Encadrement des loyers à Paris en 2026 : impacts, avantages et limites du dispositif

Mis en place à Paris en 2019 puis progressivement étendu à d’autres villes, l’encadrement des loyers est aujourd’hui appliqué dans près de 70 communes françaises, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Grenoble ou encore Montpellier.

Pourtant, malgré son extension progressive, l’avenir du dispositif reste incertain. Le cadre actuel repose encore sur une expérimentation, qui doit prendre fin en novembre 2026. Comme l’a récemment rappelé un expert du logement au Figaro : « Sauf si le gouvernement adopte une nouvelle loi avant la fin du mois de mai, l’encadrement des loyers ne sera pas prolongé. Et le sujet ne figure pas dans le prochain projet de loi de décentralisation. »

Dans ce contexte, le rapport d’évaluation de l’encadrement des loyers était particulièrement attendu. Après plusieurs années de débats entre les partisans et les opposants du dispositif, il apporte une vision plus claire des effets réels de l’encadrement des loyers à Paris et dans les autres villes concernées.

Ce que dit le rapport 2026 sur l’encadrement des loyers

Le nouveau rapport publié par l’APUR permet de mieux mesurer les effets du dispositif depuis sa mise en place.

L’encadrement des loyers a freiné la hausse des loyers

L’encadrement des loyers a eu un impact réel sur les prix. D’après les différentes études réalisées, le dispositif aurait permis de modérer les loyers de 2 % à 5 % par rapport à un scénario sans encadrement.

Un impact particulièrement fort sur les studios et les petites surfaces

L’effet de l’encadrement est encore plus marqué pour les petites surfaces, notamment les studios et les T2, qui font souvent partie des types de logements les plus recherchés par les étudiants, les jeunes actifs et les ménages aux revenus modestes.

Selon l’APUR, pour les logements de moins de 18 m², les loyers seraient en moyenne 12,4 % plus bas que dans un scénario sans encadrement.

Des économies réelles pour les locataires

Le rapport souligne également les bénéfices financiers pour les locataires. Entre 2024 et 2025, les locataires parisiens auraient économisé en moyenne près de 1 000 € par an grâce au dispositif d’encadrement des loyers.

Dans une ville où le logement représente une part très importante du budget des ménages, cette économie n’est pas négligeable.

Ce que le rapport ne conclut pas

Même si l’encadrement des loyers a permis de limiter la hausse des prix et d’aider de nombreux locataires, cela ne veut pas dire que le dispositif est sans défaut.

Comme toute mesure qui encadre un marché, il a aussi des effets secondaires. Certains peuvent affecter l’offre de logements disponibles à la location, tandis que d’autres influencent les choix des propriétaires, les investissements dans la rénovation ou encore l’équilibre général du marché locatif.

Les limites et effets secondaires de l’encadrement des loyers

Une possible contribution à la baisse de l’offre locative longue durée

Même si le rapport 2026 ne considère pas l’encadrement des loyers comme la principale cause de la baisse de l’offre locative, celle-ci reste une réalité à Paris. Ces dernières années, le nombre de logements disponibles à la location a fortement diminué, certaines estimations évoquant une baisse d’environ 61 % des annonces.

Cette évolution ne s’explique toutefois pas par un seul facteur. Elle résulte d’une combinaison de phénomènes :

• la hausse du nombre de logements vacants et de résidences secondaires ;
• le développement des locations touristiques de courte durée ;
• le ralentissement du marché immobilier ;
• la hausse des taux d’intérêt, qui réduit l’attractivité de l’investissement locatif.

Dans ce contexte, l’encadrement des loyers n’est pas l’unique responsable, mais il peut contribuer à cette tendance. Pour certains propriétaires, la location longue durée devient moins attractive lorsque la rentabilité diminue et que les contraintes réglementaires augmentent.

Trouver un logement peut devenir plus difficile

L’encadrement des loyers permet de limiter le coût du logement pour les locataires qui trouvent un bien soumis au dispositif. En revanche, il ne facilite pas nécessairement l’accès au logement.

Dans un marché déjà très tendu, certains propriétaires peuvent devenir plus sélectifs dans le choix des candidats, ce qui peut se traduire par :

• des exigences de revenus plus élevées ;
• un risque accru de discrimination ;
• une concurrence plus forte entre les candidats.

Les profils déjà fragilisés — étudiants, indépendants, étrangers, jeunes actifs ou ménages modestes — peuvent ainsi rencontrer davantage de difficultés pour accéder à un logement.

Contournement de l’encadrement : l’essor des baux alternatifs

L’un des effets secondaires du dispositif est le développement de stratégies permettant d’échapper au cadre classique de la location de résidence principale.

Certains propriétaires privilégient :

• les baux mobilité ;
• les baux Code civil ;
• les locations touristiques de courte durée ;
• la vente du bien ;

• ou encore le maintien volontaire du logement vacant.

Ces pratiques réduisent le nombre de logements disponibles pour les habitants recherchant une résidence principale à Paris.

Des incitations plus faibles à rénover

L’une des critiques les plus fréquentes concerne l’impact de l’encadrement des loyers sur les travaux de rénovation.

Lorsqu’un propriétaire réalise des travaux importants, il peut avoir le sentiment que les possibilités de valoriser son investissement restent limitées. Cette situation est particulièrement sensible pour les logements anciens nécessitant des rénovations lourdes, notamment sur le plan énergétique.

Certains propriétaires peuvent alors reporter leurs travaux, vendre leur bien ou se détourner du marché locatif traditionnel.

Pour cette raison, de nombreux spécialistes estiment que l’encadrement des loyers fonctionne mieux lorsqu’il est accompagné d’aides à la rénovation ou d’incitations fiscales adaptées.

Une rentabilité plus faible et une perte de confiance des investisseurs

Une grande partie des propriétaires bailleurs en France sont des particuliers possédant un seul logement locatif. Pour eux, les loyers servent souvent à rembourser un crédit, préparer la retraite ou compléter leurs revenus.

L’encadrement des loyers peut réduire leur rentabilité et créer une incertitude sur les rendements futurs. À long terme, cela peut décourager certains investissements dans l’immobilier locatif.

Même si cet effet reste difficile à quantifier précisément, il peut contribuer à une baisse de l’investissement locatif et du nombre de transactions immobilières.

Le coût fiscal pour les finances publiques

Un autre aspect souvent évoqué concerne l’impact du dispositif sur les recettes fiscales.

En limitant les loyers, l’encadrement réduit mécaniquement les revenus locatifs déclarés par les propriétaires, ce qui peut entraîner une baisse des recettes fiscales perçues par l’État.

Certaines estimations évaluent cette perte de recettes publiques entre 500 et 700 millions d’euros par an, même si ce chiffre dépend des hypothèses retenues.

Une application parfois complexe pour les locataires

Même lorsqu’un loyer dépasse le plafond légal, récupérer les sommes versées en trop n’est pas toujours simple.

Les locataires doivent parfois engager des démarches longues : mise en demeure, médiation ou procédure judiciaire. Dans certains cas, plusieurs mois, voire plus d’un an, peuvent être nécessaires avant d’obtenir une décision définitive.

Cette réalité limite parfois l’efficacité concrète du dispositif.

L’encadrement des loyers à l’étranger : les autres pays le maintiennent-ils ou l’abandonnent-ils ?

La France n’est pas le seul pays à avoir mis en place un système de contrôle des loyers. De nombreuses villes et plusieurs pays appliquent différentes formes d’encadrement des loyers afin de limiter les hausses de prix et de protéger les locataires.

L’Allemagne est l’un des exemples les plus connus. Son dispositif de Mietpreisbremse (« frein aux loyers ») limite les loyers dans les zones où le marché est particulièrement tendu. En 2025, le Bundestag allemand a prolongé cette mesure jusqu’à la fin de 2029.

Les Pays-Bas ont également renforcé leur réglementation grâce à la loi sur les loyers abordables (Affordable Rent Act), entrée en vigueur en 2024.

La Suède applique une approche différente. Les loyers y sont principalement fixés par des négociations entre organisations de propriétaires et de locataires, plutôt que par des plafonds imposés par l’État.

L’Irlande et l’Espagne ont également maintenu certaines formes d’encadrement des loyers. En 2025, l’Irlande a étendu ses règles de Rent Pressure Zone à tout le pays, tandis que l’Espagne autorise des plafonds dans les zones où la pression sur le logement est particulièrement forte.

Les États-Unis offrent un autre exemple. À New York, un grand nombre d’appartements restent soumis au régime de stabilisation des loyers, qui limite les hausses de loyer et accorde une forte protection aux locataires.

Tous les pays n’ont toutefois pas choisi de conserver le contrôle des loyers. L’Argentine, par exemple, a supprimé sa loi sur les locations en 2023 dans le cadre d’une vaste politique de dérégulation.

Ces exemples montrent que le contrôle des loyers n’est pas une question de « oui » ou de « non ». L’enjeu est de trouver un équilibre entre la protection des locataires et l’investissement immobilier à long terme.

Conclusion : quel avenir pour l’encadrement des loyers à Paris ?

Les résultats du rapport expliquent pourquoi le débat reste ouvert.

D’un côté, l’encadrement des loyers a produit des effets positifs : il a freiné la hausse des loyers, permis des économies réelles pour les locataires et limité certains abus.

De l’autre, il présente des limites importantes : il ne résout pas la pénurie de logements, peut réduire l’incitation à rénover, affaiblir la rentabilité de certains propriétaires, encourager des stratégies de contournement et compliquer l’accès au logement dans un marché déjà très tendu.

Certains responsables politiques, comme Emmanuel Grégoire, défendent l’idée de rendre le dispositif permanent. De son côté, le gouvernement attend encore des analyses complémentaires avant de décider s’il faut prolonger, modifier ou pérenniser l’expérimentation.

L’enjeu n’est donc pas seulement de savoir s’il faut maintenir l’encadrement des loyers, mais aussi de l’intégrer dans une politique du logement plus complète.

Editeur : Siyi CHEN