Mettre son appartement en location : dépôt de garantie, garants divers, assurances

Mettre un bien immobilier en location implique de protéger son investissement et de sécuriser ses revenus locatifs. Pour limiter les risques d’impayés, de dégradations ou de litiges, un propriétaire peut demander plusieurs garanties et documents à son futur locataire.

Voici un guide complet des principales mesures permettant de sécuriser une location meublée ou vide tout en respectant la réglementation française.

Les garanties indispensables pour protéger votre location

La principale inquiétude d'un bailleur reste de faire face à un locataire qui cesse de payer son loyer ou qui occasionne d'importantes dégradations dans le logement.

Afin de limiter ces risques, il est conseillé de demander :

• un dépôt de garantie ;
• un garant ou une autre forme de caution ;
• une attestation d'assurance habitation.

1. Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie constitue la première protection du propriétaire. Il permet de couvrir, sous certaines conditions, les loyers impayés, les charges restant dues ou les dégradations constatées à la fin de la location.

Montant du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est versé lors de la signature du bail. Son montant doit être clairement indiqué dans le contrat de location et respecter les plafonds légaux.

• Pour une location vide, il est limité à un mois de loyer hors charges.
• Pour une location meublée, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges.

Restitution du dépôt de garantie

Lorsque le logement est restitué dans un état conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai d'un mois après le départ du locataire.

En présence de loyers impayés, de charges restant dues ou de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Les retenues doivent être justifiées par des devis, des factures ou tout autre document démontrant le montant des réparations engagées.

Le solde du dépôt de garantie doit ensuite être restitué dans le délai légal applicable.

2. Les garants et les différentes cautions

Le propriétaire peut demander au locataire de présenter un garant solidaire. Celui-ci s'engage à régler les loyers, les charges et, le cas échéant, certaines réparations locatives si le locataire ne respecte pas ses obligations.

L'acte de caution peut prévoir un montant maximal garanti ainsi que la durée de l'engagement.

Documents demandés au garant

Comme le locataire, le garant doit généralement fournir plusieurs justificatifs :

• une pièce d'identité ;
• des justificatifs de domicile ;
• des justificatifs de revenus et de situation professionnelle.

Lorsque le locataire ne peut présenter un garant physique, il est possible de demander une caution bancaire ou une garantie délivrée par un organisme spécialisé.

La caution bancaire

La caution bancaire protège le propriétaire contre les risques d'impayés. Le locataire dépose une somme d'argent sur un compte bloqué pendant toute la durée de la location.

Cette somme peut représenter plusieurs mois de loyer, voire une année complète selon les établissements bancaires. La caution peut être renouvelée selon les conditions prévues par la banque.

Quel est son coût ?

En plus de bloquer une somme importante, le locataire doit généralement régler des frais de gestion bancaire.

Ces frais sont souvent de l'ordre d'une trentaine d'euros par mois, soit environ 360 € par an. Une partie de ce coût peut être compensée par les intérêts produits sur les fonds déposés, selon les conditions de la banque.

Avantages et inconvénients pour le propriétaire

• Avantage : une sécurité financière très importante grâce aux fonds déjà bloqués.
• Inconvénient : le propriétaire doit effectuer les démarches nécessaires auprès de la banque pour obtenir la libération des fonds.

Avantages et inconvénients pour le locataire

• Avantage : il n'est pas nécessaire de solliciter un proche pour se porter garant.
• Inconvénient : une somme importante reste immobilisée pendant toute la durée du bail.
• Inconvénient : les frais bancaires peuvent être élevés.
• Inconvénient : la récupération des fonds peut demander un certain délai après la fin de la location.

Conseil : lors de l'état des lieux de sortie, le locataire doit demander au propriétaire les documents permettant de lever officiellement la caution bancaire.

3. L'assurance multirisque habitation

Le locataire est tenu d'assurer le logement contre les principaux risques locatifs, notamment l'incendie, l'explosion ou les dégâts des eaux.

Le propriétaire est en droit d'exiger une attestation d'assurance habitation lors de l'entrée dans les lieux et peut également demander son renouvellement chaque année.

En l'absence d'assurance, le bailleur peut engager les procédures prévues par la loi, notamment souscrire une assurance pour le compte du locataire ou, dans certains cas, engager une procédure de résiliation du bail.

Autres précautions à prendre en tant que bailleur

Vérifier la solvabilité du locataire

Avant de signer le bail, il est recommandé d'étudier attentivement le dossier du candidat locataire afin de vérifier la régularité de ses revenus et sa capacité à payer le loyer.

À titre indicatif, il est généralement conseillé que les revenus du locataire représentent environ trois fois le montant du loyer mensuel, sans que ce critère soit le seul élément d'appréciation.

Prévoir une clause résolutoire

Le contrat de location peut comporter une clause résolutoire prévoyant les conditions dans lesquelles le bail pourra être résilié, notamment en cas de loyers impayés, de défaut d'assurance ou de non-respect des obligations du locataire.

Réaliser un état des lieux précis

Un état des lieux d'entrée détaillé constitue une protection essentielle pour le propriétaire comme pour le locataire.

Chaque pièce, équipement, meuble et élément du logement doit être décrit avec précision. Des photographies peuvent utilement compléter le document afin de faciliter toute comparaison lors de l'état des lieux de sortie.

L'assurance loyers impayés (GLI)

Le propriétaire peut également souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI), qui couvre notamment les risques d'impayés et, selon les contrats, certains frais de procédure ou dégradations.

Le coût de cette assurance varie généralement entre 2,75 % et 4,5 % du montant du loyer charges comprises, selon les garanties choisies et les compagnies d'assurance.

Avant de souscrire, il est recommandé de comparer les conditions d'éligibilité, les plafonds d'indemnisation, les exclusions de garantie et les modalités de prise en charge.

Les solutions de garantie locative

Lorsqu'un candidat locataire ne dispose pas d'un garant personnel, il peut faire appel à une société spécialisée telle que GarantMe.

Ces organismes évaluent le dossier du locataire puis proposent, sous certaines conditions, une garantie destinée à sécuriser le propriétaire contre certains risques d'impayés.

Comment sécuriser efficacement votre investissement locatif ?

Protéger un bien immobilier mis en location repose sur plusieurs mesures complémentaires : demander un dépôt de garantie, vérifier la solvabilité du locataire, exiger une assurance habitation, obtenir un garant fiable et rédiger un bail précis.

Une sélection rigoureuse du locataire, un état des lieux détaillé et la conservation de tous les documents relatifs à la location permettent également de limiter les risques de litiges.

En combinant ces différentes garanties, le propriétaire sécurise son investissement tout en établissant une relation locative claire et sereine.

Photo de Darío Gutiérrez sur Unsplash.

Rédaction : Siyi CHEN