Réforme LMNP 2027 : ce qui pourrait changer pour les propriétaires en location meublée

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pourrait de nouveau évoluer en 2027.

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de réduire certains avantages liés à l’amortissement pour les propriétaires qui louent un logement meublé au régime réel.

Pour de nombreux propriétaires, notamment ceux qui louent leur appartement en bail Code civil, la question est simple : le LMNP va-t-il devenir moins avantageux ?

À ce stade, la réponse est : potentiellement oui, mais rien n’est encore définitif.

LMNP : quelle différence entre micro-BIC et régime réel ?

En LMNP, les revenus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes sont principalement possibles :

• Micro-BIC : un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers déclarés. Vous ne déduisez pas vos dépenses une par une. C’est plus simple, mais pas toujours le plus avantageux.
• Régime réel : vous pouvez déduire certaines dépenses, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou certaines charges, et utiliser l’amortissement du logement et du mobilier pour réduire le revenu imposable.

C’est principalement le régime réel qui est concerné par la réforme actuellement envisagée.

Que prévoit la réforme LMNP pour 2027 ?

Aujourd’hui, au régime réel, un propriétaire LMNP peut déduire certaines charges et amortir comptablement une partie de la valeur de son logement et de son mobilier.

Ce mécanisme permet souvent de réduire fortement le revenu locatif imposable.

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner la déduction des amortissements à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.

Autre changement important : aujourd’hui, lorsqu’un propriétaire ne peut pas utiliser tous ses amortissements, la partie non déduite peut être reportée sur les années suivantes. Le projet prévoit de supprimer cette possibilité pour les nouveaux amortissements à partir de 2027. Les amortissements déjà accumulés avant 2027 pourraient toutefois continuer à être utilisés jusqu’à fin 2036.

Concrètement, pour certains propriétaires, cela pourrait entraîner un revenu locatif imposable plus élevé et donc davantage d’impôt à payer.

LMNP 2027 et bail Code civil : les propriétaires seront-ils concernés ?

Pour les propriétaires qui louent en bail Code civil, la situation reste encore à confirmer.

Un amendement adopté en commission prévoit de protéger certaines locations meublées de longue durée, notamment les logements relevant des baux d’habitation prévus par la loi de 1989 et certaines locations à des étudiants ou jeunes en formation.

En revanche, les baux Code civil, souvent utilisés pour une résidence secondaire, un logement de fonction ou un bail société, ne sont pas automatiquement couverts par cette exemption.

Ils pourraient donc rester concernés par la réforme.

Pour l’instant, rien ne change : les règles LMNP actuelles restent applicables tant que la loi de finances 2027 n’est pas définitivement adoptée.

LMNP : une première réforme est déjà entrée en vigueur en 2025

Le régime LMNP a déjà évolué en 2025.

Au régime réel, les propriétaires peuvent utiliser l’amortissement pour réduire chaque année leur revenu locatif imposable.

Depuis le 15 février 2025, lors de la revente du logement, les amortissements déduits sont, dans la plupart des cas, pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.

Exemple simple : vous achetez un appartement 500 000 € et vous déduisez 50 000 € d’amortissements au fil des années. Lors de la revente, ces amortissements peuvent augmenter la plus-value prise en compte pour le calcul de l’impôt.

Résultat : l’impôt à payer lors de la revente peut être plus élevé qu’avant la réforme de 2025.

Certaines résidences spécialisées, notamment étudiantes ou seniors, bénéficient toutefois d’exceptions.

La réforme LMNP 2027 est-elle déjà adoptée ?

Non.

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 et son examen parlementaire est toujours en cours.

Le texte peut donc encore être modifié, assoupli ou supprimé avant l’adoption définitive du budget.

Pour les propriétaires, il est donc utile de suivre son évolution, notamment avant une nouvelle mise en location ou pour évaluer la fiscalité d’un bien meublé à partir de 2027.