Diagnostics en vigueur des Appartements en Location

A la signature du Contrat de Bail -meublé ou non-meublé-, un dossier de diagnostics techniques doit être remis au nouveau locataire.

​Ces diagnostics sont requis à chaque location. Découvrez ci-dessous ce qu'ils certifient.​

Le certificat Loi Carrez est obligatoire lors d’une vente d’un bien immobilier. Le certificat Loi Boutin est obligatoire dans le bail de location vide utilisée comme résidence principale. Il ne concerne pas les locations meublées secondaires et saisonnières.

Ce diagnostic est requis pour toutes les résidences et mesure la surface au sol, déduction faite :

  • de l'espace alloué aux murs, aux cloisons, aux escaliers et à la cage d'escalier (ex : duplex), ainsi qu'aux portes et fenêtres.
  • des espaces du logement dont la hauteur de plafond est inférieure à 1.80m.

Le diagnostic est  valable indéfiniment, sauf si des travaux de construction ont modifié l'espace.

 

Depuis le 1er juin 2006 l'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions auxquelles ce bien est exposé. Un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS), doit être annexé au bail ou à l’acte de vente.

Cette obligation concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

  • périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet,

  • zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet,

  • périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques,

  • plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet,

  • zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5),

  • secteur d'information sur les sols.

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département. Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête la liste des terrains présentant une pollution, la liste des risques à prendre en compte, la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

Les documents peuvent être consultés en mairie/préfecture où est situé le bien mis en vente ou en location et directement consultables sur le site internet de la préfecture du département.

ESRIS est réalisé directement par le vendeur/bailleur par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

L'ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de l'acte de vente ou du bail. (Cependant, en cas de reconduction tacite, il n'est pas nécessaire de renouveler le diagnostic).

 

Nouveau : Depuis le 1er juillet 2018, l’acquéreur et le locataire doivent être informés du risque d’exposition au radon si l’immeuble vendu ou loué est situé en zone à potentiel radon significatif (zone de niveau 3). L’information sera intégrée au formulaire d’état des servitudes risques et d’information sur les sols (ESRIS) modifié. Il sera également possible de se référer à la fiche d’information sur le risque radon téléchargeable sur le site officiel www.georisques.gouv.fr Un décret d'application doit préciser les conditions de mise en œuvre de cette information.

En quoi ce document est-il utile pour les futurs locataires ?
La consommation d'énergie dépend du bâtiment et aussi de la consommation individuelle de l'occupant : un appartement de 100m2 peut accueillir une famille avec enfants ou un locataire vivant seul. Une personne peut allumer toutes les lumières à la fois dans l'appartement, tandis qu'une autre éteindra la lumière en quittant la pièce. Certains font une lessive plusieurs fois par semaine, et pour d’autres, une fois par semaine suffit.

Comprendre l'aspect technique et la capacité d'un bâtiment à retenir la chaleur est intéressant. Les matériaux de construction utilisés font toute la différence et bien des appartements conservent mal la chaleur. Aussi l'installation de double-vitrages aux fenêtres améliorera le confort phonique, mais si les murs sont mal isolés, cela sera de peu d’utilité pour garder la chaleur.

Donc, le diagnostic donne des réponses par rapport aux investissements à faire ou ne pas faire. Il peut également décourager un locataire si le chauffage est électrique.

A retenir : Le diagnostic de performance énergétique, pour une bonne part, est basée sur la consommation du locataire précédant.

Ce qui définit le DPE et comment l'obtenir ?
Le Diagnostique de Performance Energétique (DPE), obligatoire depuis le 1er Juillet 2007, est un document d'information sur les spécifications thermiques (chauffage, production d'eau chaude, etc.) de l’habitation, avec un relevé des frais estimatifs de la consommation d'énergie. Voici comment ces données sont présentées:

  • La consommation d'énergie est notée de A (économe en énergie) à G (énergivore»)
  • L'impact sur l'effet de serre est notée de «émission basse de gaz à effet de serre » à «émission élevée de gaz à effet de serre ».

Ce bilan énergétique est produit par un spécialiste qui effectue les estimations avec l’une de ces deux méthodes :

  • méthode 3CL **
  • méthode basée sur la consommation certifiée des trois dernières années

Obligatoire ou non?
Obligatoire, le DPE doit être joint au bail pour toutes habitations, anciennes et neuves, destinées à être louées.
En revanche, il est pas nécessaire au moment de la reconduction tacite du bail.

Bon à savoir: Le DPE n’est pas requis lors de la vente d'une cave, un parking ou un garage sans chauffage.

Ce diagnostic est valable 10 ans.

 

* Article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation
** Gas à effet de serre

 

L'état de l'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de leurs biens.

Si le vendeur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de l'électricité et que l'acquéreur découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal de grande instance pour vices cachés (défauts cachés de l'installation).

L'état d'installation intérieur d'électricité est obligatoire dès lors que l'installation d'électricité a plus de 15 ans.

 

Valable 3 ans pour la vente.

Valable 6 ans pour la location.

L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de leurs biens.

 

Il doit être effectué à l'initiative du bailleur/vendeur du logement et doit être joint au bail ou au document de vente.

L'état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire lorsque :

  • l'installation du gaz a plus de 15 ans,
  • ou lorsque le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

 

Validité : 6 ans pour la location, 3 ans pour la vente


Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de gaz et que le locataire découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal d'instance pour vices cachés.

  • Concerne toutes les parties privatives d'immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997.
  • Repérage des matériaux de type flocages, calorifugeages et faux-plafonds.
  • Cette expertise est sans limite de validité si négatif. Si positif, préconisations à suivre.

L'exposition au plomb est un problème, mais le danger est pas toujours certain. En cas de présence de plomb dans des couches de peinture ancienne, la contamination se fait par inhalation de poussières (travaux de ponçage), ou par l'ingestion d'éclats de peinture, si la peinture est abimée. Des cas récents de saturnisme (anémie causant ou des dommages irréversibles du système nerveux), ont incité à créer un nouveau diagnostic, mis en œuvre le 12 Août 2008.

Comment la détection de plomb est-elle effectuée ?
La détection par rayons X est une méthode couramment utilisée pour effectuer cette analyse. Les rayons X peuvent déceler jusqu'à 15 couches de peinture.

Tous les objets peints à l'intérieur de l'habitation sont analysés, y compris les articles extérieurs tels que les volets et les balustrades. En effet, les éléments métalliques extérieurs étaient souvent revêtus de minium (protection anti-rouille à base de plomb).

Le rapport contient les éléments suivants: concentration de plomb, méthode d'analyse utilisée, état du revêtement.

Pour combien de temps le diagnostic est-il valable ?
S'il n'y avait pas de plomb détecté, il est valable indéfiniment. Si la présence de plomb a été détectée, il devra dater de moins de six ans.

En cas de détection de plomb, si le bail est renouvelé avec un nouveau contrat, le diagnostic est obligatoire. Pour une reconduction tacite, un nouveau diagnostic n'est pas nécessaire.