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Posté le 27 octobre 2020

Comment calculer le loyer en résidence principale ?

Encadrement des loyers, estimer son loyer?

 

Depuis de nombreuses années, Paris Rental est dédiée à la location meublée de standing pour les professionnels en expatriation à Paris.
Au vue des derniers évènements et du rare trafic aérien, notre société a rebondi en s’adaptant à une nouvelle clientèle, celle des loueurs en résidence principale.  Le but de Paris Rental est de satisfaire les clients souhaitant emménager dans un appartement meublé disponible à la location, tout en contentant les propriétaires désireux de louer leur appartement meublé resté vide depuis quelques semaines ou quelques mois. 
Afin de vous informer sur le dispositif de la location en résidence principale, cet article informe de la réglementation sur l’encadrement des loyers à Paris. Vous avez été habitué à louer votre appartement à un certain loyer, charges comprises, dépendant plus de l’offre et de la demande;  toutefois, la location en résidence principale impose au bailleur de bien dissocier le loyer des charges locatives et en plus de respecter une règle de calcul pour l’évaluation de ce loyer.
 

I. Qu’est-ce que l’encadrement des Loyers à Paris ?
 

D’abord connu avec la loi Alur, l’encadrement des loyers a été mis en application, puis arrêté, puis mis de nouveau en application avec la loi Elan, s’appliquant aux communes qui le souhaitent sous condition de remplir certains critères. Ces critères prennent en compte les écarts importants entre les loyers des bailleurs privés et publics et le faible taux de nouvelles constructions aux alentours de la commune. En conséquence, les communes peuvent décider de limiter le loyer en relocation tout en délimitant un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, depuis le 25 novembre 2018.
La majorité des communes qui appliquent l’encadrement des loyers se trouvent en région parisienne et, parmi les grandes villes, seules Paris et Lille l’ont adopté à ce jour.

Les loyers à ne pas dépasser par quartier -selon le type de logement (vide ou meublé), le nombre de pièces et la date de construction de l'immeuble- sont fixés chaque année avant l'été. Ils s'appliquent aux contrats de location signés entre le 1er juillet de l'année en cours et le 30 juin de l'année suivante.
 

II. Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?
 

L’encadrement des loyers concerne les logements loués en résidence principale, en location vide sous bail classique avec reconduction de trois à six ans (selon le titre juridique du propriétaire) ou en location meublée avec bail de douze mois renouvelable tacitement , logements loués dans la cadre d’un bail mobilité ( bail de un  à dix mois non renouvelable ou d’un bail étudiant ( neuf mois).

 

III. Comment calculer le loyer encadré ?
 

Le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement. Le calcul s'applique uniquement au loyer lui-même, toujours hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé selon le montant des charges récupérables du logement loué. Les charges s'ajoutent donc au loyer.

Prenons un exemple: 

Pour un appartement meublé de 80m2 composé de trois pièces, construit entre 1946 et 1970, situé dans le quartier de Saint-Germain des Prés à Paris 6e, le loyer de référence majoré est de 36,1€/m2. Le loyer maximum sera fixé dans la limite du calcul :
80 x 36,1 = 2 888€

Pour effectuer la simulation sur l’appartement que vous souhaitez louer, il vous suffit de vous rendre sur le site mis en place par la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement) afin d’obtenir l’estimation exacte du loyer encadré.
Si certaines personnes ont un doute sur l’année de construction de l’habitation, Paris Rental partage l’astuce : le site internet https://www.bercail.com/ recense tout cela pour vous.

 

IV. Comment définir les charges locatives ?
 

En plus du loyer encadré, le bailleur peut demander à son locataire de payer sa quote-part des charges d’immeuble, plus souvent appelées les charges locatives. Ces charges peuvent être demandées sous forme de forfait ou de provision. Si le bailleur opte pour le forfait, celui -ci sera révisé chaque année selon la variation de l’indice IRL, tout comme le loyer.
Si le bailleur choisit la provision, il devra procéder à une régularisation tous les ans.
Ce forfait ou ou cette provision est calculé à partir de l’arrêté de comptes de charges transmis par le syndic suite à la validation des comptes lors de l’assemblée générale. Cet arrêté est transmis par le syndic tous les ans à chaque propriétaire, et y est indiqué le montant récupérable sur le locataire. Il suffit alors de s’assurer des lots à prendre en compte (ex la cave , ou la chambre de service si elles sont louées avec l'appartement) et de diviser le montant par douze pour avoir le montant mensuel des charges locatives. 
Il vous faudra récupérer un arrêté de comptes auprès de votre syndic pour connaître les charges d’immeuble incluant la partie locative, afin de différencier le loyer des charges locatives. En location meublée, il est possible d’appliquer l’option forfait de charges, lequel reste fixe.

 

V. Qu’est-ce que le complément de loyer exceptionnel ?
 

Pour certains appartements, un complément de loyer exceptionnel peut être ajouté au montant total du loyer encadré. Il s’agit en effet d’un confort supplémentaire, comme expliqué dans l’article 140 de la Loi Elan. Cela permet de calculer un loyer exceptionnel justifié par la présence d’un élément que les autres appartements à proximité ne possèdent pas. Ces compléments de loyer exceptionnel ne peuvent s’appliquer pour la première mise en location.

Les éléments pris en compte pour le complément de loyer exceptionnel peuvent être : 

  • Une terrasse
  • Une vue sur les grands monuments de Paris
  • Des meubles et équipements de standing
  • Un parking
  • La présence d’un sauna
  • Un home Cinéma
  • Une hauteur sous plafond dépassant les 3,30m

Retrouvez tous les détails dans l’article 140 de la circulaire de la loi Elan, sur Legifrance.

 

VI. Sanctions en cas de non respect de l’encadrement du loyer

 

Comme expliqué plus haut, l’encadrement des loyers est entré en vigueur en 2018. Pour appliquer correctement cet encadrement, des contrôles réguliers sont réalisés par les agents administratifs et des sanctions s’appliquent en cas de non respect du loyer encadré pour une location en résidence principale. Ainsi, le bailleur risque une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et jusqu’à 15 000€ pour une personne morale. 

Credits photo @sctgrhm

 

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