Encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers 2023 : Paris Zone Tendue ?

L'encadrement des loyers impute une limite au loyer fixé par le propriétaire d'un logement loué avec bail d'habitation. Il s'applique dans les communes situées en zone tendue et, notamment, à Paris.

Les propriétaires d’appartements à louer meublés ou non meublés sont donc contraints à l’Encadrement des loyers qui se calcule ainsi à partir de trois référnces au m2:

• le loyer de référence
• le loyer minoré (correspond au loyer de référence - 30%)
• le loyer majoré (correspond au loyer de référence + 20%). 

Comment estimer son loyer de référence à Paris

Pour connaître le loyer de référence, il faut renseigner la région, le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble et le type de location (meublé ou non-meublé). Ensuite vous devez sélectionner la période souhaitée. Enfin, vous inscrivez l'adresse.

Pour calculer son loyer encadré à Paris,  le Service public a créé une plateforme pour estimer son loyer.

De même, depuis le 1er janvier 2023, le locataire peut vérifier la valeur de son loyer en consultant :

Quels sont les logements concernés ?

Le dispositif concerne les biens vides et meublés. Il ne concerne pas les logements qui n’ont jamais été loués auparavant et dont c'est la première location. 

Si le bien est loué pour la première fois, le bailleur-propriétaire peut demander le montant du loyer comme il l'entend et il est autorisé à réviser le loyer une fois par an selon la clause de révision du loyer indiquée au bail.

Les logements concernés réunissent les deux conditions cumulatives suivantes :

• logement loué vide ou meublé en location résidence principale
• usage du logement à l’habitation ou mixte professionnel (le locataire utilise le logement au titre de résidence principale et également à des fins professionnelles).

Comment dépasser l'encadrement des loyers ?

Plusieurs situations permettent d'échapper à l'encadrement des loyers. Par exemple,

1. les logements exclus de l'encadrement des loyers sont les suivants :

• location saisonnière
• location portant sur un local commercial,
• location d’un local à usage exclusivement professionnel.

2. ll est possible d'appliquer un supplément de loyer du moment qu'il est justifié. Ainsi un appartement au loyer de référence correspondant à 3 000 € peut être mis en location à 3 650 €, si les caractiques de confort le permettent.

Exemple de complément de loyer : Balcon, vue sur Tour Eiffel, climatisation, double vitrage complet, cave à vins, projecteur vidéo,sols en marbre, sauna, salles de bains et cuisine modernes, literie de haute qualité, linge de maison compris, jardinet, etc.

Quelles sont les contraintes de publication :

Que ce soit le bailleur lui-même qui met son appartement à louer sur une platefome ou une agence immobilière, l'annonce locative doit mentionner les éléments suivants :

• Loyer de base 
• Charges locatives récupérables 
• Complément de loyer
• Loyer de référence 
• Loyer de référence majoré - le loyer de base à ne pas dépasser

Quel est le loyer de base ?

Le loyer de base est le montant du loyer hors charges locatives et hors complément de loyer.

Quel est le loyer de référence ?

Le loyer de référence est le montant du loyer par mètre carré établi par un décret préfectoral dans les villes en zones tendues tel que Paris, où la réglementation des loyers, instaurée par la loi Alur, est en vigueur.

Quel est le loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence majoré est le montant du loyer de base qui ne peut pas être dépassé pour le bail en loi Alur. Ce montant est fixé en fonction des niveaux de loyer constatés par le service de l'Observatoire des Loyers. Il ne peut pas donc être supérieur de 20 % au loyer de référence.

Qu'est-ce que le complément de loyer ?

Pour un bail en Code Civil (bail de résidence secondaire ou bail de société), le bailleur-propriétiare a le droit de facturer le complément de loyer si les deux critères suivants sont remplis :

• Le logement locatif possède des caractéristiques uniques en termes de localisation et de confort,
• Le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.

Cependant, pour tout bail signé après le 18 août 2022, le complément de loyer ne sera pas autorisé si l'appartement présente certaines caractéristiques, telles que

• installation électrique insuffisante,
• mauvaise exposition à la pièce principale,
• signes d'humidité sur les murs
• Classes DPE (Diagnostic de Performance Energétique) pour F ou G…

Conséquences si le bailleur n'applique pas l'encadrement des loyers ?

Les propriétaires qui ne respecteraient pas à ces nouvelles directives risquent jusqu’à 5 000 euros d’amende et 15 000 euros pour les personnes morales.

Pour tout bail signé sous la loi Alur, si le propriétaire ne respecte pas l'encadrement des loyers, il aura un délai de grâce de deux mois pour rectifier le contrat de location et rembourser tout loyer excédentaire à son locataire. Si le propriétaire ne se conforme pas à ce délai de deux mois, à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée, la préfecture pourra prononcer une astreinte.

Rédactrice : Siyi Chen

Credit Photo @Anh Q Tran

Crédits : Service Public