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Posté le 1 décembre 2020

Comment différencier la location bail code civil et la location bail résidence principale ?

Principales différences entre bail résidence principale et résidence secondaire en location meublée Paris

 

Définition résidence principale

La résidence principale est par définition le logement d'habitation effectif du contribuable. Une résidence est considérée comme “principale” à partir du moment où le contribuable et sa famille y vivent et où le centre des intérêts matériels et professionnels s'y trouve. Ce type de location est soumis à la loi du 6 Juillet 1989 dont L’article 2 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou de cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint. Il est impossible de posséder deux résidences principales.

1. Type de contrat

Contrat habitation principale meublée

2.Etablissement du bail / Régime juridique

Bail défini par décret et soumis à la loi n° 89-462 du 06.07.1989 (loi Alur). Ce contrat est moins flexible que le bail résidence secondaire.

3.Durée du bail résidence principale

Minimum 1 an ou 9 mois pour un étudiant. A la fin du bail et à défaut de congé donné par le Bailleur ou le Locataire, le bail est reconduit tacitement et dans les mêmes conditions pour un an.

4.Fixation du loyer en résidence principale

Dans certaines zones, appelées zones tendues, il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ce qui entraîne des difficultés d’accès au logement. Depuis 2018, les loyers sont encadrés à Paris (loi Alur). Un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers. Dans le contrat de résidence principale, on différencie le loyer et les charges. Il faut donc demander au Bailleur de fournir l’arrêté des comptes de charges. (pour obtenir les charges récupérables sur le locataire). Il faut que le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré. (voir encadrement des loyers Paris)

5. Dépôt de Garantie

2 mois de loyer hors charges

6. Honoraires du Bailleur en résidence principale

1 mois de loyer charges comprises TTC (Honoraires d’entremise, négociation et dossier)

7. Honoraires du Locataire en résidence principale

12 € TTC/m2

8. Congés en résidence principale

Congé délivré par le locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un délai d’un mois.

Congé délivré par le Bailleur : Le Bailleur peut donner congé à son Locataire à l’échéance du bail et dans trois cas :

  • Pour reprendre son logement pour l’occuper ou y loger un proche
  • Vendre le logement (attention : en location meublée, le locataire n’est pas prioritaire pour acquérir le logement)
  • Pour un motif légitime et sérieux (non respect par le locataire de ses obligations, retard de paiement, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage).

Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin du bail.

 

Définition résidence secondaire

Au sens fiscal du terme, on désigne par “résidence secondaire” tout logement qui n’est pas sa résidence principale. On ne peut avoir qu’une seule résidence principale que l’on soit locataire ou propriétaire. Aussi appelée location bail code civil.

1. Type de contrat :

Le contrat de location meublée ne constituant pas la résidence du Locataire à usage d’habitation principale est exclu du champ d’application de la loi du 06.07.1989

2.Etablissement du bail / Régime juridique :

Un bail de résidence secondaire est un contrat d’habitation qui détermine les modalités de la location d’un bien secondaire. Il est moins encadré que le bail résidence principale. Les termes du contrat sont librement définis entre le propriétaire et le locataire : loyer, la durée de préavis, le délai de location, etc. Ce bail est régi par les dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants).

3.Durée du bail en résidence secondaire

La durée est fixée librement entre les parties, avec renouvellement tacite ou non.

4.Fixation du loyer résidence secondaire

Le loyer est fixé librement entre les parties. Les charges locatives sont le plus souvent incorporées dans le loyer demandé par le bailleur mais rien n'empêche celui-ci de demander un forfait ou une provision.

5. Dépôt de Garantie :

2 mois de loyer charges comprises

6. Honoraires du Bailleur en résidence secondaire

100 € TTC

7. Honoraires du Locataire pour une résidence secondaire

Période de location de 1 an à 3 ans :

  • Bail société : 10 % du loyer annuel + 20 % TVA = 1,44 loyer TTC
  • Bail Particulier : 10 % du loyer annuel, TVA incluse = 1,2 mois TTC

Période de location inférieure à 1 an :

  • Bail Société : un mois de loyer + TVA 20 % = 10,2 mois TTC
  • Bail Particulier : un mois de loyer, TVA 20 % incluse = 1 loyer TTC

8. Congés en location code civil

Congé délivré par le locataire :
A tout moment en prévenant le Bailleur 1 mois à l’avance

Congé délivré par le Bailleur :
En prévenant le locataire 3 mois avant le terme du contrat ou avant le terme de chacune des reconductions.

 

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Credits photo@louispaulin

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