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Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer : guide pour propriétaires

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Les loyers impayés sont un sujet d’inquiétude pour les propriétaires bailleurs, surtout que la loi française protège presque exclusivement les locataires (23% de plus qu’en 2022 selon l’Anil). Dans ce blog, Paris Rental explique la complexité du dilemme des loyers impayés, et offre aux propriétaires un guide complet, étape par étape, sur comment gérer les impayés de loyers, la résiliation de bail, et les procédures d'expulsion.

Étapes à suivre face à un loyer impayé par le locataire

1. Réclamation du paiement des loyers auprès du locataire

Si un locataire ne paie pas son loyer dans les délais, la première chose à faire est de le contacter par téléphone. Un petit rappel poli peut parfois régler le problème, car le locataire peut l'avoir oublié.

Si cette démarche ne suffit pas, envoyez un e-mail ou une lettre. N'oubliez pas de garder un ton professionnel et d'éviter les réactions émotionnelles pour une résolution plus efficace.

S'il y a eu une discussion, résumez les points soulevés dans un mail ou une lettre formelle afin de conserver une trace écrite des échanges. Cela pourrait être utile en cas de litige.

2. Privilégier les solutions amiables et la négociation

Des solutions amiables pour régler le problème des loyers impayés

Essayez toujours de trouver un accord à l'amiable avec votre locataire, en cas de loyers impayés. Voici quelques solutions amiables qui peuvent aider à résoudre le problème :
- Plans de paiement :
Proposer un plan de paiement modulé permet au locataire de rembourser progressivement la somme impayée, ce qui soulage la pression financière pour propriétaire et locataire.

- Prolonger les délais de paiement :
Les propriétaires peuvent accorder des délais supplémentaires aux locataires, leur donner plus de temps pour payer leur loyer afin de les aider à faire face à des difficultés financières temporaires.

- Réductions temporaires de loyer :
Une réduction temporaire du loyer peut également être une solution, surtout si le locataire est en difficulté financière passagère.

Bref, la résolution amiable des impayés de loyer bénéficie aux locataires et aux propriétaires. Pour les locataires, elle sécurise leur bail, assure une stabilité en cas de difficultés financières et maintient la relation avec le propriétaire. Pour les propriétaires, elle permet d'éviter les frais de justice et de maintenir la location, tout en favorisant la confiance et la coopération avec le locataire.

3. Envoyer une mise en demeure pour les loyers impayés

Supposons que la première approche ne donne rien et que la communication avec le locataire soit difficile. Dans ce cas, le propriétaire peut lancer la procédure de recouvrement des loyers en envoyant au locataire une lettre formelle de rappel des impayés par lettre recommandée avec accusé de réception, appelée "mise en demeure".

Que doit contenir la lettre de mise en demeure pour loyer impayé ?

Comment rédiger une c ? Contrairement à la première relance, la mise en demeure de loyer en retard doit être claire dans sa forme et son contenu, car elle a un poids juridique. La lettre de mise en demeure pour loyer impayé doit être datée et il faut préciser l'objet et le destinataire de l'envoi (locataire), ainsi que les coordonnées de l'expéditeur (propriétaire). 

La lettre de mise en demeure doit inclure les mentions indispensables suivantes :

  • le montant du loyer dû (loyer et charges locatives)
  • le délai de retard (nombre de mois)
  • la date limite de paiement.
  • Les pénalités encourues

La lettre doit également mentionner les conséquences potentielles en cas de non-paiement, comme par exemple :

  • le droit du propriétaire de résilier le bail ;
  • l'expulsion du locataire ;
  • l'action en justice pour le recouvrement des sommes dues si le locataire ne paie pas dans les délais.

Il est préférable de faire rédiger la mise en demeure de loyer impayé par un avocat. Voici un modèle de lettre de mise en demeure de loyer impayé.

Pourquoi le propriétaire doit-il envoyer une mise en demeure en cas de loyer impayé ?

Ce n'est qu'après avoir envoyé la mise en demeure que le propriétaire peut lancer des actions judiciaires pour recouvrer les loyers impayés et mettre fin à la location.

4. Faire appel aux garants en cas d'impayés

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire peut réclamer les loyers dus auprès du garant (personne physique) mentionné au bail. Le propriétaire doit adresser au garant du locataire une simple lettre de rappel dans les dix (10) jours suivant le premier impayé. Ensuite, il doit informer le garant dans les 25 jours suivant le premier défaut de paiement.

Le propriétaire doit également contacter son "assurance loyers impayés", s'il en a une.

5. Utilisation des assurances pour couvrir les loyers impayés

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ? Que couvre-t-elle ? 

L'assurance "loyers impayés" assure les propriétaires lorsque leur locataire ne respecte pas ses obligations locatives. Ce type d'assurance "loyers impayés" rembourse les loyers dus aux propriétaires et fournit des garanties supplémentaires en plus de la couverture financière, par exemple :

  • Protection juridique : l'assureur prend en charge le recouvrement des loyers et les procédures d'expulsion, si nécessaire ; il couvre également les frais de justice, tels que les frais d'avocat, les frais d'huissier et les frais liés à l'expulsion.
  • Frais d'expulsion : L'assurance couvre les frais de serrurerie, de déplacement des affaires personnelles et de garde-meubles ; 
  • L'assurance dommages-ouvrage : Elle couvre les dégradations causées par le locataire. Cependant, le montant de l'indemnisation est souvent plafonné en fonction du contrat d'assurance.
  Insured Rent
Allianz Insured Services
GLI Équité
Sacapp-SAA
Formule complète
Solly Azaz
Mila GLI
Mila
Visale
Action Logement
Locataire de 18 à 30 ans
 Tarif annuel * : 2,69 % des loyers  2,70 % des loyers 2,50 % des loyers, en moyenne   2,55 à 2,80 % des loyers, selon la formule choisie  Gratuit
 Durée de la garantie :  Illimitée 24 mois   30 mois  Illimitée 36 mois 
Plafond de loyers impayés :   70 000 € 80 000 €   90 000 € Aucun  54 000 € (Ile-de-France)
46 800 € (en régions) 
 Loyer mensuel limité :  3 100€   3 500€  5 000€   1 500€ (Ile-de-France)
1 300€ (en régions)
 Délai entre le premier impayé et l'indemnisation :  110 jours  2,5 mois 30 jours  32 jours   2,5 mois
 Franchise* :  Aucune  1 mois de loyer hors charges Aucune  Aucune   Aucune
Indemnisation des dégradation : 10 000 €  7 000 € 10 000 €  10 000 €   2 mois de loyer

Franchise* : Montant restant à la charge de l’assuré après un sinistre

Quand faut-il contacter son assurance loyers impayés ?

Lorsqu'il constate un retard de paiement du loyer, le propriétaire doit envoyer une lettre de rappel au locataire et en conserver une copie. Sans réponse ni paiement du loyer dans les 15 jours, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure au locataire par courrier recommandé et en conserver une copie. Si le locataire ne réagit pas après la mise en demeure, il faut procéder à un commandement de payer par huissier de justice.
Si le problème de loyer impayé persiste, le propriétaire peut alors contacter son assurance loyers impayés et obtenir de l'aide.

Comment procéder à une réclamation pour loyers impayés auprès de la compagnie d'assurance ?

Pour demander le remboursement des loyers impayés, le propriétaire doit envoyer une lettre détaillée à l'assureur, en indiquant les informations suivantes :

  • Numéro de police
  • Adresse du bien assuré
  • Description de la situation : loyer impayé, etc.
  • Correspondances.

Dès réception de la lettre, la compagnie d'assurance examine le dossier pour déterminer si le locataire remplit les critères requis. Une fois l'éligibilité validée, le propriétaire n'a aucune démarche à effectuer, la compagnie d'assurance se charge de la procédure. 
Selon l'assurance choisie, le remboursement des trois premiers loyers impayés sera versé au propriétaire dans un délai de 90 jours, suivi de versements trimestriels.

6. Procédure de résiliation du bail en cas d'impayés

Le propriétaire peut engager une procédure judiciaire si aucune des étapes précédentes ne résout les impayés de loyer. 
Le propriétaire doit demander à un commissaire judiciaire (anciennement huissier de justice) d'envoyer au locataire et à son garant un commandement de payer. Le commandement de payer est un document écrit délivré par un huissier qui ordonne à la personne de remplir ses obligations de paiement des loyers et charges locatives impayés dans un délai de deux mois afin de régler la situation.

Le commandement de payer doit mentionner les informations suivantes, sinon il n'a aucune valeur :

  • Délai de paiement (2 mois)
  • Le montant du loyer mensuel et des charges locatives
  • Le décompte de la dette

Si aucun paiement de loyer ne se produit dans les deux mois, le bail peut être automatiquement résilié si le bail contient une clause résolutoire.

7. Action en justice contre le locataire pour loyers impayés

Deux mois après la mise en demeure, si le locataire n'a pas payé et si aucun accord n'a été trouvé entre le propriétaire et le locataire sur un plan de remboursement, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'expulsion du locataire. 

Le propriétaire peut demander au juge de faire payer au locataire la dette de loyer et les frais de justice associés, de résilier le bail, d'expulser le locataire et de le faire compenser une "indemnité d'occupation", une somme à payer par le locataire une fois qu'il occupe le logement sans droit à la suite de la résiliation de son contrat de bail. 

L'audience a généralement lieu six semaines après que le locataire a reçu la convocation.

8. Mise en œuvre de la décision judiciaire

Appliquer un calendrier de remboursement de la dette (maximum trois ans)

Si le locataire a payé le loyer avant l'audience et qu'il a les moyens financiers de rembourser la dette, le juge peut lui imposer un calendrier de remboursement de la dette.

Appliquer la clause résolutoire

Si le locataire ne réussit pas à couvrir les loyers impayés du montant intégral avant l'audience ou s'il ne peut pas rembourser sa dette, le juge peut ordonner la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

9. Délivrance d'un ordre d'évacuation des lieux

Une fois que le juge a décidé de résilier le bail et d'expulser le locataire, le propriétaire doit demander à un huissier de justice de délivrer une commandement de quitter les lieux (ou commandement d'avoir à libérer les locaux).

En général, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour quitter le logement après avoir reçu le commandement de quitter les lieux.

10. Initiation de la procédure d'expulsion

Si le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire peut lancer une procédure d'expulsion par huissier. Il est important de rappeler que les procédures d'expulsion sont exclusivement réservées à des représentants de la loi. Les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires eux-mêmes !

De plus, les expulsions sont interrompues pendant la trêve hivernale de 5 mois (du 1er novembre au 31 mars).

En général, le locataire dispose de deux mois pour quitter le logement après avoir reçu l'avis d'expulsion. Toutefois, le juge a le droit de réduire ou de supprimer ce délai dans le cas d'un locataire non coopératif.

Pendant cette période, le locataire peut demander au tribunal une prolongation de un mois à un an maximum. Le juge décidera en fonction de la situation du locataire (âge, état de santé, etc.) et de sa bonne foi.

Stratégies de prévention contre les loyers impayés

Conseils pratiques pour prévenir les impayés de loyer

Choisir le locataire avec prudence :

La première étape importante pour réduire le risque d'impayés de loyer est de sélectionner rigoureusement un locataire sérieux avec une stabilité financière. Collaborer avec une agence immobilière de confiance, telle que Paris Rental, qui possède une riche expérience dans ce domaine, peut faciliter la recherche d'un locataire de qualité.

Demande de garantie :

Demandez au candidat locataire une garantie locative, tel un garant physique, un certificat de garantie d'une société spécialisée comme Garantme, ou une garantie bancaire pour assurer le paiement des loyers en cas d'impayés.

Contrat de bail clair et complet :

Rédiger un contrat de bail précis et détaillé indiquant les conditions de paiement du loyer et les conséquences d'un retard ou d'un non-paiement.

Souscrire à une assurance loyers impayés :

Souscrire une assurance loyers impayés pour une garantie supplémentaire en cas de non-paiement par le locataire.

Pensez à faire appel à un professionnel de la gestion locative :

Pensez à faire appel à des services de gestion locative pour gérer efficacement les relations avec les locataires et les aspects financiers. Home Management peut vous accompagner.

Comprendre la législation et les droits des propriétaires face aux loyers impayés

Synthèse des droits légaux en situation de loyers impayés

  • Le bailleur peut réclamer la somme due et refuser un paiement partiel (article 1342-4 du Code civil).
  • En cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut demander des dommages et intérêts, si le contrat de bail le prévoit (article 1343-1 du Code civil).
  • Le bailleur peut réclamer le paiement des loyers et charges impayés pendant les trois années après le départ du locataire.

En cas d'impayés de loyers, le propriétaire doit respecter la loi. Le respect de la loi assure une solution juste et légale - même si elle peut être longue et fastidieuse - et protège les droits du propriétaire.

FAQ sur les loyers impayés et les retards de paiement de loyer :

1) Qui paie l'huissier pour intervenir en cas de loyers impayés ?

Les frais d'huissier pour le recouvrement des loyers impayés sont à la charge du bailleur ou du locataire, selon la situation :

  • Les frais d'huissier sont à la charge du propriétaire en cas d'accord amiable.
  • Le juge peut déterminer si le locataire doit payer les frais d'huissier.

2) Pourquoi est-il si difficile d'expulser un locataire impayé en France ?

Il est difficile d'expulser un locataire défectueux, car de nombreuses lois en France, telles que la Trêve hivernale, protègent le locataire. De plus, l'expulsion d'un locataire est souvent longue, complexe et chère ; en moyenne, il faut deux ans avant de pouvoir expulser un locataire.

3) Dans quel délai le propriétaire peut-il réclamer des loyers impayés ?

Le propriétaire peut réclamer les loyers impayés ou les charges locatives pendant une durée maximale de 3 ans.
Par exemple, les propriétaires peuvent réclamer des loyers impayés en mai 2023 jusqu’à juin 2026.

4) Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

doivent désormais comporter une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

Les locataires qui occupent un logement plus de deux mois après une décision judiciaire d'expulsion sont désormais passibles d'une amende de 7 500 € (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Toutefois, cette sanction n'est pas applicable pendant la trêve hivernale ou si le locataire a bénéficié d'un sursis d'expulsion.

Conclusion et recommandations finales

En conclusion, le recouvrement des loyers impayés exige une approche stratégique, allant d'une communication claire à un recours juridique. Les propriétaires peuvent limiter les risques en sélectionnant soigneusement les locataires sérieux, en comprenant leurs droits légaux et en profitant de leur couverture d'assurance. Si vous avez besoin d'aide pour trouver un locataire sérieux, n'hésitez pas à contacter l'Agence Paris Rental pour votre location meublée longue durée à Paris.

 

Editor: Siyi CHEN

Credit Photo: SORTIRAPARIS

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