La reprise du logement pour l’habiter

Le propriétaire peut reprendre le logement pour y habiter ou pour l’habitation d’un des membres de sa famille, à condition que ce soit comme résidence principale.Les membres de la famille pouvant occuper le bien récupéré sont :
•    le conjoint,
•    le concubin et le partenaire « pacsé » (depuis au moins un an),
•    les ascendants (grands-parents, parents) du propriétaire et ceux de son conjoint,
•    les descendants (enfants, petits-enfants) du propriétaire et ceux de son conjoint.

Attention !

Sauf appréciation souveraine des tribunaux, le propriétaire ne peut pas effectuer une "reprise pour habiter" au profit d’un enfant mineur.

Dans la lettre de congé envoyée à l'occupant, le propriétaire doit mentionner, à peine de nullité, le nom, l’adresse du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté.
La loi n'impose pas de préciser le lien de parenté existant entre bailleur et repreneur, mais il vaut mieux l'indiquer afin de parer à toute contestation du locataire.

Cas particuliers

Dans le cas d'un bien détenu en indivision, le congé pour reprise pour l'habiter peut être invoqué au profit d'un des indivisaires.
Dans le cas d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale, le congé peut être invoqué mais uniquement au profit de l’un des associés, et non au profit de ses descendants ou ascendants

Attention !

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper le bien en tant que sa résidence principale, et non en tant que simple pied-à-terre. Et ce, dans les six mois au moins au risque d'être accusé de fraude vis-à-vis de son ex-locataire.

Contrôle

Seul le locataire peut effectuer un contrôle, a priori ou a posteriori, s'il soupçonne, dans la reprise du bien pour l'habiter lui-même ou sa famille, une fraude du bailleur (défaut d'occupation par le bénéficiaire de la reprise, vente du bien, etc.).
La fraude est sanctionnée par le versement de dommages et intérêts (exemple : remboursement des frais d'agence versés pour le nouveau logement, frais de déménagement, préjudice moral, ...).

L'intention de vendre – Il existe deux cas possibles :

1. Le propriétaire bailleur vend le bien occupé,
2. Le propriétaire bailleur veut vendre le bien libre de tout occupant.
Si le propriétaire bailleur vend le bien occupé, le régime de congé pour vente  ne s'applique pas. Dès lors, le propriétaire bailleur :
•    est libre de vendre son logement en cours de bail,
•    n’est pas tenu de prévenir son locataire, ni de lui offrir l’appartement à la vente.

Les conséquences pour le locataire sont les suivantes :

Le droit de visite – Il appartient au propriétaire et au locataire de s'entendre pour fixer à l'amiable les heures de visite. Il faut savoir toutefois que toute clause incluse dans le bail qui accorderait au bailleur un droit de visite de plus de deux heures par jour et/ou les jours fériés et le dimanche serait illégale.

Le bail se poursuit, inchangé dans son contenu, avec le nouveau propriétaire.

A savoir :

Si le bien loué par une personne physique est vendu en cours de bail à une personne morale, la durée du bail initial ne change pas car elle reste déterminée par la qualité des parties lors de l'entrée dans les lieux.  En revanche, lors de la reconduction du bail, la durée du bail va passer de trois à six ans.

Le dépôt de garantie – La transmission du dépôt de garantie vers le nouveau propriétaire doit être stipulée dans une clause de l'acte de vente. En l'absence de cette clause, le locataire devra en demander la restitution à son ancien bailleur.

Le nouveau propriétaire du logement occupé devra se faire connaître auprès du locataire et lui communiquer ses coordonnées. En outre, il devra préciser s'il a récupéré, auprès de l'ancien propriétaire, le montant du dépôt de garantie.

L’ex-propriétaire, une fois la vente réalisée, est tenu d’aviser son ex-locataire de l’identité et de l’adresse du nouveau propriétaire. Il enverra à son ex-locataire une copie de l’attestation de vente qui lui aura été remise par le notaire à l’issue de la vente.