Que savoir avant de mettre son appartement meublé en location ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement meublé ou non meublé à Paris et souhaitez le mettre en location ? Entre l’estimation du loyer, les diagnostics obligatoires, la sélection du locataire, les assurances et la fiscalité, les démarches peuvent rapidement devenir complexes.

Faire appel à une agence immobilière spécialisée dans la location aux expatriés et aux entreprises permet de sécuriser chaque étape, de préserver votre patrimoine immobilier et de déléguer la gestion quotidienne de la location.

Voici les principales étapes à suivre pour préparer et réussir la mise en location de votre appartement à Paris.

Estimer le loyer de son appartement à Paris

Avant de publier une annonce, il est essentiel de déterminer un loyer cohérent avec les caractéristiques du logement et les règles applicables à Paris.

L’estimation du loyer doit notamment prendre en compte :

• la localisation de l’appartement et son arrondissement ;
• la surface habitable et, le cas échéant, la surface loi Carrez ;
• le nombre de pièces et la configuration du logement ;
• la liste du mobilier et des équipements fournis dans le cadre d’une location meublée ;
• l’étage et la présence ou non d’un ascenseur ;
• l’orientation, la luminosité et la qualité de la vue ;
• le calme du logement, sur cour ou sur rue ;
• l’état général et la performance énergétique du bien.

Il est également utile de comparer le logement avec des annonces similaires situées dans le même arrondissement ou dans les quartiers voisins.

À Paris, le propriétaire doit enfin vérifier le loyer de référence et les règles d’encadrement applicables au moment de la signature du bail.

Vérifier que le logement respecte les critères de décence

Le propriétaire-bailleur doit remettre au locataire un logement décent, ne présentant aucun risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé.

Le logement doit notamment :

• être exempt de toute infestation de nuisibles ou de parasites ;
• répondre aux exigences minimales de performance énergétique en vigueur ;
• comporter des installations électriques, de gaz, de chauffage et d’eau en bon état d’usage ;
• être équipé de manière à permettre un usage normal d’habitation ;
• comprendre au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³.

Les règles relatives à la décence et à la performance énergétique évoluent régulièrement. Il convient donc de vérifier les obligations applicables à la date de mise en location.

Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant la signature du bail, le propriétaire doit faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires et remettre au locataire un dossier de diagnostic technique complet.

Selon l’âge, la localisation et les caractéristiques du logement, ce dossier peut notamment comprendre :

• le diagnostic de performance énergétique ;
• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• l’état des risques et pollutions ;
• l’information relative aux nuisances sonores aériennes ;
• les documents relatifs à l’amiante lorsque ceux-ci sont applicables.

Ces diagnostics doivent être confiés à des professionnels certifiés et rester valides au moment de la conclusion du contrat de location.

Préparer une description attractive de l’appartement

Le propriétaire connaît souvent mieux que quiconque les qualités de son appartement. Il peut l’avoir habité, rénové, décoré ou équipé lui-même.

Cette connaissance permet de rédiger une description plus vivante et plus précise qu’une simple liste de caractéristiques techniques.

La présentation peut notamment mettre en avant :

• la luminosité et l’orientation du logement ;
• la vue, le calme ou la présence d’une cour ;
• l’agencement et les espaces de rangement ;
• la qualité de la cuisine et de la salle de bains ;
• la proximité des transports en commun ;
• les marchés, commerces, restaurants, salles de sport, cinémas ou espaces verts alentour ;
• les services particulièrement appréciés par les locataires expatriés.

Une description détaillée et sincère aide à différencier le bien et à attirer des candidats dont les attentes correspondent réellement au logement.

Organiser et optimiser les visites

La visite doit permettre au futur locataire de découvrir l’appartement dans les meilleures conditions possibles.

Aérer le logement

Ouvrez les fenêtres avant chaque rendez-vous. Une odeur de renfermé ou d’humidité peut immédiatement inquiéter le visiteur et donner l’impression que le logement est resté vacant trop longtemps.

Présenter un appartement parfaitement propre

La poussière, un réfrigérateur mal nettoyé, un four graisseux, des traces de calcaire ou des ampoules défectueuses peuvent suffire à décourager un candidat.

Chaque pièce doit donc être propre, rangée et prête à être habitée.

Choisir les meilleurs horaires de visite

Privilégiez les heures auxquelles l’appartement bénéficie de la meilleure luminosité naturelle. Si nécessaire, allumez les lampes avant l’arrivée du visiteur afin qu’aucune partie du logement ne reste dans l’ombre.

Mettre en valeur l’environnement

Présentez les commerces, transports, écoles, espaces verts et services utiles situés à proximité. Pour un locataire expatrié, ces informations peuvent être aussi importantes que les caractéristiques du logement lui-même.

Choisir son locataire et vérifier son dossier

Le dossier de location permet d’évaluer la situation professionnelle, les revenus et les garanties du candidat.

Le propriétaire ou son agence doit notamment vérifier :

• l’identité du candidat ;
• sa situation professionnelle ;
• le montant et la régularité de ses revenus ;
• la cohérence des justificatifs fournis ;
• la nature de la garantie proposée ;
• la date d’entrée souhaitée et la durée prévisible de la location.

Lorsque cela est possible, rencontrer le futur locataire peut également faciliter les échanges et instaurer une relation de confiance.

Seuls les documents autorisés par la réglementation peuvent être demandés. La sélection doit par ailleurs respecter strictement les règles interdisant toute discrimination.

Se protéger contre les loyers impayés

Avant d’accepter un dossier, le propriétaire doit étudier les garanties offertes contre les loyers impayés.

Selon la situation du candidat, plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• une caution personnelle ;
• une garantie souscrite par l’employeur ou une entreprise ;
• un organisme de cautionnement privé ;
• une garantie publique lorsque le candidat y est éligible ;
• une assurance loyers impayés souscrite par le propriétaire.

Le cumul entre une assurance loyers impayés et une caution personnelle est limité dans de nombreuses situations. Il convient donc de vérifier les règles applicables avant de demander plusieurs garanties.

L’assurance habitation du locataire

Le locataire doit généralement souscrire une assurance multirisque habitation couvrant les risques locatifs avant son entrée dans les lieux.

Cette assurance peut prendre en charge certains dommages résultant d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’une négligence du locataire, selon les conditions du contrat.

Le propriétaire doit demander une attestation d’assurance lors de la remise des clés et peut, dans les conditions prévues par la loi, en solliciter une nouvelle pendant la location.

L’assurance Propriétaire Non Occupant

L’assurance Propriétaire Non Occupant, ou PNO, protège le propriétaire qui n’occupe pas personnellement le logement.

L’assurance du locataire ne couvre pas nécessairement les murs, les installations appartenant au propriétaire ou le mobilier fourni dans le cadre d’une location meublée.

Selon les garanties souscrites, l’assurance PNO peut notamment couvrir :

• les dégâts des eaux ;
• les incendies ;
• certains dommages provoqués par un vice de construction ;
• les dommages liés à un défaut d’entretien de la structure ;
• les tempêtes et catastrophes naturelles ;
• le bris de glace ;
• les dommages électriques ;
• le vandalisme ;
• la responsabilité civile du propriétaire ;
• certains sinistres survenant pendant une période de vacance.

Le coût dépend de la surface, de l’emplacement du logement et de l’étendue des garanties choisies. Les cotisations peuvent, sous certaines conditions, être déductibles des revenus locatifs dans le cadre d’un régime réel.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux est un document essentiel annexé au contrat de location. Dans le cadre d’une location meublée, il doit être complété par un inventaire détaillé des meubles, appareils électroménagers, accessoires et, le cas échéant, du linge de maison.

Lors de l’entrée du locataire, le document décrit précisément l’état du logement et de ses équipements.

Il peut être établi :

• à l’amiable par le propriétaire et le locataire ;
• par leurs représentants, notamment une agence immobilière ;
• par un commissaire de justice lorsque l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable.

Il est recommandé d’ajouter des photographies et de relever les compteurs, les clés remises ainsi que l’état de chaque meuble et équipement.

L’état des lieux de sortie et la restitution des clés

À la fin de la location, un second état des lieux est établi. La comparaison entre les documents d’entrée et de sortie permet d’identifier les éventuelles modifications intervenues pendant le bail.

Après la signature de l’état des lieux de sortie, le locataire doit restituer l’ensemble des clés, badges, télécommandes et moyens d’accès en sa possession.

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des éléments probants, tels que des photographies, devis, factures ou autres justificatifs admis par la réglementation.

Dégradations : qui doit prendre en charge les réparations ?

La comparaison des deux états des lieux permet de distinguer les dégradations imputables au locataire de celles résultant de la vétusté ou relevant de la responsabilité du propriétaire.

Responsabilité du locataire

Le locataire doit assurer l’entretien courant et les réparations locatives pendant toute la durée du bail.

Des dommages résultant d’une négligence, d’un mauvais usage ou d’un défaut d’entretien peuvent donc être mis à sa charge.

Il peut s’agir, par exemple :

• de trous importants ou de taches sur les murs ;
• d’une moquette brûlée ;
• d’un parquet détérioré par un usage anormal ;
• de meubles, luminaires ou appareils électroménagers cassés ;
• de dommages liés à un manque manifeste de nettoyage ou d’entretien.

Responsabilité du propriétaire

Les réparations résultant de la vétusté, d’un défaut structurel ou d’un équipement devenu hors d’usage malgré une utilisation normale restent généralement à la charge du propriétaire.

La vétusté

La vétusté correspond à l’usure naturelle du logement et de ses équipements sous l’effet du temps et d’un usage normal.

Elle peut notamment concerner :

• des peintures ayant perdu leur couleur ;
• des revêtements de sol usés ;
• des équipements arrivés en fin de vie malgré un entretien normal.

Une grille de vétusté annexée au bail peut aider les parties à distinguer le vieillissement normal des véritables dégradations.

Les dommages causés par un cas de force majeure

Les dommages causés par un événement imprévisible, irrésistible et extérieur peuvent rester à la charge du propriétaire, y compris lorsque les réparations concernées seraient normalement qualifiées de locatives.

Cela peut notamment être le cas lors d’une tempête ou d’un autre événement répondant aux conditions de la force majeure.

Comment déclarer les revenus locatifs ?

La fiscalité dépend principalement du choix entre une location vide et une location meublée.

Avant de mettre le logement en location, il est recommandé de comparer les recettes prévues, les charges déductibles, les obligations comptables et les conséquences fiscales de chaque régime.

Les règles et les seuils fiscaux pouvant évoluer, il convient de vérifier les dispositions applicables à l’année concernée auprès de l’administration fiscale ou d’un professionnel qualifié.

Fiscalité de la location vide

Les loyers perçus dans le cadre d’une location non meublée sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Selon le régime applicable, le propriétaire peut notamment déduire :

• certains travaux de réparation et d’entretien ;
• les honoraires de gestion ;
• certaines primes d’assurance ;
• les intérêts d’emprunt ;
• certaines taxes et charges de copropriété ;
• les autres dépenses admises par la législation fiscale.

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés, un déficit foncier peut être constaté. Son imputation et son report sont soumis aux conditions prévues par les règles fiscales en vigueur.

Fiscalité de la location meublée

Les revenus issus d’une location meublée sont généralement imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ou BIC.

Selon le régime choisi, le propriétaire peut déduire certaines charges et pratiquer l’amortissement du logement, du mobilier et de certains travaux.

Les frais d’acquisition, tels que les honoraires d’agence, les frais de notaire et les droits d’enregistrement, peuvent être traités différemment selon la méthode comptable retenue.

La Location Meublée Professionnelle

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ou LMP, s’applique lorsque les conditions légales relatives au montant des recettes locatives et aux autres revenus professionnels du foyer sont remplies.

Ce statut peut avoir des conséquences sur :

• l’imputation des déficits ;
• les cotisations sociales ;
• le régime des plus-values ;
• le traitement du bien au regard de l’IFI ;
• les obligations comptables et déclaratives.

Les conséquences financières pouvant être importantes, il est conseillé de consulter un expert avant d’opter pour ce statut.

La Location Meublée Non Professionnelle

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP, concerne de nombreux propriétaires particuliers.

Selon le montant et la nature des recettes, le propriétaire peut relever :

• du régime micro-BIC, avec application d’un abattement forfaitaire ;
• du régime réel BIC, permettant la déduction de certaines charges et la pratique d’amortissements.

Le régime réel implique généralement la tenue d’une comptabilité et peut entraîner des frais professionnels ou des taxes supplémentaires. Son intérêt dépend du montant des loyers, des charges, du financement et de la stratégie du propriétaire.

La fiscalité des plus-values immobilières

Le régime applicable lors de la vente dépend notamment du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée et de la réglementation en vigueur au moment de la cession.

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, le régime des plus-values immobilières des particuliers peut s’appliquer, avec des abattements liés à la durée de détention.

Pour une activité professionnelle, des règles particulières relatives aux plus-values professionnelles peuvent s’appliquer. Les amortissements précédemment pratiqués et la situation du propriétaire peuvent modifier sensiblement le calcul final.

La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées

Certaines plus-values immobilières imposables dépassant le seuil légal peuvent être soumises à une surtaxe supplémentaire.

Son taux est progressif et varie selon le montant de la plus-value nette imposable. Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, le seuil peut être apprécié en fonction de la quote-part de chaque propriétaire, selon les règles applicables à la forme de détention.

Le notaire calcule généralement la plus-value et la surtaxe éventuelle lors de la signature de l’acte de vente.

Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière, ou IFI, est un impôt annuel applicable aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil prévu par la loi.

Les couples mariés et les partenaires liés par un PACS sont généralement imposés conjointement.

La résidence principale entre dans le patrimoine taxable, mais peut bénéficier d’un abattement légal sur sa valeur lorsque les conditions requises sont réunies.

Les dettes déductibles, les biens professionnels et le statut de loueur en meublé peuvent modifier le calcul. Les propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier important ont donc intérêt à demander un conseil personnalisé.

Checklist avant de mettre son appartement en location

• Estimer la valeur locative du logement et vérifier le loyer de référence.
• S’assurer que l’appartement répond aux critères de décence et de performance énergétique.
• Faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires.
• Préparer une annonce précise et attractive.
• Nettoyer, aérer et éclairer le logement avant les visites.
• Vérifier les dossiers avec des documents et critères légalement autorisés.
• Choisir une garantie adaptée contre les impayés.
• Demander l’attestation d’assurance habitation du locataire.
• Souscrire une assurance PNO appropriée.
• Établir un état des lieux et un inventaire détaillés.
• Conserver tous les documents relatifs au bail, aux paiements, aux assurances et à l’entretien.
• Choisir le régime fiscal adapté avec l’aide d’un professionnel si nécessaire.

Une agence spécialisée dans la location aux expatriés et aux entreprises peut accompagner le propriétaire à chaque étape, l’informer des évolutions réglementaires et assurer la gestion quotidienne du bien pendant toute la durée du bail.

Photo publiée sur Unsplash.

Editor: Siyi CHEN