Acheter un bien immobilier en France en tant qu'expatrié est une décision importante qui requiert une bonne connaissance des réglementations fiscales en vigueur. Des frais de notaire à la taxe foncière et la taxe d’habitation, il est essentiel d’anticiper les coûts pour éviter les mauvaises surprises. Que vous envisagiez d’acquérir une résidence principale, une maison de vacances à Paris ou un bien destiné à la location, ce guide vous éclaire sur les principaux enjeux fiscaux à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier en France.
Les taxes liées à l’achat d’un bien immobilier
Droits de Mutation :
Les droits de mutation sont les frais d’enregistrement à régler lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Ils couvrent les coûts liés à la mise à jour des registres officiels, notamment le changement de propriétaire, et sont perçus par l’État. Le montant des droits de mutation dépend de la nature du bien (maison, appartement) et de son emplacement.
- Pour un bien ancien, les droits de mutation représentent environ 5,8 % du prix de vente.
- Pour un bien neuf (moins de cinq ans), ils sont exonérés de ces droits mais soumis à la TVA.
Frais de notaire :
Les frais de notaire, qui regroupent plusieurs éléments, représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix d’achat pour un bien ancien et entre 2 % et 3 % pour un bien neuf. Ces frais se composent de plusieurs éléments, dont :
1. La rémunération du notaire (émoluments)
La rémunération du notaire est fixée par l’État, car il exerce une mission d’intérêt public. En général, elle représente environ 1 % de la valeur du bien. Elle est calculée selon un barème dégressif, c’est-à-dire que le pourcentage diminue à mesure que le prix du bien augmente :
- 3,870 % pour la tranche jusqu’à 6 500 €
- 1,596 % pour la tranche entre 6 500 € et 17 000 €
- 1,064 % pour la tranche entre 17 000 € et 60 000 €
- 0,799 % pour la tranche au-delà de 60 000 €
Les notaires peuvent accorder une réduction allant jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments au-delà de 100 000 €. Dans certains cas spécifiques, notamment pour les bureaux ou le logement social, cette réduction peut atteindre 40 % pour les transactions supérieures à 10 millions d’euros.
2. Débours
Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour le compte de son client. Ils couvrent les prestations de tiers, comme les honoraires d’experts ou le coût des documents administratifs nécessaires à la transaction. Par exemple, les frais de photocopie liés à la constitution du dossier sont considérés comme des débours et facturés à part.
3. Taxe de Publicité Foncière - TPF
La taxe de publicité foncière (TPF) est un impôt perçu par l’État ou les collectivités locales, selon les cas. Elle couvre notamment les frais d’évaluation et de recouvrement. Son montant varie en fonction du département et, surtout, de l’ancienneté du bien acheté :
- Le taux normal s’applique aux biens anciens.
- Le taux réduit s’applique aux biens neufs ou en construction.
Détail de la taxe de publicité foncière (TPF) :
- Part communale : 1,20 %
- Part départementale : 3,80 %
- Frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 %
- Taux global maximal : 5,81 %
4. Contribution de sécurité immobilière
La contribution de sécurité immobilière est une somme modeste qui sert à enregistrer officiellement la transaction. Elle représente généralement 0,10 % du prix de vente.
La TVA sur les biens immobiliers neufs
Pour les biens neufs, une TVA de 20 % peut s’appliquer à la place des droits de mutation. Toutefois, certaines exemptions ou taux réduits peuvent être accordés sous conditions.
Obligations fiscales des propriétaires expatriés
1. Déclaration des biens immobiliers en France
Tout expatrié qui possède un bien en France doit le déclarer chaque année aux impôts. Cette obligation s’applique même si le bien n’est pas loué, car il doit être intégré à la déclaration fiscale annuelle. En règle générale, après avoir rempli leur déclaration en ligne, les propriétaires utilisant la télédéclaration sont automatiquement redirigés vers le service de déclaration des biens immobiliers.
Toutefois, si vous n’étiez pas propriétaire du bien au 1er janvier de l’année fiscale concernée, la déclaration d’occupation incombe à l’ancien propriétaire.
Cette déclaration de bien immobiliers a pour but de préciser le statut d’occupation du bien : occupé par le propriétaire, loué, vacant ou mis à disposition gratuitement. Les propriétaires doivent également fournir l’identité des occupants ainsi que la période d’occupation correspondante.
2. Les taxes immobilières en France pour les étrangers : Taxe foncière & Taxe d’habitation
Taxe Foncière :
Si vous possédez un bien en France, vous devez payer la taxe foncière, un impôt local dû par tous les propriétaires, y compris les non-résidents. Son montant est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale et du taux fixé par la commune.
Taxe d'Habitation :
De nombreux expatriés se demandent : les non-résidents sont-ils exonérés de la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. Toutefois, elle reste applicable aux résidences secondaires, c’est-à-dire aux biens qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire et qui sont occupés de manière occasionnelle, comme une maison de vacances ou un investissement locatif.
Par ailleurs, si votre bien est inoccupé pendant plus de 12 mois consécutifs dans une zone où l’offre de logements est insuffisante (zone tendue, comme Paris), vous pourriez être soumis à une taxe sur les logements vacants.
Des exonérations ou réductions peuvent être accordées sous certaines conditions, en fonction du revenu, de l’emplacement ou de la nature du bien.
3. Impôts sur les revenus locatifs
Si vous louez un bien en France, vous devez payer un impôt sur les revenus locatifs, même en tant que non-résident. Le régime fiscal applicable dépend de la nature de la location : meublée ou non meublée, ainsi que du montant des loyers. Des logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière pendant jusqu’à deux ans après leur construction. perçus, avec différentes déductions possibles. Par ailleurs, des prélèvements sociaux peuvent s’ajouter aux impôts sur les revenus locatifs, augmentant ainsi la charge fiscale globale.
Location Nue :
Dans le cas d’une location non meublée (nue), le propriétaire est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent aux locations non meublées :
Régime de micro-foncier :
- Ce régime s’applique si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €.
- Offre un abattement forfaitaire de 30 %, avec une imposition sur les 70 % restants.
- Cependant, un propriétaire d’un bien non meublé peut choisir le régime réel si ses charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire. Ce choix est engageant pour trois ans et se renouvelle automatiquement chaque année, sauf demande de modification du propriétaire.
Régime Réel (Déduction des charges réelles) :
Si les revenus locatifs annuels dépassent 15 000 €, le régime réel s’applique automatiquement et permet aux propriétaires de déduire leurs charges réelles. Ces dépenses incluent les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, les frais de gestion et administratifs, un forfait de 20 € pour les frais divers, les intérêts d’emprunt, certaines taxes comme la taxe foncière, ainsi que d’autres déductions spécifiques. En diminuant le revenu locatif imposable, ces charges contribuent à réduire la fiscalité globale.
Location Meublée :
Les locations meublées bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux, réparti en deux catégories :
LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel :
- S’applique aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels restent en dessous de certains seuils.
- Vous pouvez être imposé sous le régime Micro-BIC, avec un abattement de 50 %, ou choisir le régime Réel, qui permet de déduire vos charges réelles.
LMP - Loueur en Meublé Professionnel :
- Le régime LMP s’applique si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et constituent plus de 50 % des revenus du foyer.
- Il offre des avantages supplémentaires, comme une couverture sociale et, sous certaines conditions, une exonération de la plus-value immobilière.
Résidence fiscale et impôts immobiliers : ce qu'il faut savoir
1. Différence entre résidents fiscaux et non-résidents en France
- Les résidents fiscaux français sont imposés sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux.
- Les non-résidents ne sont taxés que sur leurs revenus de source française, notamment les loyers perçus sur des biens situés en France.
2. Les conventions fiscales entre la France et le pays de résidence
La France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays pour éviter la double imposition sur les revenus immobiliers. Ces accords permettent d’appliquer des crédits d’impôt, des exonérations ou des déductions. Ils précisent quel pays a le droit principal d’imposer les revenus, les plus-values et autres gains liés à l’immobilier.
Principaux points de la convention fiscale entre la France et les États-Unis :
- Imposition des revenus locatifs : Les revenus locatifs d’un bien situé en France sont imposés en France, mais peuvent aussi être soumis à l’impôt aux États-Unis. Toutefois, les États-Unis accordent un crédit d’impôt étranger permettant de compenser les taxes payées en France
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Si la valeur de vos biens immobiliers en France dépasse 1,3 million d’euros, vous pouvez être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même en tant que non-résident. Contrairement aux États-Unis, qui n’appliquent pas d’impôt général sur la fortune, la France le met en place. Ainsi, un résident américain possédant des biens en France peut être assujetti à l’IFI selon les règles en vigueur
- Taxe sur les plus-values immobilières : Vous envisagez de vendre un bien en France en tant qu’expatrié ? La vente peut être soumise à une taxe sur la plus-value immobilière de 19 %, ainsi qu’à des prélèvements sociaux de 17,2 %, selon la durée de détention du bien.
Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière diminue progressivement selon la durée de détention du bien :
- Après 6 ans : Début des réductions partielles.
- Après 22 ans : Exonération totale de la taxe sur la plus-value (CGT).
- Après 30 ans : Exonération totale de la plus-value et des prélèvements sociaux.
Pour les non-résidents, le pays de résidence du vendeur peut aussi imposer la plus-value. Par exemple, un résident américain vendant un bien en France doit d’abord payer la taxe sur la plus-value en France. Toutefois, en vertu de la convention fiscale franco-américaine, les États-Unis peuvent aussi imposer ce gain, mais accordent généralement un crédit d’impôt étranger pour éviter la double imposition.
Pour des détails précis sur la convention fiscale entre la France et un pays donné, les expatriés peuvent consulter l’administration fiscale française ou faire appel à un expert en fiscalité internationale.
Stratégies pour réduire la fiscalité pour les expatriés
- Consulter un expert en fiscalité internationale : Un spécialiste peut vous aider à mieux comprendre la réglementation fiscale et à optimiser vos obligations fiscales.
- Opter pour un régime fiscal avantageux : Certains statuts permettent d’optimiser la fiscalité, comme le régime LMNP ou la création d’une SCI, qui facilite également la transmission du patrimoine.
- Profiter des exonérations fiscales : La France propose certaines exonérations fiscales pour les primo-accédants et les familles, notamment :
- Une réduction des droits de mutation.
- Un taux de TVA réduit (5,5 % au lieu de 20 %) dans certaines zones de rénovation urbaine.
- Les logements neufs peuvent être exonérés de taxe foncière jusqu’à deux ans après leur construction.
Editeur : Siyi CHEN
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