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Mon bien locatif classé G au DPE est-il interdit à la location dès 2023 ?

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Quelle classe de DPE est interdite à la location en 2023 ?

Quelles sont les conséquences pour le bien avec un DPE (Diagnostic de performance énergétique) classe G ? A partir de 2023, ce sont les logements locatifs qui consomment plus de 450 kWh/m2 d'énergie finale par an qui, considérés comme "logements indécents", sont interdits de location en France. 

Sachez qu’en 2022, près de 2 032 000 résidences principales étaient classées G, le plus mauvais label pour la performance DPE (diagnostic de performance énergétique). Parmi ceux-ci, 812 000 biens appartiennent au secteur locatif privé ou social.

Pourquoi un appartement est classé G ?

Les logements qui obtiennent un DPE classe G présentent des performances médiocres et un coût d'utilisation extrêmement élevé, souvent supérieur à 3 000 à 3 500 € par an. En général, ces logements ont besoin d’une rénovation importante pour améliorer leur isolation, leur chauffage et leur ventilation.

Puis-je encore mettre en location mon appartement de classe G ?

Oui, car l'information importante est la limite de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an.
Selon l'article 1er du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, entré en vigueur le 1er janvier 2023, si la consommation est inférieure à 450 kWh/m2/an, l'appartement de classe G sera encore louable en 2023.

NOTA BENE : L'interdiction de location ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location à compter de cette date.

Qu'est-ce que l'énergie primaire et l'énergie finale ?

  • Énergie primaire : désigne l'énergie à l'état naturel, comme le gaz, le carburant, le pétrole, etc.
  • Énergie finale : fait référence à l'énergie utilisée par l'utilisateur après qu'elle a été transformée et distribuée.

Par exemple, lorsque nous utilisons du gaz pour produire du chauffage, le gaz est la source d'énergie primaire. Cependant, une partie de cette énergie sera perdue en raison des inefficacités du processus de conversion. Par conséquent, l'énergie finale (chauffage) fournie à l'appartement est inférieure à l'énergie primaire initiale (gaz). 

En revanche, si le logement est chauffé à l'électricité, la consommation d'énergie finale sera généralement inférieure à celle du chauffage à l'énergie primaire (gaz, fioul, fioul…). C'est pourquoi l'interdiction de location s'applique principalement aux biens chauffés au fioul ou au gaz.

Où trouver la consommation d'énergie finale sur mon DPE ?

En examinant l'étiquette DPE de votre appartement en location à Paris, vous découvrirez peut-être que sa consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m2/an, ce qui est fixé comme limite pour la mise en location. Cependant, le chiffre de l’énergie primaire en page 1, n’est pas le principal. C’est celui de l'énergie finale qui compte.

Ne pas confondre énergie finale et énergie primaire

Une fois que vous avez la consommation annuelle de l’énergie finale en page 3 de votre diagnostic de performance énergétique (DPE), vous pouvez calculer une valeur par mètre carré et comparer le résultat avec la limite d’interdiction de 450 kWh/m²/an. Par exemple, d'après le tableau ci-dessous, l'énergie primaire annuelle en noir est de 14 942 kWh. Et juste en dessous, en gris clair, l'énergie annuelle finale 13 622 kWh.

Ainsi, pour calculer la consommation d'énergie finale annuelle par mètre carré de votre appartement en location à Paris, divisez l'énergie finale annuelle par la surface de votre bien. Par exemple, votre appartement fait 33 m2 de surface. Soit : 13 622 kwh / 33 m2 = 
413 kWh/m²/an

La bonne nouvelle, c'est que bientôt tous les relevés DPE indiqueront le montant total de la consommation finale d'énergie en kWh/m2/an, ce qui facilitera la tâche !

Est-il possible d’augmenter le loyer des logements énergivores de G/ F ?  

Les logements classés F et G sont désormais impactés par un gel des loyers, empêchant toute augmentation lors du renouvellement du bail ou de la remise en location, ainsi que toute révision en cours de bail. 

Si votre logement est considéré comme énergivore, vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur à celui de votre précédente location lors de l'établissement du nouveau bail, ni procéder à une révision annuelle ou proposer une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail. Cette mesure est une avancée significative dans la lutte contre les passoires thermiques.

Comment améliorer un DPE de G à la Classe D ?

Réaliser des travaux d'isolation

Pour améliorer la classe DPE et atteindre une classe D, il faut faire des travaux d'isolation thermique en commençant par la toiture, les murs, les fenêtres et les portes. Par conséquent, il est essentiel de vérifier l'état de l'isolation des surfaces habitables et non habitables.

La zone de perte de chaleur la plus importante est :

  • le toit, qui représente 25 à 30 %,
  • murs, qui représentent 20-25%,
  • fenêtres, qui représentent 10-15%.

L'isolation est particulièrement critique pour les maisons anciennes, en particulier celles construites à Paris avant 1974, qui ont tendance à manquer d'une isolation thermique adéquate.

Optimiser votre système de chauffage

Pour réaliser un meilleur DPE en France, l'optimisation du système de chauffage est un facteur crucial pour la réussite d'un projet de rénovation énergétique. Pensez à changer la source d'énergie du chauffage et de la production d'eau chaude de votre logement. Installez également des radiateurs à vannes thermostatiques ou isolez les tuyaux de chauffage. Encore une fois, nous vous recommandons de demander conseil à un chauffagiste professionnel.

Améliorer le système de ventilation

Faites attention au système de ventilation de votre bien, car il joue un rôle important dans le renouvellement de l'air intérieur et la réduction de la pollution intérieure. En outre, une bonne ventilation aide également à réduire les niveaux d'humidité, ce qui facilite le chauffage de l'air et réduit vos dépenses de chauffage. Pensez donc à installer soit une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple flux, soit une VMC double flux pour agrémenter votre système de ventilation.

Combien coûte une rénovation énergétique ?

Quel est le coût pour passer d'un label G/F à un label D ?

Faire passer le DPE de votre logement de la classe G à la classe D rendra votre logement éligible à la location, réduira votre consommation d'énergie finale de près de 50% et vous permettra d'économiser sur votre facture d'électricité. Le coût estimé pour améliorer la classe de F/G à D/E est d'environ 350 euros/ mètre carré.

Prix du remplacement du système de chauffage

Il existe différentes options de remplacement de chauffage disponibles sur le marché, avec des prix qui varient considérablement :

  • Chaudière gaz à condensation : 3 000 à 5 000 €

En recyclant les gaz perdus dans le système, la chaudière à condensation peut atteindre une efficacité énergétique de 90 %. Ce résultat est nettement supérieur à celui d'une chaudière conventionnelle, dont l'efficacité se situe généralement entre 70 et 80 %.

  • Chaudière fioul à condensation : 3 700 € à 7 000 €

L'avantage le plus important d'une chaudière fioul à condensation est son efficacité énergétique, avec un rendement potentiel d'environ 90 %.

  • Chaudière micro-cogénération : 12 000 à 20 000 €

Il permet d'économiser jusqu'à 40 % d'énergie.

  • Chaudière à granulés automatique : 7 000 € à 18 000 €

Il permet d'économiser jusqu'à 93 % d'énergie. De plus, les chaudières à granulés ne dégagent pas de gaz carbonique nocif.

  • Chaudière bois performante : 6 000 à 20 000 €

Il fournit un environnement plus propre, éliminant la fumée, la suie et les cendres et réduisant la sécheresse dans les bâtiments.

  • Pompe à chaleur géothermique : 13 000 à 20 000 €

Les GHP offrent un avantage significatif par rapport au chauffage traditionnel, consommant 25% à 50% d'électricité en moins.

  • Pompe à chaleur aérothermique : 10 000 à 15 000 €

En exploitant l'énergie de l'air extérieur, les systèmes aérothermiques peuvent extraire jusqu'à 75 % de l'énergie, ce qui réduit considérablement la consommation d'électricité des maisons et des bâtiments.

Travaux d'isolation : combien ça coûte ?

 

Deux facteurs principaux influencent le coût des travaux d'isolation en France :

  • La surface et le volume des pièces à isoler : plus la surface est grande, plus le coût est élevé. Par conséquent, il peut être plus rentable de concentrer vos travaux d'isolation sur des zones réduisant considérablement les pertes de chaleur, telles que le toit, les murs et les fenêtres.
  • Le type d'isolant choisi : Une large gamme d'options est disponible, avec des prix variant de 3 € le mètre carré pour la laine de verre à plus de 60 € le mètre carré pour les panneaux isolants sous vide.

Comment financer mon projet de rénovation énergétique à Paris ?

L'Etat français accompagne la population dans ses projets de rénovation énergétique pour diminuer la consommation énergétique nationale.

MaPrimeRénov'

MaPrimeRénov' est un programme financé par l'Etat pour encourager les travaux de rénovation énergétique des logements. Depuis le 1er octobre 2020, MaPrimeRénov’ est accessible à l’ensemble des propriétaires, quels que soient leurs revenus, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location. Toutefois, depuis le 1er janvier 2022, MaPrimeRévov' est réservée aux logements construits depuis au moins 15 ans, afin de renforcer la rénovation des logements anciens. Toutefois, il demeure possible de bénéficier de MaPrimeRénov' pour tous les logements construits depuis plus de deux ans pour le remplacement d'une chaudière au fioul. Il couvre une gamme de projets de rénovation, tels que l'isolation, le chauffage, la ventilation et les audits énergétiques. Le montant de la subvention peut aller jusqu'à 10 000 € pour des travaux de rénovation importants. Pour postuler, vous devez vérifier votre éligibilité sur Simul'aides, vous assurer que vos travaux de rénovation répondent aux critères et soumettre votre candidature via le site MaPrimeRénov'.

Eco-PTZ

L'éco-prêt à taux zéro, ou éco-PTZ, est un prêt applicable aux travaux de rénovation énergétique. Le prêt peut aller jusqu'à 50 000 €, remboursable sur 15 ou 20 ans. Les banques lui fournissent un accord de partenariat avec le gouvernement. Le prêt éco-PTZ s'applique aux équipements, matériels et frais d'installation. Pour bénéficier de ce prêt, vous devez choisir une banque partenaire de l'éco-PTZ et remplir le formulaire type d'emprunt avec les devis de travaux et autres pièces justificatives.

MaPrimeRénov' Serenity

MaPrimeRénov' Serenity est un autre programme financier d'aide aux gros travaux de rénovation énergétique dans l'immobilier résidentiel, mis en place en France depuis 2022. Il vise à aider les propriétaires ou locataires aux revenus modestes ou faibles, dont la résidence principale a été construite il y a au moins 15 ans. Le programme finance divers travaux de rénovation énergétique, et le montant de l'aide est fonction des revenus du candidat, avec des primes pouvant aller jusqu'à 10 500 € ou 15 000 €.

Droits du Locataire : Logement Locatif avec DPE en G

La loi climat et résilience prévoit que le locataire habitant dans un logement locatif classé G peut demander à son propriétaire de procéder à une rénovation énergétique. Le bailleur qui ne respecte pas ces dispositions prend le risque d'être mis en demeure par son locataire qui peut exiger la réalisation de travaux permettant la mise aux normes du logement. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit indiquer les signes de non-conformité du logement.

Si le bailleur refuse de faire les travaux, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut alors condamner le propriétaire à l'exécution des travaux à ses frais, dans un délai et sous astreinte, c'est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou de suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux.

A noter : le bailleur ne peut en aucun cas demander au locataire d'effectuer lui-même les travaux de mise aux normes, même en moyennant une contrepartie.

Le locataire peut-il réaliser les travaux de rénovation énergétique

Dans le cas où le propriétaire et le locataire s’entendent, ce dernier peut demander à superviser les travaux d'isolation exigés, surtout s’il vit dans l’appartement. Toutefois, le propriétaire prendra à sa charge le coût de travaux nécessaires pour atteindre le grade du DPE lui donnant le droit de louer son logement. Un accord entre les deux parties précisera les modalités.

A sa demande, un locataire a aussi le droit de réaliser lui-même, et à ses frais, des travaux supplémentaires d'isolation, de menuiserie, de ventilation, de chauffage...

Il doit prévenir son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. A défaut de réponse dans un délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux.

Quel DPE est interdit à la location à l'avenir ?

L'optimisation de la performance énergétique est une question à traiter tôt ou tard, même si votre bien n'est pas classé G. Cette interdiction sera mise en place par étapes, avec des échéances différentes selon les DPE.

  • La location de Classe G consommant entre 420 et 450 kw/h par m² sera interdite à partir de 2025.
  • Location de Classe F : interdite à partir de 2028.
  • Location de Classe E : interdite à partir de 2034.

En conclusion, si la performance énergétique de votre bien locatif est de classe G, il est interdit de mettre en location à Paris en 2023 en raison d'une faible efficacité énergétique. Mais pas de panique ! Il reste encore plusieurs actions pour améliorer votre score DPE, et vous pouvez obtenir des aides fédérales pour financer votre projet de rénovation.
 

Editor: Siyi Chen

Sources : Service Public, Total Energy, Monexpert, Hellio

 

Credit Photo@Barthelemy de Mazenod

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