Comprendre la "Grille de Vétusté" : Un Guide Complet

Voici un scénario réel pour comprendre la situation. Imaginez une locataire, que nous nommerons Sarah, laquelle a loué un appartement meublé pendant 5 ans. Lorsqu'elle a emménagé, le salon offrait un magnifique tapis en parfait état. Mais au fil du temps, le tapis a commencé à montrer des signes d'usure dans les zones de passage, un léger effilochage en bordure et quelques taches. A votre avis, le propriétaire peut-il demander à Sarah de payer la facture d'un nouveau tapis ? 

Non, le propriétaire ne peut pas facturer au locataire le coût total de remplacement d'éléments tels que la moquette, le papier peint et tout revêtement qui ont subi une usure naturelle au cours de la location. Le propriétaire doit tenir compte de la dépréciation basée sur l'âge de l'article, lequel réduit sa valeur au fil du temps. En revanche, les tâches peuvent être imputées à la locataire.

Dès qu’il s'agit d'entretien ou de réparation dont le locataire est responsable, le propriétaire peut facturer le coût de la réparation ou du remplacement et le déduire du dépôt de garantie. Cependant, la grille de vétusté atténuera la facture, car le tapis a au moins cinq ans d’âge, donc de dépréciation.

Qu'est-ce qu'une Grille de Vétusté ?

La "grille de vétusté" permet de mesurer la vétusté d'un bien locatif pendant la location. Elle est essentielle pour que les propriétaires et les locataires puissent évaluer correctement l'état du bien et déterminer la part des frais de réparation à la charge du locataire selon la durée de son séjour.

Attention : la durée de vie théorique commence à la date de mise en service du bien, et non à la date d'entrée du locataire dans le logement. C'est pourquoi il est essentiel que les propriétaires conservent les factures ou les reçus de tous les achats importants et de tous les travaux effectués dans le logement.

Dans quelle situation applique-t-on la grille de vétusté ?

Au moment de l’état des lieux sortie, il y a une comparaison avec l’état des lieux entrée.

Les états des lieux d'entrée et de sortie sont essentiels pour les propriétaires et les locataires. Fournissant une base de référence pour comparer les changements et constater tout dommage, ces inspections documentent l'état de l’appartement au début et à la fin de la location. Ainsi, il est possible de justifier les déductions effectuées sur le dépôt de garantie du locataire.

Dans le cas où le propriétaire n'établit pas d'état des lieux de sortie au départ du locataire et se contente de reprendre les clés, il n'a pas le droit de déduire un montant quelconque du dépôt de garantie. Et, si des dégâts sont constatés par la suite, le bailleur ne peut réclamer le remboursement des dommages au locataire. Une fois que le propriétaire a identifié les dommages qui doivent être réparés aux frais du locataire, la notion de vieillissement et d’usure (vétusté) rentre en jeu. 

Que contient la grille de vétusté ?

La grille de vétusté prend en compte les raisons possibles de vétusté des éléments d'un bien locatif. Voici une liste des éléments inclus dans une grille de vétusté :

Éléments inclus dans une grille de vétusté : 

• Peinture, papier peint
• Revêtements de sol (tapis, parquet et carrelage)
• Plomberie
• Réseau électrique
• Chauffage
• Meubles
• Appareils électroménagers

Pour chaque élément, la grille de vétusté précise : 

• Durée de vie théorique : nombre d'années pendant lesquelles un bien est censé rester en bon état.
• Franchise : La période initiale pendant laquelle le bien ne commence pas à se détériorer et où le locataire est responsable des réparations.
• Taux d'abattement annuel : Le taux annuel auquel le bien s'use.
• Part résiduelle : C’est la part des réparations ou de remplacement que le locataire doit payer, même si le taux d'usure a atteint 100 %. Par exemple, le locataire a fait une énorme tâche d’huile au milieu de la moquette du salon. Pourtant, sans cette tâche, la moquette aurait pu tout de même être utilisée lors d’une autre location parce qu’elle avait toujours été bien entretenue.C’est pourquoi, le loi a prévu une part résiduelle.

Attention : la durée de vie d’un élément commence à la date de mise en service du bien, et non à la date d'entrée du locataire dans le logement ! 
C'est pourquoi il est essentiel pour les propriétaires de conserver les factures et reçus de tous les achats d’importance et des travaux effectués dans le logement.

Liste des durées de vie des biens dans un logement en location :

• Peinture et papier peint : 7 ans
• Moquettes : 7 ans
• Parquet : 20 ans
• Carrelage (sol et mur) : 20 ans
• Carreaux en plastique : 15 ans
• Dalles en plastique (zones humides) : 10 ans
• Appareils de plomberie : 10 ans
• Plomberie (tuyaux) : 15 ans
• Systèmes de chauffage : 25 ans
• Réseaux électriques : 20 ans
• Appareils de chauffage (électrique/gaz) : 15 ans
• Quincaillerie (par exemple, poignées de porte) : 10 ans
• Appareils sanitaires (par exemple, éviers, toilettes) : 20 ans
• Appareils ménagers : 8 ans

Voici un modèle de grille de vétusté :

Comment calculer la vétusté pour la retenue du dépôt de garantie ?

Le principe de calcul des déductions du dépôt de garantie est que le propriétaire ne peut déduire les dégâts causés par le locataire qu'après avoir pris en compte la vétusté du matériel.

Pour calculer la vétusté d'un bien locatif lors de l'état des lieux de sortie :

1. Prenez en compte la franchise : Le bien dispose d'un délai de franchise au départ, pendant lequel il ne se déprécie pas. La vétusté se calcule donc à la fin de ce délai.
   Cette franchise s’applique également si les éléments sont neufs.
2. Appliquer le taux d'abattement annuel pour la période de location : Utilisez le taux d'abattement annuel correspondant à la période de location.
3. Calculer la vétusté : Après la période de franchise, appliquez le taux d'abattement annuel pour déterminer la dépréciation totale.
4. Appliquez la valeur résiduelle minimale pour calculer la part des coûts de réparation à la charge du locataire d’un bien entièrement amorti (+100 %).

Exemple 1 : le bien n'est pas entièrement amorti au départ du locataire

Un locataire déménage après avoir vécu 7 ans dans l'appartement loué et la peinture était neuve lorsqu’il a emménagé. La peinture a été abîmée par les enfants qui ont dessiné au mur. Les travaux de peinture de ce mur sont estimés à 2000 euros.

Calcul de la vétusté :

La peinture a un délai de franchise d'un an et un taux d'abattement annuel de 15 % et d'une valeur résiduelle minimale de 10 %. 
La durée de location est de 7 ans - 1 an de franchise = 6 ans 
6 ans × 15 % de dépréciation annuelle = 90 % de vétusté.
Reste 10% à régler par le locataire

Calcul de la répartition à la charge du locataire et du propriétaire :

Les travaux de peinture coûtent 2000 euros :

• Part du locataire : Le locataire doit régler 10 % de la valeur des travaux (2000 euros x 10%),  soit 200 euros 
• Part du propriétaire : 2000 euros - 200 euros (réglé par le locataire) = 1800 euros

Exemple 2 : le bien est entièrement amorti au départ du locataire

Un locataire est resté pour une durée de location de 10 ans dans l'appartement loué et la peinture était neuve lorsqu’il a emménagé. La peinture est abîmée et les travaux de peinture sont estimés à 2000 euros.

Calcul de la vétusté :

La peinture a une vétusté de 7 ans, donc pour une location de 10 ans, la franchise d’un an ne sert à rien et la vétusté est totale.
Cependant, la loi a prévu une valeur résiduelle minimale de 10 % si la peinture a été endommagée en plus de la vétusté (dessin des enfants sur le mur), donc le locataire devra s’acquitter de 2000 euros × 10% = 200 euros.

Exemples de vétusté en location meublée, sans dégâts par le locataire :

• Moquette usée : Les zones fréquentées comme les couloirs ou les pièces de séjour.
• Peinture décolorée : Les murs peuvent présenter une décoloration due à l'exposition au soleil ou au marques des tableaux présents dans l’appartement.
• Petites éraflures aux murs 
• Poignées de porte ou charnières desserrées à la suite d'un usage régulier. (en location vide, le locataire est supposé entretenir le bon fonctionnement des poignées de porte, mais pas en location meublée.) 
• Usure progressive des appareils électroménagers tels que le réfrigérateur, la cuisinière, le micro-onde ou le four comme des rayures; bien que ces éléments fonctionnent.
• Empreintes de meubles : La moquette ou le parquet présentent des traces d'usure dues aux meubles lourds posés dessus
• Détérioration des joints et du calfeutrage : Au fil du temps, les joints dans les salles de bains ou le calfeutrage autour des éviers et des baignoires peuvent présenter des signes d'usure et de moisissure, (en location vide, le locataire est supposé entretenir ou remplacer ces éléments, mais pas en location meublée.)