Le marché de l'immobilier à Paris reste attractif pour les acheteurs français et les investisseurs étrangers. Selon les Notaires du Grand Paris, en 2023, sur les 109 100 ventes enregistrées en région parisienne, 1,1 % ont été réalisées par des étrangers non-résidents, tandis que 10 % l'ont été par des étrangers résidents, reflétant l'intérêt constant des investisseurs internationaux pour l'immobilier parisien. Cependant, la majorité des transactions restent le fait de personnes résidant en France.
Investir dans l'immobilier à Paris, c'est bien plus qu'acquérir un logement : c'est un engagement à long terme dans un marché stable et prisé. Pour un expatrié, posséder un bien à Paris assure non seulement une sécurité financière, mais aussi un lien privilégié avec une ville emblématique. Cependant, devenir propriétaire à Paris en tant qu'expatrié implique des défis spécifiques. Ce guide vous accompagne à travers les étapes clés, les obstacles et les ressources nécessaires pour concrétiser votre projet et faire de votre rêve de posséder un bien à Paris une réalité.
Peut-on acheter une propriété en France en tant qu'expatrié ?
En tant qu'expatrié, vous avez tout à fait le droit d'acquérir un bien immobilier en France. Aucune restriction légale ne limite l'achat de biens immobiliers par des étrangers. Cependant, si vous avez besoin d’un prêt pour financer votre achat, le processus peut devenir plus complexe. Il repose sur plusieurs critères, tels que votre pays d'origine, votre niveau de revenu, votre situation matrimoniale, votre statut de résident et d'autres situations personnelles.
Achat d'un bien immobilier pour les citoyens de l'UE et de l'AELE
Si vous êtes citoyen de l'Union européenne (UE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE), l'achat d'un bien immobilier en France ne présente généralement pas de difficultés particulières. La procédure est relativement simple, surtout si vous résidez déjà en France, et presque identique à celle des citoyens français. La seule contrainte potentielle pourrait être la traduction de certains documents officiels provenant de l'étranger. En revanche, si vous ne résidez pas en France, les banques sont prudentes et pourraient exiger davantage de justificatifs financiers pour accorder un prêt.
Achat d'un bien immobilier pour les ressortissants de pays tiers
L'achat d'un bien immobilier est tout à fait possible pour les expatriés hors UE. Cependant, pour obtenir un prêt hypothécaire, il est souvent nécessaire de démontrer une intention claire de rester en France à long terme. Les banques sont généralement plus disposées à accorder des prêts si vous pouvez prouver des liens à long terme avec le pays. Pour cela, plusieurs éléments peuvent jouer en votre faveur, notamment :
- La détention d’un passeport talent ou d’un titre de séjour de longue durée.
- Un mariage avec un citoyen français.
- La présentation d’un titre de séjour d’une durée de validité d’au moins quatre ans.
Avec ces justificatifs, les banques françaises perçoivent davantage de stabilité et d'engagement, ce qui augmente vos chances de financement pour l'achat de votre bien immobilier.
* Le Passeport Talent est un titre de séjour français conçu pour attirer les professionnels étrangers hautement qualifiés, les investisseurs, les artistes, et les entrepreneurs, facilitant leur installation en France.
Les démarches administratives pour acheter un bien immobilier en tant qu'expatrié
Acheter un bien immobilier à Paris implique plusieurs étapes cruciales, chacune avec des exigences spécifiques pour les non-résidents. Voici ce qu'il faut savoir :
1. Connaître sa capacité financière
Établir un budget pour votre achat immobilier
Lorsque vous planifiez l'achat d'un bien immobilier en France, il est essentiel de prendre en compte les coûts supplémentaires qui s'ajoutent au prix total. Il s'agit notamment des frais de notaire et des taxes, qui représentent généralement 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. En tenant compte de ces coûts, vous aurez une idée réaliste de votre budget global
Attention : La loi de finances 2025 évoque l'augmentation de la taxe de l’Etat incluse dans les frais de notaire.
Financer votre achat
Pour obtenir un prêt hypothécaire auprès des banques françaises, plusieurs documents seront requis, notamment : des justificatifs de revenus, votre contrat de travail, vos déclarations d'impôts et vos relevés bancaires. En général, les banques permettent d'emprunter jusqu'à 70 à 80 % du prix du bien immobilier (hors frais d'achat). Cependant, le processus repose davantage sur vos revenus que sur vos actifs.
Les banques françaises ont des règles strictes pour s'assurer que vous pouvez rembourser votre prêt. Elles vérifient que tous vos crédits mensuels, y compris le nouveau prêt immobilier, ne dépassent pas un tiers de vos revenus bruts chaque mois. Cela inclut vos prêts auto, d'autres crédits immobiliers et vos loyers. Par contre, les impôts, crédits à la consommation et assurances ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
- Durée du prêt : En France, la durée maximale d’un prêt hypothécaire est de 25 ans.
- Conditions supplémentaires : Vous devez :
- Souscrire à une assurance-vie liée au prêt.
- Fournir un acompte d’au moins 10 % du prix du bien.
- Avoir un historique de revenus stables, sans découverts, ni paiements manqués (par exemple, des échéances de remboursement non respectées).
- Pour les non-résidents : Si vous ne vivez pas en France à plein temps, vous devrez prouver que vous avez l’intention d’y séjourner régulièrement pendant toute la durée du prêt.
Pour estimer vos mensualités, votre capacité d'emprunt ou les taux de crédit, vous pouvez utiliser la calculette de prêt immobilier en ligne mise à disposition par le gouvernement français. Cet outil vous aidera à mieux planifier votre demande de financement.
Transactions en espèces
Si vous achetez une propriété au comptant, vous devrez effectuer un transfert international sur le compte du notaire. Il est recommandé d'utiliser un service spécialisé dans les transferts de fonds. Ces services sont souvent plus rapides et moins coûteux que les banques traditionnelles, car ils ne facturent pas de commissions ni de frais bancaires pour les paiements réguliers ou ponctuels. De plus, ils fournissent gratuitement des informations sur les marchés des devises, vous permettant d'échanger votre argent au meilleur taux et d'économiser une somme importante.
2. Trouver le bon bien
Pour trouver le bien immobilier qui vous convient, envisagez de collaborer avec une agence spécialisée pour les expatriés. Par exemple, Paris Rental, créée en 1987, se concentre exclusivement sur les besoins des expatriés. Leur équipe multilingue comprend parfaitement vos attentes et vos situations particulières.
Avec l’aide de Paris Rental, vous profiterez d’une recherche approfondie des quartiers pour identifier un lieu qui correspond à votre style de vie et à votre budget.
3. Autres points à prendre en compte
Lorsque vous achetez un bien immobilier en France, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs importants pour éviter les surprises :
Impôts locaux
En tant que propriétaire en France, vous devez payer la taxe foncière. Si le bien est une résidence secondaire, vous devrez également payer la taxe d’habitation.
De plus, si vous occupez cette résidence secondaire moins de trois mois par an, vous pourriez être soumis à la taxe sur les logements vacants.
Ces taxes varient fortement, même d’un quartier à l’autre dans une même ville. Il est donc important de vérifier les taux locaux avant de finaliser votre achat.
Copropriété et travaux prévus
Si vous achetez un appartement en France, vous deviendrez membre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble. Avant de finaliser votre achat, prenez le temps de vérifier :
- Les charges annuelles de la copropriété.
- Le règlement de copropriété.
- Le procès-verbal des dernières assemblées générales.
Ces documents vous donneront des informations importantes sur les travaux d’entretien prévus, les éventuels litiges entre résidents, et les règles pour les rénovations ou modifications autorisées sans l’accord des autres copropriétaires.
En prenant ces précautions, vous pourrez éviter les mauvaises surprises et être sûr des conditions liées à la copropriété.
État du bien
Demandez à l’agent immobilier une estimation des coûts de rénovation éventuels. Tout immeuble en copropriété doit avoir un carnet d'entretien. Ce document contient des informations sur la maintenance et les travaux réalisés dans l'immeuble. Il est géré et mis à jour par le syndic de copropriété, et les copropriétaires peuvent le consulter. Cependant, ces estimations peuvent souvent être inférieures aux coûts réels.
Le vendeur doit également fournir un diagnostic immobilier qui inclu, entre autrest :
- La performance énergétique du bien.
- L’état des installations d’électricité et de gaz.
- Les risques éventuels, comme la pollution ou les inondations.
Ces informations vous aideront à évaluer les factures d’énergie et à mieux comprendre l’état général du bien.
4. Faire une offre pour un bien immobilier en France
En France, sauf dans le cas des ventes aux enchères, il est peu courant de proposer une offre supérieure au prix demandé. La plupart du temps, les acheteurs font une offre au prix affiché ou négocient à la baisse à partir de celui-ci. Si vous achetez dans un marché de vendeurs, ne vous attendez pas à ce que les propriétaires acceptent des offres inférieures au prix demandé. Toutefois, si le bien est sur le marché depuis longtemps, s'il nécessite d'importants travaux de rénovation ou s'il présente d'autres inconvénients, vous pourrez négocier quelques points de pourcentage en dessous du prix demandé.
Lorsque vous faites une offre, soyez précis et formel. Votre offre doit inclure :
- La description du bien.
- La date de l’offre.
- Le prix proposé.
- La durée de validité de l’offre (généralement 1 à 2 semaines).
Ajoutez également des détails comme votre plan de financement (apport personnel ou prêt), le montant de l’acompte prévu pour le compromis de vente et la date d’emménagement souhaitée.
Déposez votre offre directement au vendeur ou à l’agent immobilier par courrier recommandé avec accusé de réception, ou par e-mail si accepté. Si l’offre expire, le vendeur ne pourra plus l’accepter.
Une fois l’offre acceptée et le compromis de vente signé, le vendeur est légalement obligé de vendre au prix convenu. Cependant, en tant qu’acheteur, vous disposez d’un délai légal de 10 jours pour vous rétracter sans justification ni pénalité.
5. Faire appel à un notaire en France
Bien que le notaire du vendeur puisse représenter les deux parties, il est conseillé de faire appel à votre propre notaire lors de l’achat d’une propriété en France. Votre notaire examinera les documents de manière indépendante, effectuera des recherches approfondies et vous alertera sur tout problème ou anomalie pouvant affecter l’achat.
6. Signature du compromis de vente
Ce premier accord, préalable à la vente, engage légalement l’acheteur et le vendeur. Il définit les conditions de la vente et inclut un délai de réflexion de 10 jours, durant lequel l’acheteur peut se rétracter si nécessaire. Ce document est en général rédigé par un notaire. Pour bien comprendre toutes les clauses, il est recommandé de travailler avec un traducteur ou un conseiller juridique.
7. Paiement de la caution
A la signature du compromis de vente, l’acheteur doit verser au notaire un acompte représentant 5 à 10 % du prix du bien. Ce montant sera déduit du prix d’achat final si la transaction se concrétise.
Si vous annulez votre offre pendant le délai de réflexion de 10 jours ou si votre prêt hypothécaire est refusé, l’acompte vous sera remboursé sous 21 jours.
En revanche, si vous vous rétractez sans raison valable après le délai de réflexion, le vendeur peut conserver l’acompte comme indemnité, généralement fixée entre 5 et 10 % du prix du bien.
8. Finaliser la vente - Signer l'acte authentique de vente
La signature de l’acte final de vente en présence des notaires officialise le transfert de propriété à votre nom. À ce moment, il est crucial de s’assurer que les fonds nécessaires ont été transférés de votre banque au notaire avant la date de signature.
Cette étape confirme votre engagement dans l’achat et garantit le bon déroulement de la transaction.
9. Transfert de propriété
Une fois la transaction finalisée, vous recevrez les clés ainsi que les documents officiels confirmant votre propriété.
Le contrat de vente définitif est généralement signé par voie électronique. Après la signature, le notaire envoie le document au Service de la Publicité Foncière pour validation et apposition du cachet officiel. Une fois approuvé, le notaire vous transmet la version définitive, mais ce processus peut prendre plusieurs mois, il faudra donc faire preuve de patience.
Pas d’inquiétude si vous perdez le document : l’étude notariale conserve une copie officielle pendant 100 ans, ce qui vous permet d’y accéder en cas de besoin.
Défis courants auxquels les expatriés sont confrontés et comment les surmonter
L'achat d'un bien immobilier dans un pays étranger peut être complexe. Voici les obstacles les plus courants auxquels les expatriés sont confrontés, ainsi que des solutions pratiques pour les surmonter :
1. Barrière linguistique
- Défi : Les documents juridiques et les négociations sont en français.
- Solution : Collaborez avec des agents immobiliers bilingues capables de fournir des traductions ou faites appel à un conseiller juridique pour éviter tout malentendu.
2. Différences juridiques et culturelles
- Défi : La législation et les procédures françaises sont différentes de celles des autres pays.
- Solution : Faites appel à un notaire et, si possible, à un avocat spécialisé en immobilier international.
3. Difficultés de financement
- Défi : Obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque française en tant que non-résident peut être difficile, voire impossible dans certains cas. La plupart des banques françaises privilégient les clients dont les revenus sont régulièrement versés sur un compte bancaire français. Cependant, elles peuvent accepter des clients étrangers qui ont établi des liens solides avec la France. Le processus est encore plus complexe pour les emprunteurs américains en raison de la réglementation FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), qui impose aux banques étrangères des obligations supplémentaires en matière de déclaration et de conformité.
- Solution : Certaines institutions financières en France proposent des produits hypothécaires adaptés aux non-résidents. Collaborez avec un courtier spécialisé dans les prêts aux expatriés pour monter un dossier convaincant et maximiser vos chances d’obtenir un prêt auprès des banques françaises
Les meilleurs quartiers pour les expatriés qui souhaitent acheter un bien immobilier à Paris
Chaque quartier ou arrondissement de Paris possède son charme unique. En 2024, voici les quartiers les plus prisés par les expatriés :
- Le Marais (3e et 4e arrondissements) : Alliant charme historique et modernité, ce quartier animé séduit les amateurs de mode, d’art et de vie nocturne.
- 6e arrondissement (Saint-Germain-des-Prés) : Réputé pour ses rues pittoresques, ses boutiques élégantes, ses cafés littéraires emblématiques et son ambiance artistique, c’est un lieu chargé d’histoire et de raffinement.
- 7e arrondissement (Tour Eiffel, Invalides) : Offrant prestige et élégance, ce quartier est connu pour son architecture haussmannienne et sa proximité avec des sites emblématiques comme la Tour Eiffel, le Champ de Mars, l’Hôtel des Invalides et le Musée d’Orsay.
- 10e et 11e arrondissements : Vibrants et branchés, ces quartiers attirent les jeunes actifs et les créatifs grâce à leur dynamisme et à leur atmosphère conviviale.
- 16e arrondissement : Apprécié des familles et des diplomates, il se distingue par ses espaces verts, ses écoles internationales, ses institutions prestigieuses et son ambiance résidentielle haut de gamme.
Le choix du bon quartier est essentiel : prenez le temps d’explorer et de trouver celui qui correspond à votre style de vie.
Acheter une propriété à Paris en tant qu’expatrié peut sembler complexe, mais avec une bonne préparation et un accompagnement adapté, c’est tout à fait réalisable. Ce guide vous aide à comprendre les étapes administratives et à surmonter les défis culturels et juridiques, posant ainsi les bases pour vous lancer sereinement.
Des agences spécialisées comme Paris Rental simplifient le processus en vous accompagnant à chaque étape, de la recherche d’un bien idéal à la signature des documents finaux, tout en assurant une gestion professionnelle et rigoureuse.
Editeur : Siyi CHEN
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