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Posté le 27 mars 2020

Louer en Bail Code Civil

Qu'est-ce que la location Bail Code Civil ?

 

Le bail civil est à privilégier dans plusieurs cas de figures. Le principal avantage du bail civil est qu’il permet une grande liberté pour fixer la durée et les principes du bail. Modèle de bail code civil.
Découvrez comment le bail civil intervient dans le cadre des biens immobiliers suivants :

  • Logement de fonction (pour les entreprises)
  • Résidences secondaires (pour les particuliers)

Définition du Bail Code Civil

 

Régi par les dispositions des articles articles 1708 et suivants du Code civil, le bail civil est un bail dit de « de droit commun » qui permet aux partis de se mettre d’accord sur les modalités du bail. La rédaction du bail civil est donc libre.
Le droit commun rassemble les règles applicables à toutes les situations qui ne sont pas régies par des règles particulières. C'est le droit général qui s'applique à tous, sauf exceptions prévues par la loi. En ce qui concerne le bail de location meublé les exceptions prévues par la loi sont les clauses abusives et les clauses pénales.
On note également que le bail civil est soumis aux expertises techniques et énergétiques dans les mêmes conditions que le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
En résumé, le bail civil n’est pas soumis à une réglementation spécifique comparé aux autres baux d’habitation, professionnels et commerciaux qui bénéficient d’une réglementation propre.

Pourquoi choisir un Bail Civil ?

 

Bail Civil pour le propriétaire (personne physique ou morale)

 

Le propriétaire conserve des droits étendus. Ainsi, le bail civil est destiné aux propriétaires qui ne souhaitent pas s’engager dans la durée. Les parties s’accordent sur la durée du bail.
Cette liberté contractuelle est particulièrement importante pour les propriétaires qui, par exemple, sont partis en expatriation eux-mêmes et souhaitent retrouver leur appartement à leur retour ; d’autres ont fait un investissement dans le but de loger, dans un futur proche, leur enfant devenu étudiant. De nombreuses raisons existent pour lesquelles le propriétaire d’un appartement meublé à la location long terme désire conserver la liberté de retrouver son bien à une date donnée.
Le montant du loyer d'un bail civil est fixé librement par les parties. Aucune des dispositions du plafonnement et / ou de l'encadrement des loyers n'est applicable à ce type de bail.

Obligations
Comme dans la location classique régie par la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire a aussi une obligation d’entretien et doit effectuer les travaux et les réparations de sa propriété, autres que les réparations locatives qui concernent l'entretien quotidien et les petits travaux, et sont à la charge du locataire. De plus, le bailleur est tenu :

  • de délivrer au preneur la chose louée et, si elle est à usage d'habitation, de délivrer un “logement décent” ;
  • de garder la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
  • d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit être en outre « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » ( loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante ( renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité depuis le 1er juillet 2018).

Bail Civil pour le locataire (personne physique ou morale)
 

Le “locataire” peut user du bien pour un usage exclusif et il doit restituer le bien dans l’état où il se trouvait lors de son entrée en jouissance. Le locataire doit aussi assurer le paiement à échéance du loyer, selon les termes convenus.
A savoir : les salariés qui bénéficient d’un logement de fonction ont l’obligation de payer la taxe d’habitation au titre de ce logement, dès lors qu’ils ont la possibilité d’occuper le logement à tout moment.

Le Bail Civil : quel contenu ?

 

On relève généralement dans un bail civil les clauses suivantes :

  • La description des lieux ;
  • L’usage du lieu ( logement de fonction, usage de résidence secondaire, etc) ;
  • La durée du bail déterminé par les parties, la cession du contrat et la tacite reconduction ;
  • Le montant du loyer et modalités de révision ;
  • Les charges locatives ;
  • Le dépôt de garantie ;
  • L’exclusion de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Le Bail Civil : quel usage ?
 

Le bail civil est souvent utilisé de manière dérogatoire aux baux “classiques”, tels que bail professionnel, bail commercial et bail d’habitation. Généralement, il s’agit de cas particuliers où l’usage du bien est contraire à sa nature; par exemple, la location d’un bien d’habitation pour un usage professionnel tel qu’un appartement corporate dans le cas d’un logement de fonction pour une entreprise.

Le Bail Civil : quelle durée ?
 

Le bail civil permet de fixer librement la durée du bail : le bailleur et le preneur définissent ensemble un accord. On peut choisir une durée déterminée ou indéterminée à la signature du bail.

  • Le bail a durée indéterminée prend fin à l’initiative du bailleur ou du preneur après respect d’un délai congé dans les délais habituel pour l’usage des lieux.
  • Le bail à durée déterminée peut être arrêté par simple congé non soumis à délai, ou renouvelé par tacite reconduction, et il pourra être alors interrompu par un simple congé.

Conditions de résiliation ou renouvellement du Bail Code Civil
 

Comme la durée du bail civil est libre et fixée par les parties, les conditions de résiliation ou de renouvellement diffèrent selon les contrats.
Par exemple, le bail est reconduit tacitement pour la même durée que la durée initiale. Toutefois, le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception (AR) ou par acte d’huissier. Le bail doit donc prévoir les délais de préavis puisque le bail civil est libre. Pour un bail avec une durée indéterminée, le bail prend fin à l’initiative du bailleur ou du locataire après le respect d’une période de préavis définie au départ. L’usage veut que le bailleur doit 3 mois de préavis au terme du bail et le locataire 1 mois à tout moment.
Dans tous les cas, que le bail soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, le Bailleur n’a pas à justifier son congé.

Quel loyer en location Bail Code Civil ?
 

Le loyer est fixé librement par les parties. Dans le cas d’un bail civil, le propriétaire n’est pas soumis au plafonnement ou à l’encadrement des loyers fixés par la loi.
Il est possible d’ajouter une clause de révision du loyer suivant les indices publiés par l’INSEE. Pour les logements de fonction et les habitations secondaires, vous pouvez vous référer à l’indice de référence des loyers (IRL).

Comparaison avec un bail d’habitation classique
 

Le bail civil est un bail dérogatoire à l’usage des baux d’habitations régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui sont réglementés et moins flexibles que les baux civils. Ainsi, les baux d’habitations classiques sont obligatoires pour la résidence principale du locataire (où le locataire demeure au moins 8 mois par an). L’alternative du bail civil est à envisager dans les cas où :

  • le locataire a déjà une résidence principale (la location est donc de type résidence secondaire) ;
  • le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles (logement de fonction) ;
  • le locataire est un salarié, mais l’entreprise lui verse une allocation pour payer son loyer. On considère alors que son bail est lié à sa fonction et que le bailleur n’aurait pas loué sans cette condition. De ce fait, la location étant liée à la fonction on peut établir un bail code civil, même si le locataire loue pour un an et plus.
     

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Credits Picture  @helloquence

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