La trêve hivernale s'applique du 1er novembre 2024 au 31 mars 2025.
Jusqu'en 2014, avant le réchauffement climatique, la durée de la trêve hivernale se clôturait le 15 mars !
Concrètement, durant cette période l'expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu, elle est reportée.
Quelle est l'histoire de la trêve hivernale ?
Depuis 1956 et suite à l'appel de l'Abbé Pierre sur Radio Luxembourg, alors que la France connaît une vague de froid sans précédent, la trêve hivernale protège les locataires en situation de précarité pendant les 5 mois les plus froids de l'année.
Pendant cette période, un bailleur ne peut procéder à l'expulsion d'un locataire, et ce même si une procédure est déjà engagée et confirmée par un tribunal. La même trêve s'opère auprès des fournisseurs d'énergie, garantissant les locataires de ne pas connaître de coupure d'eau, d'électricité et de gaz, même en cas de factures impayées. Toutefois, la consommation de ces énergies pendant la trêve reste due, et le locataire devra payer ses factures énergétiques.
Cette trêve s'applique sur les logements d'habitation, les locaux commerciaux et les logements de fonction.
Dérives et ajustements de la trêve hivernale
Malheureusement, cette période bénie pour les pauvres dont le nombre n’a cessé de croître est devenue l’aubaine que beaucoup de locataires, même en fonds, attendent pour se faire un pécule en arrêtant de payer leur loyer. Au bout de 5 ou 6 mois, ils cherchent un autre logement et attendent l’année suivante pour recommencer. Les histoires de ce genre sont nombreuses. Les bailleurs, eux, n’engagent que rarement des frais sachant que la procédure peut durer trois ans et, cela, les locataires avertis le savent !
Enfin, une loi récente a été votée à l’Assemblée Nationale qui tendrait à réviser les procédures actuelles. Attendons de voir !
Parmi les ajustements de notre 21ème siècle, une liste de personnes non protégées par la trêve hivernale a été mise au point. Voici les personnes qui ne sont pas protégées par la trêve hivernale :
- les personnes bénéficiant d'un relogement correspondant à leurs besoins familiaux ;
- les squatteurs occupant un domicile, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire ;
- les squatteurs occupant un garage ou un terrain ;
- l’époux dont l'expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales par l'ordonnance de non conciliation d'une procédure de divorce ;
- l’époux, partenaire de Pacs ou concubin violent dans le couple ou sur un enfant, dont l'expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales par une ordonnance de protection.
Que peut faire le propriétaire pendant la trêve hivernale ?
Un propriétaire a le droit durant la trêve hivernale :
- d'engager une procédure d’expulsion en saisissant le juge du fond du tribunal judiciaire ou le juge en référé (procédure d'urgence)
- de bénéficier des exceptions à la trêve hivernale (dispositions en faveur du propriétaire lui permettant de demander la libération du logement en pleine trêve hivernale).
Quelle est la situation du locataire défaillant ?
Le locataire est protégé par la loi Alur du 24 mars 2014 qui dispose que tout locataire obligé par l’huissier de justice de quitter son domicile entre le 1er novembre et le 31 mars ne pourra pas être expulsé.
Le locataire a les choix suivants :
- il peut régulariser sa situation avant la fin de la trêve
- il bénéficie d’un report de ses mensualités impayées jusqu’à la fin de cette période.
Cependant, à la fin de la trêve, si le problème n'a pas été résolu, la procédure d'expulsion locative pourra reprendre et être exécutée par un huissier de justice.
Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?
Si les décisions d’expulsion sont suspendues pendant la trêve hivernale, rien n’empêche un bailleur de lancer une procédure judiciaire afin qu’une fois la trêve passée, le locataire non-payeur quitte le logement.
Dès que le locataire cesse de payer son loyer, avant ou pendant la trêve hivernale, il est utile de commencer les démarches.
Voici un résumé de la procédure à suivre :
- Dans un premier temps, relancer le locataire par téléphone ou par mail.
- Puis, lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Si le locataire refuse toujours de payer son loyer, lui adresser un commandement de payer par huissier, lorsque le bail comporte une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de location en cas de manquement du locataire à ses obligations. Le locataire dispose de 2 mois pour régler sa facture.
- Passé ce délai :
1. si le juge prononce la rupture du bail et l’expulsion, cette dernière ne pourra intervenir qu’après la trêve hivernale, donc le 31 mars.
2. si le locataire n’a pas payé sa dette et que votre bail ne comporte pas de clause résolutoire, saisissez le juge du contentieux et de la protection auprès du tribunal judiciaire
- Le locataire dispose de deux mois, voire plus selon le juge, pour obtempérer. Il peut aussi obtenir un délai de grâce supplémentaire auprès d’un autre juge.
Aujourd’hui, «La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à 3 ans», une fourchette que la récente proposition de loi (anti-squat et locataires défaillants) visant à protéger les logements contre l'occupation illicite ambitionne d’accélérer entre 2 mois et 1 an.
Prévenir plutôt que guérir : éviter un loyer impayé ?
Plusieurs éléments vous permettent de bien choisir votre locataire, et ainsi de minimiser le risque de loyer impayé :
- Assurez-vous de la solvabilité du locataire, c'est-à-dire que ses revenus doivent être entre 2,7 et 3 fois fois supérieurs au montant du loyer; le locataire doit démontrer une situation professionnelle stable.
- Compilez et épluchez toutes les pièces justificatives du locataire afin de déterminer la solidité du dossier de location du locataire ;
- Optez pour une caution en mesure de s'acquitter du versement du loyer pour compenser la défaillance du locataire et ainsi sécuriser votre investissement locatif ; soit une caution personnelle ou une garantie comme Garantme.
- Souscrivez à une assurance loyer impayé pour vous protéger et couvrir les charges liées à une action en justice potentielle ;
- Constituez un bail de location avec toutes les informations obligatoires, sans oublier d'y inscrire une clause résolutoire pour anticiper l'annulation du contrat en cas de soucis ;
- Entretenez une bonne relation avec votre locataire, la dimension humaine est non négligeable pour éviter tout litige potentiel ;
De son côté, le propriétaire-bailleur doit veiller à respecter deux points :
- Le montant du loyer appliqué ne doit pas dépasser un certain plafond ;
- Le bail de location doit contenir une clause résolutoire et une clause de solidarité ;
Pour en savoir plus sur les démarches à effectuer en cas de loyer impayé, consultez ce guide du propriétaire.
Rédactrice : Claire de Circourt
Sources : Le Figaro Immobilier, Les Echo
Credit Photo@Robin Ooode
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