Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est indispensable pour évaluer l'efficacité énergétique d'un bien immobilier. Obligatoire en France depuis 2006 pour les ventes et 2007 pour les locations d'appartements, le DPE fait maintenant partie de nos vies. Toutefois, une étude récente a révélé des disparités concernant la performance énergétique des appartements de petite surface.
Face à une pénurie importante de logements disponibles sur le marché et à un grand nombre de petits appartements bloqués par l'interdiction de location des logements classe G et F du DPE, le gouvernement français a récemment annoncé un nouveau calcul du DPE pour les petites surfaces (moins de 40 m2), qui s'appliquera à partir du 1er juillet 2024.
Renseignez-vous sur les nouveaux changements et les implications des nouvelles normes DPE 2024 pour les petites surfaces en France.
Le défi de la petite surface par rapport à la mesure actuelle du DPE
Les statistiques montrent qu'en général, les logements de petite surface ont un classement DPE inférieur à la moyenne. Cette différence s'explique principalement par la consommation d'eau chaude sanitaire et de chauffage par mètre carré qui paraît plus élevée dans les petits logements. Les mesures actuelles du DPE évaluent l'efficacité de la consommation d'énergie par mètre carré, et il n'est pas étonnant que les petites habitations aient une consommation d'eau chaude par mètre carré plus élevée que les plus grandes. Après tout, la consommation d'eau chaude reste la même quelle que soit la taille de la résidence lorsque le nombre d'occupants est le même. Imaginez que vous soyez le seul occupant à consommer de l'eau chaude chez vous, la classe DPE paraîtra plus importante dans un logement de 30 m² que dans un logement de 90 m² !
Cette inégalité défavorise les petits appartements dans le processus d'évaluation du DPE, affectant leur classement et réduisant leur nombre sur le marché.
Les impacts de la méthode DPE actuelle
Les conséquences de la méthode actuelle du DPE sont complexes et peuvent avoir un impact sur les propriétaires et les locataires :
Évaluation injuste des petites surfaces du DPE :
La méthode de DPE actuelle évalue défavorablement les petits logements, en particulier ceux d'une superficie inférieure à 40 m². En raison de ses dépenses énergétiques fixes plus importantes, un logement de petite superficie peut se retrouver avec une note de performance énergétique plus faible (G ou F) qu'un logement de grande taille, même si sa consommation énergétique réelle est semblable.
Décourager les propriétaires de petits appartements d'investir dans des travaux d'amélioration énergétique :
Comme la mesure du DPE actuelle pénalise les petits espaces, les propriétaires ont besoin de plus de motivation pour investir dans la rénovation énergétique, comme l'isolation ou les systèmes de chauffage efficaces. Davantage d'incitations sont nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique dans le secteur privé du logement.
Désavantage sur le marché à cause de notes défavorables du DPE :
Les notes DPE plus faibles sous la méthode actuelle du DPE ont affecté la valeur marchande de ces biens immobiliers. Les locataires ou acheteurs potentiels peuvent considérer ces biens moins attrayants ou moins respectueux de l'environnement, ce qui fait baisser les prix de location ou de vente. Ce désavantage commercial pose de réels problèmes aux propriétaires qui louent ou vendent de petites habitations notées G ou F.
Une réforme nécessaire pour les mesures du DPE
Prenant en compte ces disparités dans les mesures actuelles du DPE, le ministère français de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé une nouvelle réforme du DPE le 12 février 2024. Cette réforme du DPE vise à égaliser les conditions de concurrence pour les petits appartements en mettant en place une nouvelle méthode de calcul du DPE qui tient compte des caractéristiques uniques de la propriété.
Quels sont les changements à venir avec la nouvelle réglementation du DPE en 2024 ?
Prenant en compte ces disparités dans les mesures actuelles du DPE, le ministère français de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé une nouvelle réforme du DPE le 12 février 2024. Cette réforme du DPE vise à égaliser les conditions de concurrence pour les petits appartements en mettant en place une nouvelle méthode de calcul du DPE qui tient compte des caractéristiques uniques de la propriété.
Nouveau coefficient de modulation du DPE pour les petites propriétés :
A partir du 1er juillet 2024, les biens immobiliers de moins de 40m² seront soumis à un nouveau coefficient de modulation pour le calcul de la classification du DPE. Ce coefficient vise à ajuster l'indice d'efficacité énergétique pour les petites propriétés en tenant compte de l'impact disproportionné des dépenses énergétiques sur leur superficie. Le nouveau coefficient de modulation du DPE permet de mieux refléter la performance énergétique des petits logements.
Exonération des interdictions de location de biens classés G et F :
En fonction de leur classement DPE, les petits logements de moins de 40 m² ne seront plus soumis à des interdictions de location. Précédemment, les biens classés en G ou F étaient soumis à des interdictions de location à des échéances précises (par exemple, le 1er janvier 2025 pour les biens classés en G). Avec la nouvelle réglementation du DPE en 2024, les petits appartements seront exemptés de ces interdictions de location, ce qui permettra de soulager les propriétaires de petits appartements et de s'assurer qu'ils continuent à fournir des appartements au marché locatif exangue en France.
Mise à jour automatique des notes DPE pour les biens de moins de 40m² :
Les logements de moins de 40 m² précédemment classés comme inefficaces en F ou G, bénéficieront automatiquement d'une mise à jour de la note du DPE basée sur le nouveau coefficient de modulation. Cette mise à jour automatique de la note du DPE pour les appartements de petite surface permettra d'éliminer le biais des notes faibles d'efficacité énergétique pour les petites propriétés et de fournir aux propriétaires une évaluation plus précise et plus juste de la performance énergétique de leur propriété.
Un nouvel outil de simulation du DPE permet aux propriétaires d'obtenir une nouvelle étiquette du DPE :
Les propriétaires auront accès à un nouvel outil de simulation "Trouver un DPE ou un AUDIT" sur le site de l'Ademe (Agence française pour la transition écologique), permettant aux propriétaires d'effectuer une nouvelle estimation du classement énergétique de leurs biens de moins de 40m² en entrant simplement le numéro de DPE à 13 caractères.
Guide étape par étape pour obtenir une nouvelle note du DPE mise à jour
1. Accédez au site de l'Ademe (Agence française pour la transition écologique).
2. Utilisez le nouvel outil de simulation "Trouver un DPE ou un AUDIT" en haut à gauche du site.
3. Saisissez le numéro de DPE à 13 chiffres de votre logement dans l'outil de simulation. En général, vous trouverez votre numéro de DPE (N°ADEME) en haut de la première page du rapport DPE précédent.
4. Le site web générera votre diagnostic DPE actuel et estimera votre certificat DPE mis à jour sur un nouveau calcul. Le propriétaire peut télécharger un nouveau certificat de DPE sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.
5. Pour rappel, ce service est réservé aux petites surfaces inférieures à 40m².
Impact des réformes du DPE sur le classement des logements
D’ici le 1er Juillet 2024, le gouvernement a le temps de remanier ses remaniements et c’est une bonne chose, car déjà les bémol s’annoncent :
81% des petits logements restent en classe G du DPE :
Selon Price Hubble, la plupart des petits logements (81 %) ne changeront pas de classe de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Un changement mineur : 2 % des logements classés G passent en classe E
Seuls 2 % des petites surfaces de moins de 40 m2 actuellement classées en G gagneront une classe et passeront à la classe E, échappant ainsi à la classification d'une passoire thermique.
Action retardée : 17% des logements en classe G passent en classe F, ce qui reporte les échéances de rénovation énergétique obligatoire
Environ 17% des logements classés G, soit environ 180 000 biens en France, bénéficieront d'un passage ponctuel en classe F. Toutefois, ce passage ne retardera que de trois ans les obligations de rénovation énergétique du propriétaire avant d'être interdit à la location à partir de 2028.
Les gagnants de la réforme : Les propriétaires de classes F sont les plus avantagés
Les principaux bénéficiaires de la nouvelle réforme du DPE en 2024 seront les propriétaires de studios et d'appartements de 2 pièces classés en F. Environ 33 % de ces biens passeront dans la catégorie E ou, mieux encore, dans les catégories D ou C.
Implications de la nouvelle réglementation DPE pour les propriétaires en 2024
Pour les propriétaires qui possèdent de petits appartements meublés en location à Paris, les changements d’évaluation du DPE augmenteront la valeur et l'attrait de leurs locations d'appartements, en libérant de l'interdiction de location les biens considérés comme "inefficaces énergétiquement".
Enfin, ces changements rétabliront le marché de la location qui manque de biens à louer.
Impact sur les locataires de la nouvelle réglementation DPE pour les locataires en 2024
Les locataires bénéficieront de la transparence et de la fiabilité dans leur évaluation de la résidence potentielle. Plus important encore, les locataires bénéficieront d'une plus grande variété de locations d'appartements disponibles sur le marché.
Faire progresser les performances énergétiques
Des discussions sont en cours pour intégrer des technologies avancées, telles que des capteurs intelligents, afin de surveiller la consommation d'énergie en temps réel et d'obtenir une performance énergétique plus précise. En outre, des propositions visant à élargir les critères du DPE sont en cours pour favoriser les solutions respectueuses de l'environnement dans le secteur du logement.
En conclusion, la réforme du DPE de 2024 pour les petites surfaces marque une avancée significative pour promouvoir l'efficacité énergétique et la durabilité du marché de l'immobilier en France. Ces réformes du DPE assurent des évaluations de la performance énergétique justes et précises, qui s'alignent sur les objectifs environnementaux de la France, et allègent la charge qui pèse sur les propriétaires français, ce qui donne confiance aux propriétaires pour louer leurs biens et encourage les investisseurs en France à investir davantage dans des projets immobiliers.
Editeur : Siyi CHEN
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