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Posté le 15 février 2022
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Acheter l'immobilier neuf ou ancien ?

Tous les avantages et inconvénients

 

Le choix d’un logement neuf ou ancien est d’abord une affaire de goût. Ensuite, viennent s’imbriquer dans la décision les avantages et les inconvénients. Prix, fiscalité, garanties et charges diffèrent, aussi mieux vaut évaluer objectivement ces paramètres pour acheter en toute connaissance de cause.

D’abord, voici comment le neuf et l’ancien se définissent :

  • L’ancien. C’est un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation (vente, donation, succession) par son premier propriétaire. 
  • Le neuf. C’est un logement bâti depuis cinq ans maximum, qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et qui n’a jamais été habité. Souvent, les biens neufs sont en vente en état de futur d’achèvement (Véfa). D’autres options existent: acheter un logement neuf terminé ou faire construire sa maison.
 

Le Prix

La différence de prix du mètre carré entre le neuf et l'ancien est de l'ordre de 15 à 20 % en fonction des villes. Certes, les frais de notaire pour l’achat neuf sont moins élevés, mais en règle générale un bien immobilier ancien, tous frais d'acquisition inclus, coûtera moins cher qu'un bien immobilier neuf, à l'exception des immeubles anciens de haut standing.

 

Fiscalité de l’achat et après

Les logements anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation. Lors de la transaction, l’acquéreur paie une somme égale à 5,80% du prix du logement qui s’ajoute à son budget global.

L’acheteur d’immobilier ancien ne bénéficie pas d’exonération de la taxe foncière.

Les logements neufs sont vendus sous le régime de la TVA (20% ou 5,5% pour les programmes situés dans les quartiers prioritaires de la ville).
En achat dans le neuf, l’acheteur est exonéré de la taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères) pendant deux ans

 

Les frais de notaire

L’ancien. La rémunération du notaire s’ajoute aux droits de mutation de 5,80% du prix. Au total, comptez 7 à 8% du prix du logement qui viennent grossir le prix d’achat. 

Le neuf. En contrepartie d’une TVA élevée, les droits de mutation sont faibles et varient de 2 à 3% de la valeur du logement. Quand on fait construire, les droits de mutation s’appliquent également au terrain. 

Ces sommes sont versées lors de la signature de l'acte authentique, chez le notaire et doivent provenir d’un apport personnel ; les banques n'accordent pas de prêts pour les frais annexes à l’achat. 
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Disponibilité et fonctionnalité du logement

L’ancien. L'offre immobilière dans l'ancien est beaucoup plus importante que dans le neuf surtout si l'acquéreur souhaite s'installer dans un centre-ville. De plus, il est facile de maîtriser l’organisation de son emménagement, car les clés sont livrées trois mois après avoir signé le compromis de vente, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. 

En revanche, il est rare qu’un logement ancien ne nécessite pas de travaux de rénovation, de mise aux normes ou d’aménagement. Heureusement, des aides à la rénovation sont disponibles, comme vous pouvez le voir dans cet article

Le neuf. Dans le neuf, pour emménager, vous devez attendre la livraison. Lors de la vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), il faut patienter jusqu’à la fin des travaux qui peuvent durer dix-huit mois, voire plus en fonction des aléas. Aussi, l’organisation de l’emménagement dans bien immobilier neuf est difficile à gérer. 

Toutefois, le logement sera aménagé et équipé au goût de l’acheteur et répondra aux normes modernes. Le futur logement sera donc fonctionnel et confortable, sans travaux à prévoir.

 

Les garanties

L’ancien. Les garanties relatives à l’obligation de délivrance (obligation préalable d’information, et transfert de la propriété du bien), à la conformité du bien sans vices cachés, ont pour but de protéger l'acquéreur. De plus, la remise d'un dossier de diagnostics techniques obligatoire établit la mise en conformité du bien avant sa cession. 

D’une durée de dix ans, la garantie décennale couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Dans le cas où l’acquéreur achète un logement de moins de dix ans, le bénéfice de la garantie décennale souscrite par le constructeur lui est transféré.

Le neuf. Le futur propriétaire bénéficie de plusieurs garanties légales. En cas de problème sur le bâti ou sur les équipements, l’assurance dommage ouvrage du constructeur peut être activée pendant deux ans

La garantie décennale intervient pour sa part en cas de malfaçon affectant la pérennité de la construction du logement neuf. Dans le cadre de la vente sur plans, c'est le promoteur qui la souscrit pour le compte de l’acheteur. La responsabilité du constructeur est engagée pour dix ans. 

La garantie d’achèvement ou de remboursement protège l’acheteur en vefa. Si le programme est abandonné avant le démarrage du chantier, l’acquéreur récupèrera les sommes versées (habituellement, un dépôt de garantie de 5% du prix). Si les travaux ont commencé et que le promoteur est défaillant, son assureur prend en charge la construction jusqu’à la livraison. Si l’acquéreur fait construire et signe un Contrat de construction-loi de 1990, il bénéficie d'une garantie de livraison à prix et délais convenus.

D’autres protections entrent en jeu. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les désordres apparents signalés lors de la réception ainsi que ceux révélés dans l’année qui suit la réception. La garantie de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans, concerne les désordres affectant le fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment (volets, radiateurs, etc.).
 

Économie d’énergie

Un logement ancien est rarement aux nouvelles normes énergétiques au moment de l’achat. L’acquéreur devra donc financer des travaux d’isolation et de ravalement et prévoir une marge de manœuvre budgétaire pour faire face à ces dépenses. D’autant que si l’acquéreur achète le bien pour un investissement locatif, il devra prendre en compte la future interdiction à la location des passoires thermiques.

Construits en accord avec les plus récentes normes écologiques, les logements neufs affichent une excellente performance énergétique. L’acquéreur d’un bien neuf réalisera de belles économies sur ses factures de chauffage et de climatisation. De plus, il n’aura pas de travaux de ravalement à prévoir avant dix ans ou plus.

 

Aides à l’achat immobilier

Dans l’ancien. Les aides dans l’ancien s’adressent en particulier aux projets immobiliers avec travaux. Le prêt à taux zéro (PTZ) est disponible si les travaux représentent au moins 25 % du montant du prêt. France Rénov’ a également mis en place des aides qui visent l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement.

Dans le neuf. Les aides à l’acquisition d’un logement neuf sont nombreuses. Les aides des collectivités locales se cumulent à celles de l’État et sont soumises à conditions de ressources. Destiné à l’achat de la première résidence principale, le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération. Enfin, la loi Pinel est intéressante pour l’investisseur en vue d’un projet locatif.

Somme toute, une fois les calculs faits par les futurs acquéreurs -ancien versus neuf- il suffira de suivre sa raison. A moins qu’un “coup de coeur” ne passe par là !
 

Editor: Claire de Circourt 

Sources : Consortium immobilier, La Française immobilière, MAIF

Credits photo@Jeana Bala

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