Depuis la loi de programmation pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005), la réglementation est plus stricte et se rapproche de la loi du 6 juillet 1989, propre aux baux de location vide.

Depuis le plan de cohésion sociale, dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, le bail de location est soumis à des modalités imposées par la loi. Cela est valable pour tous les appartements meublés que pourrait posséder un propriétaire bailleur.

De même, à l'instar d'une location vide, le bail doit être établi par écrit (art. 126 de la loi du 29 juillet 1998). Enfin, le bailleur ne peut plus fixer librement la durée du bail.

La durée du bail dépend du type de location. Voici les trois principaux cas de location meublée :
- Location meublée constituant la résidence principale du locataire.
- Location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire.
- Location meublée consentie à un étudiant.

La définition d'une résidence principale est celle qui comporte plusieurs des éléments suivants : lieu de résidence de l'occupant et de sa famille, lieu de paiement de l'impôt sur le revenu, lieu d'inscription sur les listes électorales, etc.

Location meublée constituant la résidence principale du locataire

Les occupants peuvent réclamer un bail écrit d'une durée d'un an, reconductible tacitement pour une année. Le bailleur doit y consentir.

Le locataire peut donner son congé à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois délivré par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur peut donner congé au locataire sous réserve d'un préavis de trois mois avant la fin du bail à condition que ce congé soit motivé par l'une des raisons suivantes :
- sa décision de reprendre le logement pour l'habiter
- sa décision de vendre,
- un motif réel et sérieux tel que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Location meublée temporaire ou de fonction

Lorsque le locataire n'établit pas sa résidence principale dans les lieux loués, la durée du bail est librement déterminée par les parties et le bailleur peut délivrer un congé non motivé pour la fin du bail en respectant un préavis dont la durée a été également fixée par les parties.

Location meublée consentie à un étudiant

Le bailleur doit consentir une durée d'au moins 9 mois. Ce bail prendra fin au terme des neuf mois, sans possibilité de tacite reconduction.

A l'expiration du délai, dès lors que celui-ci est d'au moins neuf mois, les relations contractuelles prennent fin sans que le bailleur doive manifester son intention de ne pas renouveler le bail. La loi l'autorise mais les bons rapports locatifs exigeraient plutôt que le bailleur adresse à l'étudiant une lettre recommandée avec A.R., au moins un mois avant la fin du contrat.

L'étudiant peut donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec A.R., sous réserve d'un préavis délivré au moins un mois avant la date de son départ.