Pour les propriétaires expatriés en France, maîtriser la fiscalité des revenus locatifs est essentiel pour optimiser la rentabilité et assurer la conformité avec la réglementation. Le système fiscal français propose plusieurs régimes qui influencent la déclaration et l’imposition des loyers perçus. Le choix du régime fiscal peut avoir un impact significatif sur vos revenus locatifs.
Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne la fiscalité des locations sous bail Code Civil et comment faire les meilleurs choix pour optimiser votre gestion financière.
Tout savoir sur les régimes fiscaux des revenus locatifs
Lors de la mise en location d’un bien sous bail Code Civil, les propriétaires ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Ce choix dépend notamment du type de location, meublée ou non meublée, ainsi que du montant des revenus locatifs. Voici les principaux régimes fiscaux applicables :
Micro-BIC : un régime fiscal simplifié
- Le régime Micro-BIC (Micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique aux locations meublées.
- Il permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs. Cette déduction est appliquée automatiquement pour couvrir les charges liées à la location, sans nécessiter de justificatifs détaillés.
- Ce régime est particulièrement adapté aux propriétaires ayant peu de dépenses ou un petit portefeuille locatif, avec des revenus annuels ne dépassant pas 77 700 €.
Régime Réel : déduire ses charges réelles
Si vos revenus locatifs annuels dépassent le seuil du Micro-BIC (77 700 €) ou si vos charges déductibles excèdent l’abattement de 50 %, le Régime Réel vous permet de déduire vos dépenses réelles, notamment :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais d’entretien et de réparation (plomberie, peinture, etc.)
- L’amortissement du bien et du mobilier
- Les frais de gestion locative, y compris les services comme ceux de Paris Rental
Astuce : Conservez précieusement tous vos justificatifs, chaque facture compte
LMNP & LMP : les statuts de la location meublée
The Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) or Loueur en Meublé Professionnel (LMP) status applies to furnished rentals.
LMNP: Non-Professional Furnished Rental
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne les locations meublées.
LMNP: Loueur en Meublé Non Professionnel
- Avantages fiscaux : Les revenus locatifs peuvent être compensés par l’amortissement et les charges, réduisant ainsi l’impôt à payer.
- Exonération de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
- Report du déficit foncier : Si les charges locatives dépassent les revenus locatifs, le déficit peut être reporté sur les revenus locatifs meublés des 10 années suivantes.
Exemple : Si vos charges locatives LMNP dépassent vos revenus locatifs de 5 000 € cette année, vous pourrez reporter ce déficit et le déduire de vos futurs revenus locatifs meublés sur les 10 prochaines années, réduisant ainsi votre revenu imposable.
Les conditions d’éligibilité au LMNP :
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut remplir au moins l’une des conditions suivantes :
✔ Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 €.
✔ Les revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Cotisations sociales du LMNP :
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez vous acquitter de cotisations sociales équivalentes à 17,2 % des revenus locatifs.
LMP : Location meublée professionnelle
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent un certain seuil. Ce régime impose des obligations fiscales et sociales supplémentaires mais offre aussi des avantages financiers plus intéressants.
Les principaux avantages du LMP :
- Déduction des déficits locatifs : Les pertes liées à l’activité de location peuvent être imputées sur l’ensemble des revenus imposables, sans limite de temps.
Exemple : Si votre activité de location meublée en LMP enregistre un déficit de 10 000 € cette année, vous pourrez déduire cette somme de votre revenu imposable global (salaires, autres revenus), réduisant ainsi votre charge fiscale.
- Exonération de la plus-value immobilière : Sous certaines conditions, les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien.
Les conditions d’éligibilité au LMP :
Pour bénéficier du statut LMP, vous devez remplir les deux conditions suivantes :
✔ Vos revenus locatifs annuels dépassent 23 000 €.
✔ Ces revenus représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Exonération de la plus-value immobilière en LMP :
Si vous détenez le statut LMP, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de votre bien.
✅ Exonération totale si :
- Vous exercez en tant que loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans.
- Vos revenus locatifs des deux dernières années sont inférieurs à 90 000 € HT.
✅ Exonération partielle si :
Vos revenus locatifs se situent entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Cotisations sociales en LMP :
En tant que loueur en meublé professionnel, vos cotisations sociales varient selon votre statut juridique :
- Micro-entrepreneur : 22 % des revenus locatifs.
- Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) : jusqu’à 43 % des bénéfices (après déduction des charges).
Obligations déclaratives pour les propriétaires bailleurs
Déclarer ses revenus locatifs en France
Tous les résidents et non-résidents percevant des revenus locatifs en France doivent les déclarer à l'administration fiscale, quel que soit leur pays de résidence.
Ces revenus sont intégrés à la déclaration annuelle d’impôts via des formulaires spécifiques, selon le régime fiscal choisi (Micro-BIC, Régime Réel, etc., pour les locations meublées).
L'absence de déclaration peut entraîner des pénalités et un redressement fiscal.
Éviter la double imposition
Les propriétaires étrangers doivent vérifier les conventions fiscales bilatérales entre la France et leur pays de résidence pour connaître les règles d’imposition de leurs revenus locatifs. De nombreuses conventions prévoient des crédits d’impôt ou des exonérations, afin d’éviter une double imposition, c’est-à-dire être taxé à la fois en France et dans son pays de résidence.
Faire appel à un expert fiscal permet d’optimiser sa fiscalité et de garantir le respect des obligations dans les deux pays.
Déclaration annuelle des biens immobiliers en France
Selon la réglementation en vigueur, tous les propriétaires en France, qu’ils soient résidents ou non-résidents, doivent désormais déclarer leur bien chaque année auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration précise le statut d’occupation du logement : s’il est vacant, occupé ou loué, et par qui (le propriétaire lui-même, un locataire ou un occupant à titre gratuit). Elle inclut également l’identité des occupants et la période d’occupation concernée.
Cette obligation permet d’assurer une fiscalité précise, notamment pour les biens soumis à la taxe d’habitation ou à d’autres impôts locaux. En cas d’omission, des pénalités peuvent être appliquées.
Les propriétaires doivent effectuer cette déclaration via leur espace personnel en ligne sur impots.gouv.fr, avant la date limite fixée chaque année.
Comment optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs
L’une des meilleures stratégies pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs est d’organiser judicieusement la gestion du bien et des charges.
Optimiser la fiscalité avec une SCI (Société Civile Immobilière)
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) peut être particulièrement avantageux pour les propriétaires, y compris les expatriés, souhaitant gérer efficacement leur patrimoine immobilier. Ce dispositif permet de distinguer la propriété personnelle de la propriété locative, facilitant ainsi la fiscalité et la transmission du bien.
Pour optimiser l’imposition, une SCI offre le choix entre :
- L’impôt sur le revenu (IR) : les loyers perçus sont imposés avec les autres revenus du foyer.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : c’est la société qui est imposée, ce qui permet de réduire le revenu imposable en réinvestissant les bénéfices et en déduisant certaines charges.
Cette souplesse fiscale est particulièrement intéressante pour les expatriés souhaitant minimiser leur charge fiscale globale.
En plus de ses avantages fiscaux, la SCI simplifie la succession. Elle permet de transmettre progressivement les parts de la société aux héritiers, évitant ainsi les droits de succession élevés liés à un transfert direct de propriété. En France, ces droits peuvent atteindre 60 % pour les héritiers indirects et jusqu’à 45 % pour les héritiers directs.
Pour les expatriés, la SCI est une solution idéale pour organiser la transmission de leur patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal plus avantageux.
Maximiser les économies grâce aux déductions fiscales
Pour réduire l’imposition des revenus locatifs, les propriétaires peuvent déduire certaines charges. Il est donc essentiel de bien suivre leurs dépenses. Parmi les principales charges déductibles figurent :
- La taxe foncière
- Les assurances
- Les frais d’entretien et de rénovation
- Les intérêts d’emprunt (dans le cadre du Régime Réel)
Une gestion rigoureuse de ces déductions permet de réduire considérablement la fiscalité et d’améliorer la rentabilité locative.
L’accompagnement de Paris Rental et ANB Capital
Filiale de Paris Rental, ANB Capital est spécialisée dans la création et la gestion de structures d’investissement immobilier. Son objectif est d’aider les propriétaires à développer et valoriser leur patrimoine immobilier.
Nous accompagnons nos clients dans la structuration de leurs investissements locatifs, notamment sous le bail Code Civil, afin d’optimiser leur fiscalité. ANB Capital propose également des solutions adaptées pour assurer une croissance pérenne et une gestion efficace de leurs biens immobiliers.
Editeur : Siyi CHEN
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