Louer votre appartement à Paris
Posté le 22 juillet 2019

Encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers : gain ou perte pour tous ?

 

Les propriétaires d’appartements à louer meublés ou vides rendent un grand service à l’Etat. Car l’état ne peut abriter tous ceux qui ne peuvent acheter leur habitat, et ils sont nombreux ! D’autant plus nombreux qu’avec le manque d’argent, les couples éclatent sous la pression et qu’au lieu d’un foyer, il en faut maintenant deux. Là aussi, le phénomène s’amplifie.

En somme, les propriétaires sont le partenaire de l’Etat !
Que ce soit dans la vie ou dans les affaires, un partenaire ça se respecte et, même, ça se bichonne, non ? Pourtant, au 1er juillet 2019, une nouvelle contrainte est réapparue : l’encadrement des loyers !

En soi, l’idée de l'encadrement des loyers est bonne, car Paris devient une ville fantôme où seuls les plus fortunés -jeunes employés bo-bo, propriétaires de longue date, touristes et investisseurs étrangers- peuvent se permettrent de vivre, tandis que tous les autres s’entassent dans des métros, RER et trains bondés, chaque jour, vers les banlieues.

Toutefois, il faut savoir que les appartements à Paris se vendent une fortune, et que la plupart des propriétaires ont un emprunt à rembourser. De même, un appartement coûte cher à maintenir : taxe foncière (en augmentation partout en France); cotisation foncière des entreprises (location meublée); assurance PNO; liste de diagnostics exponentielle -au nombre de 7 diagnostics actuellement et à refaire, pour la plupart-; mises aux normes et travaux réguliers dans l’appartement (remise en état après chaque location; investissement et remplacement ponctuel du mobilier en location meublée, de l’électro-ménager, de la literie…) et dans la copropriété (réparations ou remplacement de chaudière, création ou rénovation d’ascenseur, changement des canalisations en plomb, toiture, ravalement... ); charges d’immeuble, contrats d’assurances,...
Le délai d’amortissement est donc très long.

Pour autant, en dépit de ces lourds investissements et de leurs efforts, les propriétaires-bailleurs ne sont pas protégés par la loi, en cas de non-paiement de loyer. Cette menace constante pèse sur eux et, par ricochet, l’inquiétude justifiée qu’elle génère rend la location de plus en plus difficile pour les locataires.

Aussi, la contrainte de l’Encadrement des loyers est-elle un poids de plus sur les épaules de ceux qui ne sont pas les riches investisseurs que l’on imagine. D’autant que l’exercice n’est pas simple, jugez-en par vous-même : Les logiciels* créés à cet effet donnent trois références au m² : le loyer de référence, le loyer minoré (correspond au loyer de référence - 30%) et le loyer majoré (correspond au loyer de référence + 20%). Pour connaître le loyer de référence, il faut renseigner le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble, si le bien est meublé ou pas, et l’adresse:

- Agence nationale pour l’information sur le logement (ADIL)
- Service public & Service public estimer son loyer
- Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL)

Nouveaux contrats de bail

 

Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l'information du locataire.

Renouvellement de bail

 

Lors du renouvellement d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Quels sont les logements qui ne sont pas concernés ?

 

Les logements exclus de cet encadrement des loyers sont les suivants :

  • location consentie à une personne morale (sociétés, ambassades, organismes internationaux)
  • location à titre de résidence secondaire ou de fonction
  • location saisonnière
  • location portant sur un local commercial,
  • location d’un local à usage exclusivement professionnel.

---> Tout sur la location Contrat de fonction dans notre Blog "Bail Société – Location meublée Corporate"  <---

Quels sont les logements concernés ?

 

Le dispositif concerne les biens vides et meublés, mais il s'applique seulement aux baux signés ou renouvelés à partir du 1er juillet 2019. Il ne concerne pas les logements qui n’ont jamais été loués auparavant, ni ceux dont la dernière location date de plus de 18 mois.

Les logements concernés réunissent les trois conditions cumulatives suivantes :

  • logement loué vide ou meublé en résidence principale
  • usage du logement à l’habitation ou mixte professionnel (le locataire utilise le logement au titre de résidence principale et également à des fins professionnelles).

Conséquences et effets

 

L’encadrement des loyers entraînera des effets pervers. Examinons-les :

  • les propriétaires-bailleurs voient la rentabilité de leur bien se réduire davantage. De ce fait, ils auront moins de moyens pour effectuer les travaux d'entretien et d'amélioration nécessaires.
  • les relations entre locataires et propriétaires vont en pâtir. On constate que tout un arsenal est à disposition sur http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/ pour inviter les locataires à se retourner contre leur propriétaire.
  • Des offres de location vont disparaître, réduisant de ce fait l'offre locative : nombreux sont déjà les propriétaires-bailleurs qui décident de vendre leur bien, au lieu de continuer à le louer. Pire, certains préfèrent garder leurs appartements vides !

Pourquoi un encadrement des loyers à Paris en 2019, quand le même dispositif fut annulé en 2017 ?

 

En effet, on peut se demander ce qui a changé dans cette nouvelle donne. Car en 2017, le tribunal administratif de Paris a considéré « qu’en ne fixant les loyers de référence que pour la commune de Paris, le préfet de la région d’Île-de-France a commis une erreur de droit». Pour le juge, le préfet aurait dû étendre l’encadrement à toute la zone tendue Parisienne, soit une agglomération de 412 communes, comme l’a prévue la loi Alur de mars 2014.
La question se pose: est-ce que la décision du Tribunal administratif a été rendue nulle, ou bien est-ce que les 412 communes de Paris sont désormais incluses ? Comme souligné par le tribunal administratif, cette mesure doit bénéficier également aux personnes qui n’ont pas le privilège de vivre à Paris.

Enfin, le dispositif sera de nature expérimentale et instauré pendant cinq ans, jusqu'en novembre 2023. Le Conseil d’État avait fermement rappelé dans un arrêt du 15 mars 2017 que l’encadrement des loyers ne pouvait pas être mis en œuvre à titre expérimental, alors que la loi ne l’a pas prévu.

Les propriétaires-bailleurs ont de quoi se poser des questions. Une nouvelle loi (Elan) peut-elle invalider une loi précédente (Alur), alors que cette dernière est toujours en vigueur ? Quel est le fin mot de cette histoire ?

Source: Jugement du tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017

 

Les propriétaires-bailleurs à l’amende

 

Sanctions, amendes, condamnations... ces mots font désormais partie du quotidien des propriétaires-bailleurs. Alors, quelle est la nouvelle amende prévue ?
Les propriétaires qui ne se soumettraient pas à ces nouvelles directives risquent jusqu’à 5 000 euros d’amende et 15 000 euros pour les personnes morales.

- Le Figaro, 5000 euros d’amende en cas de non respect.


En conclusion, les propriétaires-bailleurs ne sont ni reconnus, ni encouragés, malgré leur participation certaine aux besoins locatifs de la France. On ne peut que craindre que les lourds investissements financiers et personnels ne finissent par peser trop lourd sur les épaules de ce partenaire-là !
L’encadrement des loyers sera-t-il la goutte d’eau qui fait déborder le vase ?

 

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