Investir dans la pierre fait partie des placements préférés des Français, devant la bourse et l’assurance vie. D’ailleurs, investir dans l’immobilier locatif à Paris est un placement extrêmement sécurisé. La capitale est très prisée par les locataires et les investisseurs. En effet, le marché parisien est très dynamique : c’est un marché tendu.
En mai 2021, on observe que le nombre d'acheteur est 10% supérieur au nombre de biens à la vente sur le marché immobilier de Paris. La tension du marché est observée sur deux types de location: la location longue durée ainsi que la location de courte durée ou saisonnière. Avant la période de crise sanitaire que nous traversons, chaque annonce de bien à la location recevait 3 demandes par jour. Alors comment organiser son projet immobilier à distance ? Quelles sont les différentes étapes pour réussir un investissement locatif à Paris ?
1. Première étape : définir ses objectifs
Avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif, il est très important d’identifier les objectifs. Cela permettra à l’acquéreur de mieux comprendre son projet et de mieux canaliser sa recherche.
Pour identifier et fixer les objectifs d’un investissement immobilier à distance, il est essentiel de se poser les bonnes questions. Notamment : pourquoi souhaitez-vous réaliser cet investissement immobilier ? Est-ce pour générer un complément de revenus ou pour placer votre épargne de façon sécurisée ?
En prenant le temps de réfléchir à ces questions, vous saurez s’il est plus stratégique d’orienter vos recherches vers un objectif de rentabilité ou plutôt vers la sécurité.
2. Budget et options de financement pour l'investissement locatif
Estimation du budget nécessaire pour l'immobilier locatif parisien
Une fois que les objectifs liés à l’investissement immobilier sont clairs, il est temps de passer au budget. Le budget peut varier selon les objectifs. Par exemple, si on cherche la rentabilité dans le cadre d’un investissement locatif à Paris, le budget sera différent que si l’acquéreur recherche un placement patrimonial dans un quartier recherché de Paris.
Il faudra compter minimum 220.000 euros pour un projet d'immobilier locatif intra-muros. Et entre 180.000 € et 200.000 € pour investir en périphérie.
Ensuite il faudra bien prendre en compte les nombreux frais de l'acquisition immobilière. En plus du prix d’achat du bien, il faut penser aux frais d’agence, de notaires et de travaux le cas échéant.
Options et stratégies de financement pour les investisseurs expatriés
Ensuite, vient le financement. Ici, il s’agit de calculer sa capacité d’emprunt. Cette dernière déterminera quel montant un foyer pourra consacrer au remboursement d’un prêt, tout en maintenant un confort de vie. La capacité d’emprunt ne peut pas dépasser 33% des revenus d’un foyer. Pour calculer ce taux, il suffit de multiplier les revenus moins les charges par 33, et diviser le résultat par 100.
Contrairement aux idées reçues, il n’est pas impossible pour un expatrié d’emprunter en France. Il est vrai que certaines banques, comme le Crédit Mutuel ou la Société Générale refusent de prêter aux non-résidents. Toutefois, cela est possible avec le Crédit Agricole ou la Caisse d’Épargne, par exemple. Lorsqu’un expatrié décide d’investir dans l’immobilier, avoir un apport qui représente 20 ou 30% du prix du bien est une condition importante pour l’obtention du crédit. Et la banque pourra exiger une garantie sur le bien en question notamment une hypothèque conventionnelle.
3. Choix de la localisation et du type de bien à Paris
Lorsqu’un investisseur cherche à acheter un bien à Paris afin de générer de la rentabilité, certains arrondissements ou quartiers sont plus intéressants que d’autres. En d’autres termes, la localisation d’un bien peut offrir un prix au m2 plus intéressant pour maximiser la rentabilité de l’investissement. Par exemple, en périphérie de Paris, comme à Levallois-Perret, à Clichy ou encore à Pantin. Ce sont des endroits où le prix au mètre carré est plus abordable et où le montant des loyers reste similaire à ceux de Paris.
Notons qu'en centre ville parisien les prix du mètre carré oscillent entre 10.000 € (20e) et 16.000 € (6e).
Et, si vous souhaitez investir dans l’immobilier parisien pour garantir une sécurité, il est plus intéressant d’investir à Paris. Dans ce cas, les petites surfaces notamment les studios ou les colocations peuvent aussi être très rentables. Car ces surfaces sont plus demandées, mais aussi car le loyer au m2 y est supérieur.
4. Sélection d'un partenaire pour l'investissement immobilier à Paris
Lorsqu’on est expatrié, la distance peut présenter un frein à l’investissement immobilier en France. Mais, il existe des solutions pour investir à distance.
Il s’agit de trouver une personne ou un prestataire de confiance, comme My expat. Il est essentiel que l’interlocuteur sache analyser et réagir rapidement au marché immobilier parisien. Que ce soit un de vos proches ou un professionnel, cette personne pourra effectuer la totalité des démarches, comme les visites ou les rendez-vous chez le notaire, en votre nom avec une procuration.
5. Vision à long terme et critères de qualité dans l'investissement
Lorsqu’on se lance dans un investissement locatif, il ne faut pas oublier que c’est un placement sur le long terme. C’est un principe à prendre en compte lors des calculs de rentabilité, d’emprunt ou même lors de la première étape, celle qui consiste à identifier les objectifs.
Pour réussir son placement, il est aussi intéressant de réfléchir à la plus-value potentielle qu’un bien pourrait générer dans le cas d’une revente. D’ailleurs, un bien de qualité, en termes d’emplacement, de type de bien, ainsi que les caractéristiques qu’il offre, sera plus facile à revendre. Même pour la mise en location du bien, la qualité joue un rôle fondamental. Offrir un logement accueillant, bien placé et qui possède les critères recherchés sont des éléments stratégiques pour limiter la vacance locative et même ralentir le turnover des locataires.
Credits photo@Juan Ordonez
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