Paris, avec son architecture élégante, sa riche histoire et sa culture dynamique, attire près de 50 millions de visiteurs chaque année, ce qui en fait un lieu privilégié pour l'investissement locatif. Face aux évolutions de la réglementation fiscale et locative, les propriétaires doivent choisir judicieusement entre la location à long terme et la location à court terme pour optimiser leur investissement. Ce blog aborde les principales distinctions entre ces deux options, en éclairant leurs atouts et leurs limites.
Avantages et inconvénients de la location à long terme
Les locations à long terme sont généralement destinées aux locataires qui occupent le bien en tant que leur résidence principale. Toutefois, les locations pour un logement de fonction ou une résidence secondaire peuvent également être conclues à long terme, selon la durée de la mission porofessionnelle ou du séjour.
Un bail de longue durée est généralement d'un an ou plus pour les locations meublées, et de trois ans tacitement renouvelables pour les locations non meublées.
Quels sont les avantages de la location à longue durée
Source de revenus stable
L’un des principaux avantages de la location longue durée est la stabilité. Les propriétaires peuvent compter sur un revenu régulier sur une période d’un an ou plus, sans avoir à gérer la rotation fréquente de locataires. Cette stabilité financière est particulièrement intéressante dans les grandes villes. À Paris, par exemple, le loyer mensuel moyen d’un appartement dans le centre-ville : environ 1 300 à 2 000 euros pour un T2, 2 200 à 3 500 euros pour un T3, et 3 500 à 5 500 euros, voire plus, pour un T4 avec des prestations luxueuses.
Coûts d'entretien réduits
Dans la location à longue durée, les locataires restent en général au moins un an dans les appartements meublés et trois ans dans les non meublés. Cette occupation prolongée réduit considérablement les coûts d'entretien pour les propriétaires par rapport aux locations à courte durée. Par exemple, les frais de ménage sont limités, n'étant généralement nécessaires qu'au début et à la fin du bail. De plus, les propriétaires peuvent imputer ces frais aux locataires à leur départ, selon l'état dans lequel ils laissent l'appartement.
Les locataires de longue durée prennent généralement soin du logement, parce qu’ils se l’approprient. Toutefois, l'usure naturelle est inévitable, mais ne nécessite pas de rénovation à leur charge. Pendant la location, les locataires se chargent des petits travaux d'entretien, comme changer les ampoules ou remplacer les joints.
En outre, les propriétaires peuvent répartir une partie des charges de copropriété avec les locataires (charges locatives), ce qui permet de diminuer encore davantage les coûts d'entretien globaux.
Moins de charges fiscales
Qu'il s'agisse d'une location longue ou courte durée, les propriétaires sont toujours responsables de la taxe foncière.
La taxe d'habitation, elle, n'est applicable que pour les occupants de résidences secondaires. Par conséquent, les locataires d'une résidence secondaire ou d'un logement de fonction sont redevables de cette taxe. Le propriétaire est exempté de la taxe sur les logements vacants, car le bien est occupé sur une période prolongée.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est généralement à la charge du locataire, que ce soit pour une location longue ou courte durée, sauf si le loyer inclut toutes les charges.
Inconvénients de la location à longue durée
Manque de souplesse
La location à long terme pour une résidence principale offre moins de flexibilité aux propriétaires, notamment s'ils souhaitent récupérer leur bien. En effet, ils ne peuvent pas le reprendre sans suivre les procédures juridiques spécifiques. Par exemple, le propriétaire doit donner un préavis — généralement de trois mois pour les biens meublés et de six mois pour les non meublés — avant de résilier le bail. Il doit en donner la raison ; elle peut être son usage personnel ou celui d’un membre de sa famille, la vente du logement ou un motif grave et légitime (ex : le locataire ne paie pas le loyer, est jugé trop bruyant par la co-propriété).
De plus, les propriétaires n'ont pas d'accès légal au bien loué. Ils ne peuvent rendre visite au locataire sans préavis, car ils doivent respecter sa vie privée, et ne peuvent utiliser le bien en l’absence du locataire, sans autorisation. En cas d'accès à la propriété sans le consentement du locataire, le propriétaire risque une amende de 15 000 euros ou une peine d'un an d'emprisonnement.
Prix du loyer plafonné
En France, la location à long terme est soumise à des règles strictes, surtout dans les zones tendues où les logements à louer sont insuffisants face à la demande. Dans ces zones, l'encadrement des loyers impose des limites sur le montant que les propriétaires peuvent demander, ce qui plafonne leurs revenus potentiels en fonction de critères tels que le type de bien (meublé ou non), le nombre de pièces, la période de construction de l'immeuble et l'emplacement.
Par exemple, à Paris, selon l'encadrement des loyers, le loyer de référence majoré pour les appartements meublés dans les quartiers nord du 16e arrondissement (notamment Victor Hugo, Trocadéro et Passy - La Muette) est fixé à 40,30 € par m² pour les studios, 36,30 € pour les T2, 34,80 € pour les T3, et 34,40 € pour les T4 et plus.
Préoccupations concernant les impayés de loyer
En France, les locataires bénéficient d’une solide protection juridique, ce qui rend l'expulsion et le recouvrement des loyers impayés difficiles et fastidieux pour le propriétaire. Quand les propriétaires font face à des loyers impayés, cela entraîne pour eux un stress financier et mental, surtout pendant la trêve hivernale, qui s'étend généralement du 1er novembre au 31 mars, et pendant laquelle aucun locataire ne peu être expulsé.
Pour réduire ces risques, les propriétaires sont encouragés à souscrire une assurance loyers impayés. Bien que cela augmente leurs dépenses, avec des frais allant de 2 % à 5 % du loyer annuel, cette assurance offre une tranquillité d'esprit et une protection financière en cas de problèmes.
Avantages et inconvénients de la location à court terme
La location à courte durée concerne généralement les locations saisonnières qui peuvent durer jusqu'à 90 jours consécutifs pour un même locataire. Ce type de location est principalement destiné aux touristes et aux voyageurs d'affaires. Si le bien est la résidence principale du locataire, celui-ci peut le louer un maximum de 120 jours par an.
Quels sont les avantages de la location à courte durée ?
Rendements locatifs plus élevés
Les locations à courte durée offrent des rendements locatifs plus élevés, de 8 % à 10 %, contre 3 % à 6 % pour les locations à long terme. Cela est dû au fait qu'elles ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers, même dans les zones à forte demande. Les propriétaires peuvent fixer leur prix de location sans restriction.
Dans les quartiers centraux de Paris, le prix à la nuitée pour un logement d'une chambre peut varier de 100 € à 300 €, selon la saison et les services proposés. Cette flexibilité permet aux propriétaires de tirer parti des périodes de pic touristique à Paris, comme Noël, l'été, la semaine de Fashion Week et la Nuit Blanche, maximisant ainsi leur rentabilité.
Une plus grande flexibilité
La location à courte durée est un excellent choix si vous souhaitez profiter de votre propriété en tant que résidence secondaire pour des vacances pendant quelques semaines chaque année, tout en la louant à d'autres moments.
De plus, si le propriétaire doit faire face à un imprévu et souhaite récupérer la propriété pour un usage personnel — que ce soit pour lui-même, sa famille ou ses amis — ou des travaux, il est en droit de le faire. Cette option lui permet également de convertir le bien en location à long terme, de le vendre, ou d'entreprendre des travaux de rénovation sans les longues démarches généralement associées aux baux à long terme.
Moins de risques locatifs
Dans les locations de courte durée, les séjours des locataires sont généralement courte, avec des professionnels chargés du nettoyage et de l’entretien régulier entre chaque séjour. Cette rotation permet au propriétaire de surveiller fréquemment l'état de la propriété et d'intervenir rapidement pour des réparations ou aménagements.
De plus, les locataires paient souvent leur séjour à l’avance en ligne, réduisant ainsi le risque de loyers impayés, un problème fréquent dans les baux à long terme.
Inconvénients des locations à courte durée
Revenu locatif saisonnier moins stable
Les locations de courte durée ont des saisons de forte et de faible demande. Pendant la haute saison, la demande est élevée, entraînant des taux d'occupation et des revenus maximaux. En revanche, hors saison, les propriétaires peuvent faire face à une baisse significative de leurs revenus locatifs.
Coûts de commercialisation plus élevés
Les locations à court terme nécessitent une visibilité constante pour attirer de nouveaux locataires, ce qui entraîne des coûts de marketing et de communication plus élevés que pour les locations à long terme. Par exemple, la plupart des propriétaires de locations de courte durée s'appuient sur des plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et Abritel, qui prélèvent des commissions d'environ 18,5 % de la base de réservation. En revanche, les commissions d'agence pour les propriétaires de locations à long terme sont relativement moins élevées, allant d'environ 500 euros pour une location relevant du Code civil à un mois de loyer pour une résidence principale.
Nouvelles règles fiscales : Impact sur les locations meublées de courte durée
Pour réduire le nombre de locations meublées touristiques en France, le gouvernement met en place des réglementations strictes :
Nouveau projet de loi pour encadrer les locations de courte durée en France
Le gouvernement Barnier a relancé une proposition de loi transpartisane visant à mieux encadrer les locations touristiques en France. Cette loi vise à réguler la croissance des locations de courte durée. En voici les éléments :
Déclaration obligatoire de la location à courte durée en 2025
À partir de 2025, toutes les locations de courte durée doivent être déclarées en ligne via un téléservice national à annoncer prochainement.
Preuve obligatoire de résidence principale
Si un propriétaire souhaite louer temporairement sa résidence principale, il doit fournir des preuves telle que son avis d'imposition indiquant l'adresse de la propriété louée comme résidence fiscale.
Respect de la sécurité incendie
Les propriétaires qui louent des résidences secondaires à des touristes doivent prouver qu'ils respectent les règles de sécurité incendie.
Exigences d'efficacité énergétique pour les locations de courte durée
En 2025, la loi interdira de louer à court terme des propriétés qui ont une note F ou G au DPE. Toutes les nouvelles locations touristiques devront avoir au moins une classe E. De plus, les propriétaires pourront être tenus de fournir des certificats de performance énergétique (DPE) pour prouver que le bien loué est économe en énergie.
Un contrôle fiscal renforcé
La location de courte durée est désormais soumise à un contrôle fiscal renforcé. De nouvelles propositions tentent de réduire les abattements fiscaux et modifier le taux d'imposition des revenus locatifs, incitant ainsi les propriétaires à privilégier des baux annuels. Le Conseil d'État français a annulé l'avantage fiscal précédemment accordé aux locations meublées de courte durée. Auparavant, les propriétaires pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 71 %, voire 92 % dans certains cas. Désormais, cette réduction est limitée à 30 % ou à 50 %, en fonction de la classification de l'appartement.
Transparence dans la copropriété
À partir de 2025, les copropriétaires devront déclarer la location touristique de leur appartement, favorisant ainsi la transparence et réduisant les conflits entre les usages résidentiels et touristiques. Il est important de noter que la nouvelle réglementation fiscale sur les meublés de tourisme ne s'applique pas aux propriétaires de logements loués à long terme.
Comment sélectionner la meilleure option pour votre projet immobilier
Le choix entre la location à long terme et la location à court terme dépend de votre situation financière et de vos objectifs d'investissement.
La location à long terme peut être idéale si vous recherchez un revenu stable avec des responsabilités de gestion minimales, acceptant ainsi un contrôle réduit. En revanche, les locations à court terme peuvent offrir des rendements plus élevés, à condition d'être prêt à investir du temps et des ressources dans la gestion active de votre bien.
Le rôle de Paris Rental dans la gestion des locations de longue durée
Chez Paris Rental, nous sommes spécialisés dans la location à long terme. Nous aidons les propriétaires à trouver des locataires de confiance, tels que des entreprises, des diplomates et des expatriés. Nous prenons en charge tous les aspects administratifs de la location, vous permettant de vous concentrer sur l’essentiel. Notre équipe multilingue offre des services complets, allant de la sélection des locataires à la négociation des baux, pour garantir une expérience de location fluide. Avec plus de 37 années d’expertise, notre mission est de maximiser le potentiel de votre propriété et d’optimiser vos revenus locatifs.
Editeur : Siyi CHEN
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