Pourquoi choisir le bon locataire est essentiel
Entre septembre 2022 et septembre 2023, le nombre de relances pour loyers impayés a augmenté de 60 % en Île-de-France, passant de 71 000 à 126 000. Au niveau national, l'augmentation des impayés est de 30 %.
Trouver le bon locataire est l'une des décisions les plus importantes à prendre pour un propriétaire. Il ne s'agit pas seulement de louer un logement vacant, mais de sécuriser son investissement, de préserver sa tranquillité d'esprit et d'assurer une location sans tracas. Un mauvais choix de locataire peut entraîner des loyers impayés, des dégradations du bien, et parfois même des litiges judiciaires. En revanche, un locataire fiable peut considérablement simplifier la vie du propriétaire en assurant un revenu locatif stable et en minimisant les contrariétés liées à la gestion locative.
Le succès d'une location repose sur le choix d’un locataire financièrement stable, responsable et respectueux du bien loué. Dans cet article, nous abordons les critères essentiels à rechercher chez un locataire, les outils à disposition des propriétaires, et comment des services spécialisés comme l'Agence Paris Rental, leader de la location meublée long-terme à Paris à une clientèle internationale, peuvent vous présenter des locataires fiables.
L'importance des visites dans la sélection des locataires
Les visites sont un moyen efficace pour évaluer les locataires potentiels. C'est l'occasion de rencontrer les candidats en personne, de comprendre leurs intérêts, de poser des questions et de mieux comprendre s'ils correspondent à votre bien. Les visites groupées, plusieurs candidats sont reçus en même temps, ne gagnent du temps qu’à l’agence, car Paris Rental privilégie les rendez-vous individuels. Cela permet d'échanger plus en profondeur avec chaque candidat et d'observer leur comportement dans l’appartement. De plus, cette approche aide à gérer le processus de manière fluide, en évitant le stress et la confusion liés à la gestion de plusieurs personnes à la fois.
Quels sont les documents que les propriétaires peuvent demander — et ceux qu’ils ne peuvent pas ?
Lorsque vous sélectionnez des locataires, il est important de savoir quels documents vous pouvez légalement demander et lesquels sont interdits. En France, un décret n° 2015-1437 précise ce que les propriétaires peuvent exiger lors du processus de location.
Documents que le propriétaire peut demander au locataire
A. Justificatif d'identité (avec photo)
Le propriétaire peut demander un justificatif d'identité parmi les suivants :
B. Justificatif de domicile
Le propriétaire peut demander un seul document prouvant l’adresse actuelle du candidat parmi les suivants :
- Les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur confirmant que le candidat a payé les loyers et charges à jour.
- Une attestation d'élection de domicile d'un organisme agréé.
- Une attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le locataire réside à son domicile.
- Un avis de taxe foncière récent ou un titre de propriété de sa résidence principale.
C. Justificatif d'activité professionnelle
Le propriétaire peut demander un ou plusieurs documents pour confirmer la situation professionnelle du candidat, tels que :
- Un contrat de travail ou de stage, ou une attestation de l'employeur précisant le poste, le salaire et la date d'embauche (et la durée de la période d'essai, si applicable).
- Un extrait K ou K-bis (datant de moins de 3 mois) pour les entreprises commerciales.
- Un extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- Un certificat d'identification de l'INSEE (pour les travailleurs indépendants).
- Une carte professionnelle (pour les professions libérales).
- Tout document récent prouvant l'activité professionnelle (pour d'autres professionnels).
- Une carte d'étudiant ou un certificat de scolarité pour l'année en cours (pour les étudiants).
D. Justificatif de ressources
Le propriétaire peut demander un ou plusieurs documents pour prouver les revenus du candidat à la location, tels que :
- Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition (ou un équivalent si les revenus ont été perçus à l'étranger).
- Les trois derniers bulletins de salaire.
- Un justificatif de versement des indemnités de stage.
- Les deux derniers bilans financiers ou une attestation de ressources d'un comptable (pour les indépendants).
- Un justificatif de versement de pensions, retraites, allocations, ou prestations sociales des trois derniers mois.
- Une attestation ou simulation des aides au logement.
- Une notification d'attribution de bourse (pour les étudiants boursiers).
- Un titre de propriété ou un avis de taxe foncière récent.
- Un justificatif de revenus fonciers, rentes viagères, ou revenus d'investissements.
Documents que le propriétaire ne peut pas demander
Les propriétaires ne peuvent pas demander aux locataires des documents privés comme des relevés bancaires ou tout document non pertinent à la location, tels que carte vitale ou casier judiciaire. Il est essentiel de savoir que les propriétaires qui exigent des documents interdits risquent une amende jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et jusqu'à 15 000 € si le propriétaire est une personne morale, comme une Société Civile Immobilière (SCI). Cette connaissance vous aidera à gérer le processus de sélection des locataires avec prudence et dans le respect de la législation.
Critères clés pour la sélection des locataires
Plusieurs facteurs importants doivent être pris en compte lors du choix d’un locataire. Ces critères vous aideront à évaluer si un locataire potentiel respectera ses obligations et prendra soin de votre bien.
Stabilité financière
En tant que propriétaire, il est important de vérifier que le locataire a une situation financière stable. Que le loyer soit payé directement par le locataire, ses parents ou un employeur, votre vigilance est cruciale pour s'assurer que le loyer sera versé régulièrement. En règle générale, le loyer ne devrait pas dépasser 30 % du revenu mensuel net du payeur, laissant une marge pour les autres dépenses et réduisant les risques de retard ou d’impayés.
Voici comment aborder différents scénarios :
- Lorsque le locataire paie directement : Il est essentiel de vérifier que son revenu est suffisant pour couvrir le loyer. En général, son salaire net mensuel doit être au moins trois fois supérieur au montant du loyer. Demander les bulletins de salaire et les avis d’imposition est un moyen simple de vérifier la stabilité financière du locataire.
- Si les parents paient le loyer : Pour les locataires étudiants, dont les parents sont financièrement responsables, il est important d’évaluer la stabilité financière des parents. S’ils louent eux-mêmes un logement, il faut tenir compte de leurs charges locatives supplémentaires. Dans ce cas, leur revenu net mensuel global doit couvrir à la fois leur propre loyer et celui de l’enfant, selon la même règle — leur revenu doit être au moins trois fois supérieur au total des loyers. Par exemple, si le loyer des parents est de 3 000 € et celui de leur enfant est de 1 000 €, les parents doivent gagner au moins 12 000 € par mois. Si les parents sont propriétaires de leur logement, leur situation financière est généralement plus stable. Dans ce cas, leur revenu mensuel net doit être au moins trois fois supérieur au loyer de l’enfant pour qu’ils puissent le couvrir sans difficulté. Par exemple, si le loyer de l’enfant est de 1 000 €, leur revenu mensuel doit être d’au moins 3 000 €. Il est judicieux de demander des justificatifs de revenus, tels que les trois derniers bulletins de salaire, les avis d’imposition, l’avis de taxe foncière afin de s'assurer que les parents peuvent couvrir le loyer.
- Si l’employeur du locataire paie le loyer : Pour les locations corporate ou pour les expatriés, l'employeur du locataire prend souvent en charge le loyer. Dans ce cas, demandez une lettre officielle de l’entreprise précisant clairement l’engagement de l’employeur à payer le loyer et vérifiez que l’allocation logement est en place pour toute la durée du bail. Consultez les derniers bilans de l'entreprise ainsi que son extrait KBIS pour vous assurer de sa stabilité financière. Il est toutefois important de formaliser cet engagement par un accord écrit dans le contrat de bail.
Conseil : Quand vous vérifiez les trois derniers bulletins de salaire, regardez bien les dates et les congés payés accumulés. Comparez les totaux d'un mois à l'autre — si quelque chose ne colle pas, cela peut indiquer que les documents sont faux. Ce petit détail peut vous aider à repérer des incohérences et éviter les faux documents.
Statut professionnel
Un locataire avec un emploi stable est généralement fiable pour payer le loyer à temps. C’est pourquoi les locataires en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) sont généralement choisis, car leurs revenus sont réguliers. Cependant, les freelances ou ceux en CDD (Contrat à Durée Déterminée) ne doivent pas être automatiquement exclus, surtout si leur situation financière est solide et bien gérée.
Historique locatif
L'historique locatif d'un locataire vous donne un bon aperçu de son comportement passé. L’idéal est de trouver un locataire qui a fait preuve de responsabilité. Demandez les trois dernières quittances de loyer ainsi que les références d’anciens propriétaires pour vérifier s’il payait son loyer à temps, s'il prenait soin de l’appartement, ou s'il avait des problèmes avec les voisins.
Garants personnels ou garantie d’entreprise
Demander une sécurité supplémentaire est une bonne idée quand c'est possible. Beaucoup de propriétaires demandent un garant, souvent un parent ou un proche, qui paiera le loyer si le locataire n’y parvient plus. C’est particulièrement utile pour les jeunes locataires ou ceux qui sont sans historique financier. Pour les locations corporates, vous pouvez demander une garantie de la société pour assurer le paiement du loyer. Une autre option est de demander au locataire de faire appel à un garant institutionnel, comme "Garantme", une assurance qui couvre les impayés.
Outils utiles pour les propriétaires : vérifier l'authenticité du dossier de location et sélectionner des locataires fiables
Aujourd'hui, les propriétaires ont accès à de nombreux outils et méthodes pratiques pour évaluer les locataires potentiels et choisir leur candidat.
DossierFacile : Plateforme d’État pour que les propriétaires reçoivent des dossiers locatifs clairs, complets et vérifiés
DossierFacile est une plateforme gratuite de l’État qui accompagne les locataires dans la création et la vérification de leur dossier de location. Elle facilite la procédure en garantissant que tous les documents requis sont complets et authentiques. Les propriétaires reçoivent ainsi un dossier locatif clair, vérifié par l’Etat et prêt à l'emploi, réduisant les risques de faux documents.
Outils de vérification des documents locatifs
VerifAvis : VerifAvis est une plateforme de l’État qui vérifie l'authenticité des documents fiscaux, comme les avis d’imposition, permettant aux propriétaires de valider les revenus déclarés.
Vialink : Cet outil permet de vérifier rapidement l’identité grâce à une solution biométrique (reconnaissance faciale et détection de vie).
Réseaux sociaux : Des plateformes comme LinkedIn peuvent être utiles pour vérifier les informations professionnelles des locataires. Consulter leur parcours, les dates de contrat et l’entreprise où ils travaillent permet de vérifier que tout concorde.
Contacter l'ancien propriétaire ou l'agence
Contacter l'ancien propriétaire ou l’agence du locataire potentiel peut vous apporter des informations précieuses sur son comportement. A-t-il payé son loyer régulièrement ? A-t-il pris soin du logement ? A-t-il entretenu de bonnes relations avec ses voisins ? Ces éléments vous permettent d’avoir une vision plus claire des habitudes et de la fiabilité du locataire.
Paris Rental : Protéger les propriétaires grâce à une sélection rigoureuse des locataires
Le marché locatif en France est devenu complexe, et les propriétaires cherchent des solutions fiables pour protéger leur investissement, surtout parce que la loi favorise les locataires. En cas de loyers impayés, récupérer son argent ou expulser un locataire peut s’avérer un vrai casse-tête. C'est pourquoi choisir le bon locataire est essentiel pour éviter de futurs problèmes. C'est ici qu'une agence spécialisée comme Paris Rental entre en jeu.
Paris Rental se spécialise dans une clientèle haut de gamme, notamment les expatriés, les entreprises et les ambassades. L’équipe se distingue par son analyse approfondie des dossiers de chaque locataire potentiel : historique financier, professionnel et locatif. Chaque candidat est soigneusement vérifié aux fins de garantir au propriétaire qu'il est fiable et solvable. Cette rigueur diminue considérablement les risques que prennent les propriétaires et garantit une location en toute sérénité.
En faisant appel à une agence spécialisée comme Paris Rental, les propriétaires économisent du temps et peuvent être rassurés quant à la qualité des locataires proposés. Cela est particulièrement utile pour ceux qui vivent loin ou qui n'ont pas le temps de s'occuper de la mise en location. Cette tranquillité d'esprit est précieuse pour ceux qui souhaitent protéger leur investissement sans stress.
Témoignages et expériences de propriétaires
Voici quelques témoignages de propriétaires qui ont trouvé des locataires fiables grâce à Paris Rental :
Dominique N., Propriétaire à Paris :
J’ai confié la location de mon appartement à l’agence Paris Rental depuis 17 ans. J’ai toujours été satisfait de leurs conseils avisés et de leurs services, avec des périodes de vacance locative très courtes entre deux locataires. J’apprécie leur accueil, leur sérieux et leur professionnalisme.
Julia B., Expatriée à Paris :
Ma famille a d'abord loué avec Paris Rental, et dès le début, leur service a été très professionnel et agréable. Ensuite, nous avons décidé de leur confier la location de notre propre appartement. Cela fait maintenant plus de dix ans qu'ils s'occupent de nous et de nos locataires avec un service personnalisé et de grande qualité. En 10 ans, notre appartement n'a pratiquement jamais été vacant. Un service vraiment exceptionnel !
Editeur : Siyi CHEN
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