Les diagnostics en location se sont complexifiés au fil des années et les obligations du propriétaire ont fortement augmenté. Alors, comment s’y retrouver ? Il y a de quoi se sentir très seul(e) devant un tel embrouillamini.
Pour vous, Paris Rental a résumé le nombre de diagnostics et de documents obligatoires, ainsi que leur raison d’être et leurs durées de validité.
Liste complète des diagnostics immobiliers obligatoires en location
Le bailleur doit fournir au locataire les documents suivants :
Ces diagnostics et informations sont regroupés au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT), lequel doit être annexé au bail et transmis au locataire par courrier électronique, de préférence.
Voici de plus amples détails :
Mesure de la surface habitable : un diagnostic essentiel
La superficie doit être inscrite dans chaque contrat de location d'habitation vide ou meublée est la superficie habitable telle que définie à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Aucun justificatif n'est à fournir au locataire : il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail.
La surface habitable est la surface de plancher dont on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Loi Carrez ou Loi Boutin ? Les règles de calcul sont pratiquement les mêmes; seule diffère la prise en compte des éventuelles surfaces annexes, plus fréquentes lors d’une vente.
Attention : lorsque la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat de location, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Sa durée de validité est illimitée, tant qu'aucun travaux de structure n'a été effectué.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : détails et importance
Ce diagnostic (DPE) doit être réalisé dans tous les logements, sauf si le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an.
La durée de validité des DPE est fixée à 10 ans. Cependant, pour les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, la durée de validité a été modifiée :
- les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
- les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Le DPE est désormais opposable. En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du bailleur peut être engagée par le locataire qui a subi un préjudice.
À noter : les DPE réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 ne sont pas opposables.
Enfin, le DPE n’a pas fini de faire parler de lui depuis les erreurs constatées suite à son remaniement pour plus de justesse, en Juillet 2021. Le détail est disponible sur Legifrance
CREP : Évaluer les risques liés au plomb dans les logements
Ce document donne des informations sur la présence de plomb dans les logements construits avant 1949. Le plomb est généralement présent dans les anciennes peintures.
Le diagnostic plomb consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement pour identifier ceux contenant du plomb et décrire leur état de conservation.Il sert également à repérer les situations de risque de saturnisme chez les enfants ou de dégradation du logement. C’est pourquoi, ce diagnostic est opposable et des sanctions sont prévues s’il n'est pas conforme à la réglementation.
La durée de validité du CREP est illimitée.
Diagnostic amiante : identifier les risques pour les locataires
L'état d'amiante est un document qui mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Tout logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 est concerné par ce diagnostic.
En l'absence d'amiante, le diagnostic a une durée de validation illimitée. Mais en présence d'amiante, la validité est de trois ans.
État de l'installation électrique : sécurité et conformité
Le diagnostic électricité est un diagnostic qui constate la sécurité ou non des installations électriques dans les logements. Les logements concernés par ce diagnostic sont ceux dont l'installation d'électricité a plus de 15 ans.
Le diagnostic a une durée de validité de 6 ans.
Diagnostic de l'installation de gaz : prévenir les risques
Le diagnostic gaz donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz dans les logements. Tous les logements dont l'installation de gaz a plus de 15 ans sont concernés.
L'état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois.
ERP : Évaluer les risques naturels et pollutions environnantes
Le futur locataire doit être informé par le propriétaire-bailleur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé.
L’État des risques et pollutions (ERP) vise à informer tout acquéreur ou locataire sur les risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, présence de radon et de pollution des sols) auxquels le bien pourrait être exposé.
Sont concernés par ce diagnostic toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
La responsabilité du propriétaire peut être engagée s'il ne transmet pas volontairement le diagnostic ou s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce de location. Le locataire pourrait alors demander l'annulation du bail ou une réduction du prix du loyer.
La durée de validité de l’État des risques et pollutions est valable pour une durée de 6 mois. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur pour établir cet état, vous pouvez le télécharger à partir du lien : https://errial.georisques.gouv.fr.
Impact du bruit des aéroports : un diagnostic spécifique
Le diagnostic Bruit permet de connaître l'existence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020 si le bien immobilier est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Le diagnostic Bruit n'a qu'une valeur informative.
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La charge administrative et financière des diagnostics est lourde. D'autant plus que les propriétaires-bailleurs rendent un service à la communauté. Sans eux, comment loger tous les expatriés engagés dans les sociétés multinationales ou les organisations gouvernementales à Paris ?
Malheureusement, l’administration française leste ces contraintes d’autant de menaces, indemnités, poursuites au tribunal qui parasitent l’esprit des locataires et dégradent les relations propriétaires-locataires. (Il arrive que des locataires qui ont choisi la beauté d’un immeuble Haussmannien réclament des fenêtres en PVC et demandent une réduction de loyer !)
Certains propriétaires s’étonnent quand d’autres agences que Paris Pental ne leur demandent pas les diagnostics obligatoires. Libre à ces dernières d’ignorer la loi ! Paris Rental et ses équipes sont méticuleuses lorsqu’il s’agit de remettre au locataire un dossier complet. De la même façon, Paris Rental s’investit avec le même soin dans le dossier concernant le locataire.
Rappelez-vous que l’équipe de Paris Rental est là pour vous soutenir dans cet effort, alors autant bien faire les choses dès le départ !
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