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Location meublée 2023 : Comment choisir le bon régime fiscal qui améliorera votre santé financière ?

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En France, les revenus générés par la location meublée sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (régime fiscal de la location vide).  Lorsque vous déclarez vos revenus de location meublée, vous devez d'abord déterminer le statut fiscal adéquat entre: 

  • LMP - loueur en meublé professionnel, 
  • LMNP - Loueur en meublé non professionnel. 

Vous devrez alors choisir le régime fiscal le plus approprié pour déclarer vos revenus locatifs en fonction de votre statut. Cet article examine les différences entre les statuts LMP et LMNP, y compris leurs conditions, leurs avantages fiscaux et les régimes de déclaration des revenus. L’information vous aidera à déterminer votre statut fiscal et les régimes appropriés qui vous permettront d' améliorer votre situation financière.

Tout savoir sur le Statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

1. Ce qu'il faut savoir sur le statut de LMNP

Supposons que vos revenus locatifs annuels soient inférieurs à 23 000 € ou aux revenus cumulés de votre foyer fiscal, et qu'aucun membre de votre foyer fiscal ne soit inscrit au registre du Commerce et des Sociétés. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous êtes imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

A noter : les revenus locatifs sont calculés sur la base de l'ensemble de vos revenus locatifs, charges locatives comprises.

2. Quelles sont les deux méthodes permettant de réduire l'impôt dû au titre du statut de LMNP ?

Micro-BIC (ou régime forfaitaire) de LMNP :

Vous serez imposé sur 50% de vos revenus locatifs.

Le régime réel du LMNP :

Le régime réel du LMNP, vous permettant de déduire les dépenses et les amortissements de vos revenus. Cette approche permet de déduire vos dépenses du revenu locatif et, par conséquent, vos impôts.

Bon à savoir : Le statut de LMNP, quel que soit le régime fiscal choisi (forfaitaire ou réel), n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Vous pouvez donc louer plusieurs biens tout en bénéficiant de ce cadre fiscal.

3. Avantages fiscaux des deux régimes fiscaux de la LMNP

Micro-BIC (ou régime forfaitaire) de LMNP :

Le régime micro-BIC s'applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 euros. Sous ce régime, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos recettes (seule la moitié de vos recettes sera imposable). En revanche, vous ne pouvez pas créer de déficit. Ce régime fiscal est avantageux si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus.

Régime réel du LMNP :

Le régime réel du LMNP s'applique aux recettes locatives supérieures à 70 000 € par an. Qu'est-ce que cela implique ? Vous pouvez déduire toutes les charges locatives (y compris les intérêts d'emprunt, les taxes, les réparations, les frais de gestion immobilière, etc.) et l'amortissement (vous pouvez déduire une partie du prix d'achat du bien des revenus locatifs). ) et l'amortissement (vous pouvez déduire des revenus locatifs une partie du prix d'achat de votre bien). Par conséquent, vos revenus imposables, et donc vos impôts, sont réduits ! Par exemple, pour un appartement acheté 400 000 €, vous pouvez appliquer un taux d'amortissement de 2 %, soit 8 000 € par an déduits de vos revenus locatifs annuels ! Les déficits ne sont pas pris en compte, ce qui est compréhensible puisque vous déduisez déjà vos charges et vos amortissements. Toutefois, un déficit peut être reporté sur les revenus locatifs de l'année suivante. Quant aux amortissements, ils peuvent être reportés indéfiniment, sans limitation de durée, ce qui vous permet de réduire vos revenus locatifs chaque année en toute légalité.

Le statut LMP (Loueur en meublé professionnel) : l'autre façon de bénéficier d'avantages fiscaux

1. Quelles sont les conditions du statut LMP (location meublée professionnelle) ?

Le statut LMP est réservé aux investisseurs professionnels. Outre une capacité financière, vous devrez faire appel aux services d’experts (avocat fiscaliste, comptable, conseiller fiscal ) pour gérer votre activité de location meublée.

Pour bénéficier du statut LMP, vous devez remplir trois conditions :

  • Vous devez être inscrit au Registre du commerce et des sociétés

  • Réaliser une recette annuelle d'au moins 23 000 €. 
  • Vos recettes locatives doivent être supérieures à vos autres revenus professionnels.​​​​​

2. Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?

Micro-BIC régime de LMP:

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €, vous pouvez bénéficier du régime fiscal micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 %. Cela signifie que seulement la moitié de vos revenus locatifs est soumise à l'impôt. Ce statut s'avère avantageux si vos dépenses locatives déductibles (telles que les travaux, les intérêts d'emprunt, les frais de syndic, les frais de gestion locative, etc.) sont inférieures au seuil de 50 %.

Régime réel de LMP:

Dans le cadre du régime réel de LMP, vous pouvez déduire les différentes charges (telles que les intérêts d'emprunt, dépenses d'entretien et de réparation, cotisations sociales, conseils divers). Ces dépenses sont déduites de votre revenu global, ce qui réduit considérablement votre impôt à payer. Parallèlement, vous pouvez accumuler des amortissements déductibles en déduisant une partie du coût du bien de vos revenus locatifs. Cette déduction s'applique à l'ensemble de vos revenus, et pas seulement à vos revenus locatifs. Elle peut donc entraîner une réduction substantielle de vos impôts.

Quel que soit le régime fiscal choisi, Micro-BIC ou Régime réel, les locataires du LMP peuvent toujours bénéficier des trois avantages fiscaux suivants :

Exonération totale des plus-values immobilières :

Cet avantage est l'exonération totale de l'impôt sur les plus-values si vos revenus annuels sont inférieurs à 90 000 euros et et le bailleur exerce l'activité de location meublée professionnellement depuis plus de cinq ans.

Le loueur peut bénéficier d'une exonération partielle : Lorsque le chiffre d'affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années, la fraction exonérée est calculée grâce à la formule suivante : 126 000 € - montant de recettes / 36 000 €.

Exonération de l'impôt sur la fortune immobilière :

Si vos recettes dépassent 23 000 € par an et constituent plus de la moitié de vos revenus, vous êtes légalement exonéré d'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière (remplace l'ISF -Impôt de solidarité sur la fortune- depuis 2018).

Régime fiscal favorable pour les successions :

Enfin, vous pouvez transmettre votre patrimoine dans d'excellentes conditions grâce à un régime fiscal préférentiel en matière de droits de succession.

Nouvelle réglementation sur le LMNP et le LMP en 2023 : déclarer les activités de location meublée via un guichet unique de l'INPI 

À partir du 1er janvier 2023, le loueur en meublé professionnel (LMP) mais aussi le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent obtenir un numéro  d'enregistrement (siret) pour déclarer leur activité de location meublée via le guichet unique des formalités des entreprises.

Au départ, cette nouvelle directive a été créée pour les entreprises, et comme la location meublée en LMNP est une entreprise, les loueurs en meublé non professionnel au régime d’imposition micro-bic ou réel sont concernés.    

Comment faire la démarche de déclaration d'existence ?

Vous devez obligatoirement passer via un guichet unique numérique. Cette déclaration doit être effectuée en ligne sur le site de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI), l'interlocuteur unique des déclarants.

Les obligations de déclaration de début d’activité doivent être faites dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé ou vous vous exposez à une amende.

A la réception du SIRET, le loueur en meublé non professionnel devient de facto soumis à la “Contribution foncière des entreprises” (ancienne taxe professionnelle). Vous recevrez le questionnaire 751-sd relatif à votre activité, à compléter et à renvoyer afin que la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) soit calculée. Cette formalité marque le début de votre activité en LMNP auprès de l’administration.

Pour toute question, vous pouvez contacter l'INPI au 01 56 65 89 98

Si vous avez d'autres questions concernant la déclaration des revenus locatifs, nous vous suggérons de demander l'aide de professionnels tels que avocat fiscaliste, comptable ou autres conseils. Ces experts ont des connaissances et une expérience approfondies dans le domaine spécifique de la fiscalité et peuvent vous fournir des conseils précis et personnalisés en fonction de votre situation individuelle.

Credit Photo@Kelly Sikkema

Sources: LegiFiscal, Service Public, Expatica

Editeur : Siyi CHEN

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