Les règles fiscales ont changé en 2009.

La loi de finances a abaissé le plafond annuel des loyers, en deçà duquel le micro-BIC peut s’appliquer, de 76 300 € auparavant à 32 000 € dorénavant.

Cette même loi des finances a abaissé l’abattement forfaitaire appliqué : celui-ci est passé de 71% auparavant à 50% dorénavant.

Vous l’avez compris, si en 2009 vos revenus locatifs dépassent le seuil fatidique de 32 000 €,
vous ne pouvez plus bénéficier du régime micro-BIC.  Desormais, vous serez soumis au régime fiscal « au réel ».

Toutefois, pour ceux qui étaient déjà en micro-BIC en 2008, l'administration a prévu une période transitoire leur permettant de prolonger cette option pendant encore deux ans : l'instruction fiscale 4F-3-09 précise que les contribuables dont les recettes 2008 (en meublé) étaient comprises entre 27 000 € et 76 300 € restent placées sous le régime micro-BIC quelque soit le montant des recettes perçues en 2009 (1ère année de franchissement) et en 2010 (2ème année de franchissement), dès lors qu'ils ne sont pas soumis à TVA (ce qui est en général le cas lorsqu'il s'agit de propriétaires d'appartements anciens). Dans ce cas, ils peuvent donc inscrire, sur leur déclaration de revenus, le montant de leurs recettes brutes dans la case "micro-BIC de location meublée".

Le régime « au réel » signifie que vous aurez à déclarer les recettes et charges réelles de votre gestion locative, pour déterminer le résultat comptable de la location.  Les charges réelles sont, par exemple, les charges locatives non récupérables sur le locataire, les honoraires de gestion, frais de dossier de DE CIRCOURT ASSOCIATES (mais aussi les factures EDF-GDF, Internet, voire parfois la taxe d’habitation lorsque ces charges font l'objet d'un forfait compris dans le loyer, car ces forfaits augmentent les revenus locatifs alors que ce ne sont pas des loyers) et, en règle générale, toute charge qui ne soit pas considérée comme un investissement par l'administration fiscale. Car les investissements ne donnent pas lieu à déduction, mais à amortissement.

Déduction

En déduisant les charges réelles des recettes locatives, vous obtiendrez le résultat à porter sur la déclaration d’impôt, dans la case appropriée (Pour les revenus 2008 case NO de la déclaration complémentaire 2042CK pour les loueurs en meublé non professionnels ).

Attention : il est impératif de tenir à jour une comptabilité réelle et de la conserver  (trois années + l'année en cours) pour le cas où vous seriez contrôlé.

Amortissement

Dans le cas du régime « au réel », vous pourrez passer en charge un amortissement de votre bien immobilier, ce qui réduira d’autant le bénéfice fiscal déclaré (ou augmentera la perte en cas de déficit).  L’amortissement vient compenser « l’usure » de votre bien, du fait du temps qui passe et de l’usage qui en est fait. C’est donc une charge purement comptable qui ne donne pas lieu à un débours de votre part, mais qui vient malgré tout diminuer le résultat imposable.

Comment calculer cet « amortissement » ?

L’amortissement dépend du type de bien (construction ancienne, état général, construction neuve, maison ou appartement, avec la durée de vie estimée), sachant que le terrain sur lequel il est construit ne s’amortit pas.

Un immeuble Haussmanien, par exemple, peut être considéré avoir une durée de vie de 100 ans ;  l'administration fiscale admet un amortissement de 80 ans. Une construction neuve de qualité moyenne pourra en revanche être amorti sur 40 ans ce qui mécaniquement augmente le montant de l’amortissement annuel.

Dernier point : le résultat fiscal que vous déclarerez dans le régime « au réel » sera majoré de 25% pour l’application de l’impôt. C'est à dire que si vous déclarez 100 € de revenus, vous serez taxé sur 125 €.  Les niches fiscales disparaissent mais non point les injustices fiscales !

NB : Le micro-BIC n’était et n'est toujours pas concerné par cette aberration.


Patrick AZAN,  Expert en fiscalité des bailleurs,  et Claire de CIRCOURT
20 novembre 2009