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Les ventes immobilières aux enchères ne sont pas réservées aux professionnels ou initiés. Toutefois, les particuliers non avertis doivent savoir qu’une bonne préparation est essentielle. Si l’on s’informe correctement des règles spécifiques propres à l’achat immobilier aux enchères, cette méthode peut s’avérer passionnante.
La mise à prix d’un bien immobilier aux enchères publiques étant fixée à 30 % en-dessous de la valeur d’estimation, les ventes aux enchères permettent souvent d'acquérir un bien aux enchères à un prix attractif. De plus, cette méthode permet de dénicher des logements qui échappent aux circuits traditionnels des ventes.
Enfin, les ventes aux enchères donnent accès à une grande variété de biens : des maisons, des appartements, des terrains, des forêts, des étangs et même des locaux commerciaux. Ces biens se situent partout en France.
Comprendre le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières
Avant de participer à une vente, il est vivement recommandé d’assister à une ou deux séances de ventes aux enchères « à blanc » afin de se familiariser avec la procédure et l’ambiance.
Pour commencer, vous devez vous munir de plusieurs documents afin de vous présenter à une séance de vente aux enchères : un chèque de banque pour la consignation, un justificatif d’identité état civil et un justificatif de domicile. Ensuite, vous recevrez un badge numéroté permettant de vous identifier lors des enchères ; dans le cas d’une vente aux enchères liqudation judiciaire, c’est l’avocat qui détient ce badge et vous représente.
Importance de la consultation du cahier des charges
Le cahier des charges permet de prendre connaissance d’informations capitales : les caractéristiques du bien : descriptif, surface, servitude, charges de copropriété, photos, diagnostics, ainsi que les frais à la charge de l’acquéreur et le délai de paiement du prix adjugé.
Organisation et planification des visites des biens
Il ne faut pas hésiter à revenir plusieurs fois aux visites organisées avant le jour de la vente. Sachez que les dates et heures de visites sont déterminées et imposées : généralement, 3 visites de 2 heures maximum sont autorisées. Le plus souvent ces visites ont lieu en semaine. Notez que les visites sont collectives.
Le jour J, la vente débute sur la base de la mise à prix indiquée dans l'annonce. Les acheteurs proposent alors successivement un prix chaque fois plus élevé que le précédent. Comment connaître le résultat : l'enchère est remportée au moment où il n’y plus de nouvelle offre de prix.
Découverte des trois principales filières de vente immobilière aux enchères
1. Les ventes aux enchères immobilières notariales
Ces ventes se déroulent dans les chambres départementales des notaires. Pour y participer, vous devez remettre au notaire chargé de la vente, en début de séance, un chèque de banque appelé chèque de consignation. Son montant est équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Cette filière est la plus connue.
Les ventes aux enchères organisées par les notaires sont :
- La vente aux enchères à la bougie
- La vente aux enchères au chronomètre
2. Les ventes aux enchères immobilières domaniales
Les ventes domaniales ont lieu dans les préfectures ou dans les hôtels des impôts. L’État vend régulièrement des biens singuliers : des casernes, des gares, des terrains. Les habitations mises en vente par l’État constituent des biens issus de « successions vacantes », à savoir de biens sans héritiers.
Pour participer à ces ventes, vous n’avez pas besoin de vous inscrire préalablement. Il suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis et toute mise à prix supérieure à 7 500 € nécessite le dépôt d’un chèque de consignation représentant 5 % de la mise à prix.
3. Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
Les ventes judiciaires se déroulent dans les Tribunaux judiciaires de Grande Instance (TGI). Ces ventes découlent de saisies et de mises en liquidation judiciaires, de divorces ou de licitations, à savoir des biens détenus en indivision, et pour lesquels les indivisaires n’ont pas su s’entendre.
Il s’agit de la seule filière qui impose le recours d’un avocat habilité à porter les enchères pour votre compte. Vous devrez donc lui remettre un mandat signé sur lequel figure votre enchère limite, ainsi que le chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix.
Comment acheter un bien saisi ?
Pour les ventes judiciaires vous devez être assisté par un avocat, donc payer des honoraires (entre 1.000 et 2.000 euros) et déposer un chèque de banque de 10 à 20 % de la mise à prix.
Notez bien qu’il s’agit de la filière qui autorise les affaires les plus intéressantes, en raison d'une moindre fréquentation.
Étapes suivant la clôture d'une enchère immobilière
L’acquéreur du bien mis en vente procède à la signature de l’acte de vente à la fin de la séance. En devenant l’acquéreur de ce bien, l’acquéreur ne pourra en aucun cas obtenir l'annulation de la vente et sera obligatoirement redevable de son prix.
Toutefois, pendant un délai de 10 jours après la vente, un autre enchéreur peut surenchérir de 10 % du prix de bien.
Passé ce délai de 10 jours, l’adjudicateur du bien est redevable du solde du prix dans les 30 jours suivant la vente pour les ventes domaniales, dans les 45 jours pour les ventes notariales et dans les 60 jours pour les ventes judiciaires. Au-delà du délai imparti, des pénalités sont appliquées et même majorées, après 75 jours. Le non-paiement peut entraîner l’annulation de la vente.
Durant le délai propre à votre achat du votre bien, vous aurez rendez-vous avec le notaire afin de verser le solde du prix. C’est à l’issue de ce rendez-vous que le notaire vous remettra les clés du bien et que vous serez officiellement propriétaire.
A savoir : Ceux qui n’ont pas remporté les enchères récupèrereront le chèque de consignation remis au début de la séance des enchères, le jour même.
Différentes méthodes pour participer aux enchères
Aujourd'hui, vous pouvez participer à des ventes immobilières sur internet. Après vous être inscrit à une vente aux enchères en ligne immobilier, vous recevrez un agrément électronique ainsi qu'un mot de passe. Vous aurez accès au cahier des charges du bien en ligne et à l'issue de la vente la procédure se poursuit comme une transaction traditionnelle.
En cas de vente « à la bougie », un compte à rebours sera enclenché qui prendra la forme de deux bougies (parfois trois), que le notaire allumera et dont chacune des mèches se consumera pendant 30 secondes avant de s’éteindre. Le bien est adjugé au plus offrant à l’extinction des deux (ou trois) bougies ; c’est le dernier enchérisseur qui l’emportera.
Parfois, le chronomètre remplace la bougie, le bien étant vendu à la dernière offre suivie de 90 secondes sans enchère.
Risques et considérations pour les enchères immobilières
- Risque 1 : Pas de conditions suspensives pour ce type de vente. Il faut régler le prix de vente après la vente, ou selon le type de vente dans un délai pouvant aller jusqu’à 45 jours.
- Risque 2 : Ne pas être propriétaire du bien dans l’immédiat
Même si vous avez emporté la vente, d’autres acheteurs peuvent faire une surenchère de 10% sur le prix initial dans un délai de 10 jours. Il faut donc patienter pendant ce laps de temps.
- Risque 3 : Lors d’une vente aux enchères, l’acheteur n’a pas de droit de rétractation comme c’est le cas avec un achat immobilier classique.
- Risque 4 : Pas de garantie de vices cachés
Un désavantage de la vente aux enchères immobilière est que l’acheteur ne dispose pas de la garantie des vices cachés. Il n’a donc pas le droit de se retourner contre le vendeur s’il constate un défaut de la maison ou de l’appartement.
Bon à savoir : Même avec une décote lors de l’achat d’un bien aux enchères, les bonnes affaires ne sont pas certaines. Certains biens sont même vendus plus chers que leur valeur sur le marché, par un effet d'emballement !
Aperçu des frais associés à l'achat immobilier aux enchères
Le budget global ne se limite pas au prix auquel on remporte l’enchère, c’est-à-dire le "prix marteau". Il faut vous attendre à payer de 7 à 12 % de frais en plus du prix d’adjudication.
En voici le détail :
Pour des enchères judiciaires, il faut compter avec les frais d’huissier et de publicité variables selon le lieu et la valeur estimée du logement ; le tout atteignant en moyenne 10 à 12 % du prix d’achat.
Pour les ventes notariales, la contribution de l’acheteur aux dépenses de publicité et d’organisation de l’opération est de 1 à 2 % du prix, mais il faut ajouter à cela la rémunération du notaire et les droits de transfert de propriété (près de 8 % du prix d’achat).
Pour une vente des Domaines, vous devez tabler sur 7 à 8 % de frais.
Sources pour trouver des annonces de ventes aux enchères immobilières
https://www.vench.fr : Le site des ventes aux enchères immobilières. VENCH est une plateforme réalisée par différents acteurs de la presse judiciaire et a pour vocation de référencer les ventes aux enchères immobilières et judiciaires.
Pour connaître le calendrier des ventes judiciaires aux enchères, il suffit de consulter les annonces sur le site web de la chambres des notaires.
Vous trouverez également les ventes à venir sur des sites Licitor, Juri-encheres,, immonotairesencheres.com
https://encheres-immo.com/.
Après votre acquisition, si vous souhaitez mettre votre appartement en location à Paris, n'hésitez pas à contacter Paris Rental.
Rédactrice : Claire de Circourt
Sources : Capital, In Extenso, Kadran, Droit-finance, Se loger, Notion Presse
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