Acheter un bien : en nom propre ou via une société ?

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en France — notamment dans une ville très recherchée comme Paris — une question essentielle orientera votre stratégie : vaut-il mieux acheter en nom propre ou passer par une société, comme une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Chaque option présente des avantages et des inconvénients, ainsi que des implications fiscales, juridiques et administratives spécifiques. Le choix dépendra de vos objectifs patrimoniaux, de votre situation fiscale et de votre vision à long terme, notamment en matière de transmission.

Dans cet article, nous comparons ces deux approches pour vous aider à choisir celle qui vous convient le mieux : l’achat en nom propre ou l’acquisition via une société.

Acheter en nom propre : une solution simple et économique

Si vous achetez un bien immobilier en France pour un usage personnel — que ce soit une résidence principale, une maison secondaire ou un bien mis en location avec des revenus modestes — l’achat en nom propre demeure l’option la plus simple.

Les avantages de l’achat en nom propre

• Une gestion plus simple: Acheter en nom propre ne nécessite pas la création d’une structure juridique. Les démarches sont donc plus légères sur le plan administratif.
• Des coûts annuels réduits: Vous évitez les frais liés à la comptabilité, aux déclarations fiscales et à la gestion d’une société.
• Un accès au crédit facilité: Les banques sont généralement plus enclines à accorder un prêt aux particuliers qu’aux sociétés.
• Des revenus perçus directement: En cas de location, les loyers vous sont versés directement, sans imposition supplémentaire sur les dividendes ni fiscalité propre aux sociétés. 
• Une fiscalité allégée à court terme: Dans le cadre d’un investissement locatif meublé, le régime fiscal « micro-BIC » peut s’appliquer. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs

Les limites de l’achat en nom propre

• Une fiscalité progressive potentiellement plus lourde: En France, l’impôt sur le revenu est progressif : plus vos revenus sont élevés, plus le taux d’imposition augmente. Les revenus locatifs s’ajoutent à votre revenu global, ce qui peut vous faire passer dans une tranche supérieure et alourdir votre charge fiscale.
• Moins de souplesse pour la transmission: Transmettre un bien détenu en nom propre à ses héritiers peut entraîner des droits de succession plus élevés, ainsi que des démarches juridiques parfois plus complexes

Pour qui l’achat en nom propre est-il le plus adapté ?

L’acquisition en nom propre convient particulièrement à :

• ceux qui achètent seuls ou réalisent un premier investissement immobilier,
• les personnes disposant de revenus stables ou modérés,
• les propriétaires souhaitant conserver leur bien sur le long terme, sans objectif particulier de transmission.

Acheter un bien immobilier via une société : avantages fiscaux, gestion partagée et transmission 

Acheter en nom propre est une solution simple, mais passer par une société peut offrir plus de souplesse. C’est souvent un bon choix pour un investissement, une transmission de patrimoine ou un achat à plusieurs.

En France, deux types de sociétés sont couramment utilisés pour l’acquisition de biens immobiliers :

• la Société Civile Immobilière (SCI),
• la Société à Responsabilité Limitée (SARL).

Option 1 : Acheter via une SCI (Société Civile Immobilière) 

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique non commerciale, utilisée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle convient particulièrement aux achats à plusieurs ou à la gestion patrimoniale sur le long terme. C’est une formule souvent choisie par des familles, des couples ou des investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un bien en commun.

Comprendre la fiscalité d’une SCI : IR ou IS 

Lors de la création d’une SCI, deux régimes fiscaux sont possibles :

➤ SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) – Régime de l’impôt sur le revenu
Dans ce cas, la SCI est fiscalement transparente. Elle ne paie pas d’impôt en son nom : chaque associé est imposé personnellement, en fonction de sa part dans les revenus locatifs. Ces revenus sont intégrés à la déclaration fiscale de chaque associé, selon sa tranche d’imposition.

✅ Convient à : des familles, des couples ou des petits groupes souhaitant une gestion simple et profiter des abattements fiscaux personnels

➤ SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) – Régime de l’impôt sur les sociétés
Dans ce cas, la SCI est traitée comme une entreprise. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (actuellement à 15 % ou 25 %) sur les bénéfices réalisés. Si les associés souhaitent retirer des fonds sous forme de dividendes, ces montants sont également soumis à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %.

✅ Convient à : des investisseurs souhaitant réinvestir les bénéfices, déduire davantage de charges (notamment les amortissements), ou gérer des locations meublées dans un cadre plus structuré.

Avantages de l’acquisition d’un bien via une SCI 

• Une transmission facilitée: L’un des grands avantages de la SCI est qu’elle facilite la transmission du patrimoine. Plutôt que de transmettre directement le bien immobilier, il est possible de donner progressivement des parts sociales aux héritiers. Cette solution permet de limiter les droits de succession et de simplifier les démarches juridiques.
• Une copropriété souple et bien encadrée: Dans une SCI, chaque associé possède des parts de la société, et non une part physique du bien. Cela rend la gestion à plusieurs plus simple, notamment entre membres d’une famille, couples ou partenaires d’investissement. Les droits de chacun sont bien définis et protégés par un cadre juridique clair.
• Une réduction possible de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI): Pour les biens dont la valeur dépasse 1,3 million d’euros, la SCI peut permettre de réduire l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Les dettes engagées par la société pour l’acquisition ou l’amélioration du bien peuvent être déduites de la base imposable.
• Des règles de fonctionnement claires: Les statuts de la SCI définissent les modalités de prise de décision, la répartition des bénéfices et la gestion des conflits. Ce cadre juridique offre une sécurité précieuse, notamment en cas de copropriété.

Les limites de l’acquisition via une SCI 

• Des coûts de création et de gestion plus élevés: La mise en place d’une SCI implique des frais de notaire, la rédaction de statuts, ainsi qu’une comptabilité annuelle obligatoire.
• Une exposition possible à l’impôt sur les sociétés (IS): Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés ou génère des revenus locatifs importants (notamment en location meublée), elle devient redevable de l’IS. Les bénéfices sont alors taxés au niveau de la société. Et si ces bénéfices sont ensuite versés aux associés sous forme de dividendes, ils sont à nouveau imposés. Ce régime permet de déduire davantage de charges, comme les amortissements, mais il peut entraîner une double imposition.
• Des obligations administratives continues: Détenir un bien via une SCI implique davantage de démarches. Chaque année, la société doit établir ses comptes, organiser une assemblée générale et déposer une déclaration fiscale. Cela nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable ou d’un conseiller juridique. Bien que ces obligations restent gérables, elles ajoutent un niveau de complexité supérieur à celui d’un achat en nom propre.

Pour qui l’investissement via une SCI est-il adapté ?

La détention d’un bien immobilier au sein d’une SCI convient particulièrement :

• aux familles, couples ou petits groupes souhaitant acheter ensemble ;
• aux investisseurs souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine ;
• aux contribuables disposant d’un patrimoine important et recherchant une optimisation fiscale.

Option 2 : La SARL (Société à Responsabilité Limitée)

La SARL est une société commerciale pouvant être utilisée pour des activités de location immobilière, notamment la location meublée générant des revenus réguliers. Cette structure, plus complexe que la SCI, convient généralement à des investisseurs expérimentés ou à vocation professionnelle.

Les avantages de l’acquisition via une SARL

• Une responsabilité limitée aux apports: L’un des principaux atouts de la SARL est la protection du patrimoine personnel. En cas de difficulté, la responsabilité des associés se limite au montant de leur apport dans la société. Cela en fait une structure plus sécurisante pour les investissements importants ou générant des revenus élevés.
• Une gestion fiscale adaptée à la location meublée: La SARL est souvent utilisée pour la location meublée, notamment sous la forme d’une SARL de famille. Ce type de société permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble des biens en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Elle offre la possibilité de déduire certaines charges, comme les amortissements ou les frais de gestion, ce qui permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs — des avantages généralement non disponibles en nom propre.
• Une comptabilité structurée et professionnelle: En tant que société commerciale, la SARL doit respecter une comptabilité rigoureuse et répondre à des obligations de reporting financier. Cela permet une meilleure visibilité sur les résultats, facilite les échanges avec les banques et favorise une gestion plus stratégique, notamment en cas de développement d’un parc immobilier.

Les limites de l’acquisition via une SARL

• Une charge administrative plus lourde: La SARL est soumise à des obligations comptables et déclaratives strictes. Elle doit tenir une comptabilité précise, établir ses comptes annuels et convoquer des assemblées générales. Cela implique souvent le recours à un expert-comptable, ce qui augmente les coûts et les démarches à assumer chaque année. 
• Une fiscalité d’entreprise: Les bénéfices issus de la location sont soumis à l’impôt sur les sociétés, actuellement fixé à 25 %. En cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes, ceux-ci sont à leur tour soumis à la flat tax de 30 %. Ce mécanisme entraîne une double imposition, contrairement à la détention en nom propre.
• Moins de souplesse en matière de transmission: Comparée à une SCI, la SARL offre moins de flexibilité pour organiser la transmission du patrimoine. En tant que société commerciale, elle est soumise à un cadre juridique plus rigide et à des règles fiscales moins avantageuses. Le transfert des parts nécessite souvent l’accord des associés et s’accompagne de formalités plus complexes

Pour qui l’investissement via une SARL est-il adapté ? 

La détention d’un bien immobilier au sein d’une SARL convient particulièrement :

• aux investisseurs générant des revenus locatifs importants ;
• aux propriétaires exerçant une activité de location meublée ;
• à ceux qui ont besoin d’un cadre juridique formel et structuré.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en France via une SCI ?

Oui, les étrangers peuvent tout à fait acheter un bien en France via une SCI. Il n’existe aucune restriction spécifique.

Investir en France via une SCI : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

• Pas besoin de vivre en France pour créer ou posséder une SCI. En tant qu’étranger, vous pouvez fonder une société civile immobilière ou en devenir associé, sans devoir créer une entreprise à votre nom en France.
• Mais certaines règles fiscales restent à respecter. Même si vous n’habitez pas en France, vous devrez payer les impôts liés au bien immobilier (comme la taxe foncière). Et si la valeur de vos biens immobiliers en France dépasse 1,3 million d’euros, vous pourriez aussi devoir payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• La SCI doit avoir une adresse officielle en France. C’est à cette adresse que les documents officiels seront envoyés. Elle doit aussi avoir un compte bancaire en France pour gérer les dépenses liées au bien : loyers, charges, travaux, etc.
• Acheter un bien via une SCI ne coûte pas plus cher. Les frais de notaire et les taxes d’achat sont les mêmes, que vous soyez résident ou non.
• Pensez à vérifier les règles fiscales dans votre pays. Dans certains cantons suisses, par exemple, les parts de SCI peuvent être imposées, même si elles ne le sont pas en France.

Bien que la législation française soit plutôt favorable, les acheteurs étrangers ont tout intérêt à se renseigner sur la manière dont la détention d’une SCI est traitée dans leur pays d’origine. Par exemple, certains cantons suisses peuvent imposer les parts de SCI, même si ce n’est pas le cas en France.

👉Vous voulez aller plus loin dans la planification fiscale ? onsultez notre article de blog "Les points clés à connaître sur la fiscalité avant d’acheter un bien en France en 2025" pour prendre des décisions éclairées et éviter les mauvaises surprises.

En résumé : quelle est la meilleure manière d’acheter ? 

Si vous achetez une résidence principale ou un bien destiné à un investissement simple, avec des revenus modérés, un achat en nom propre peut s’avérer plus direct et pratique. En revanche, si vous pensez sur le long terme, souhaitez partager la propriété ou anticiper la transmission de votre patrimoine, la SCI peut présenter de réels atouts.

Chaque situation est unique. C’est pourquoi Paris Rental, avec sa filiale ANB Capital, accompagne ses clients à chaque étape, de la recherche du bien jusqu’au choix de la structure d’acquisition. Nous vous mettons en relation avec des notaires, conseillers fiscaux et juristes expérimentés pour sécuriser votre projet.
 

Editeur : Siyi CHEN