Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie à son locataire dans les deux mois qui suivent la remise des clefs, après l'état des lieux de sortie. Ce temps est nécessaire pour faire l’arrêté des comptes de charges ou, le cas échéant, pour obtenir les devis d’éventuels travaux de remise en état.

Revalorisation et intérêts

Le dépôt de garantie ne peut être revalorisé par le propriétaire en cours de bail ou à l’occasion de son renouvellement. Aussi, plus le bail est long, moins la garantie offerte par le dépôt initial s'avère adéquate.
Pour compenser la diminution du dépôt de garantie du fait de l’inflation et de la contrainte de ne pouvoir revaloriser ce montant, le propriétaire-
bailleur a toute liberté de placer cette somme pendant la durée de la location et d’en récolter les intérêts.
A la fin du bail, il devra restituer au locataire la valeur du dépôt initial, déduction éventuelle des sommes dues par ce dernier (sous réserve qu'elles soient dûment justifiées).

Fiscalité

Le montant du dépôt de garantie n’est pas imposable, puisqu’il est censé être restitué à l’issue du bail. Mais, à la fin du bail, si le propriétaire le conserve pour faire face à des loyers impayés et/ou à des réparations locatives, la somme conservée devient imposable au titre des revenus fonciers.

Restitution du dépôt de garantie

Délai légal
A compter de la remise des clefs, le propriétaire dispose de deux mois pour rendre tout ou partie du dépôt de garantie à son locataire.

Délai conditionnel
Ce délai de deux mois est parfois un peu court notamment lorsque le propriétaire bailleur est un copropriétaire. Il arrive qu’au départ du locataire, le propriétaire ne dispose pas de l’ensemble des pièces justificatives permettant de régulariser les provisions de charges locatives dans le délai légal.
Face à ce problème, le Ministre du Logement a déclaré que « dans la pratique, les parties conviennent alors soit de solder immédiatement l’ensemble des comptes, soit d’opérer une régularisation définitive dès que les pièces justificatives sont disponibles ».

A savoir : Une réponse ministérielle admet que 20 à 25 % du dépôt de garantie puisse être retenu jusqu'à la régularisation des charges annuelles, l'assemblée générale qui arrête les comptes n'ayant lieu qu'une fois par an.

Intérêts de retard

Si le propriétaire bailleur ne respecte pas le délai légal ou s’il ne peut prouver que la régularisation n’a pu intervenir pour des raisons indépendantes de sa volonté, le dépôt de garantie restant dû produira intérêt au taux légal au profit du locataire.
En outre, la Cour de cassation a admis que « les intérêts légaux ne pourront courir sur le solde du dépôt de garantie qu’à compter de la date où il sera possible d’arrêter les comptes correspondants et non plus à l’expiration du délai de deux mois suivant la remise des clés».

Cas particuliers

Changement de propriétaire
Si, en cours de bail, le propriétaire vend l’appartement, les droits et obligations du contrat de location ne sont pas transmis à l’acquéreur. Aussi, c’est l’ancien propriétaire qui doit rembourser le dépôt de garantie.
Toutefois, la transmission du dépôt de garantie au nouveau propriétaire peut être prévue au moment de la vente.

Colocation
L’obligation de rendre le dépôt de garantie est conditionnelle à la restitution des lieux.
Par conséquent, si l’un des deux co-locataires quitte les lieux en cours de bail, laissant l’autre bénéficiaire de la continuation du bail et en charge du paiement du loyer, le propriétaire restituera le dépôt de garantie à celui qui lui restituera les lieux.
Il ne doit rien au premier co-locataire, même si celui-ci avait payé en tout ou en partie le dépôt de garantie. Ceci implique que les co-locataires s'entendent bien et partagent entre eux.

Abandon de domicile
En cas d'abandon de domicile par le locataire signataire du bail, et de continuité du bail par le concubin notoire ou le partenaire d'un Pacs, il n'y a pas transfert du droit de restitution du dépôt de garantie. En effet, le locataire qui a versé le dépôt de garantie est le seul créancier de la restitution de ce dépôt.

Décès
En cas de décès, ce sont les héritiers qui deviennent créanciers du bailleur pour la restitution du dépôt de garantie.

Déductions du dépôt de garantie
Travaux – Le locataire doit restituer les lieux dans l’état où il les a trouvés, en tenant compte de la vétusté. Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit d’exiger réparation. Il peut demander au locataire de remettre les lieux en l’état ou déduire du dépôt de garantie les sommes correspondant aux devis établis. Ces devis tiendront lieu de justificatifs.

Loyers impayés – Il arrive que le locataire, souvent inquiet de ne pas récupérer son dépôt de garantie, utilise ce montant comme paiement du dernier loyer. Cette pratique est illégale.
Les loyers et le dépôt de garantie sont deux choses distinctes à ne pas confondre.