Le propriétaire-bailleur d’un logement loué meublé ou non meublé peut récupérer une partie des charges qu’il règle au syndic, auprès de son locataire.
Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?
Les charges facturées au locataire sont les charges dites locatives. En location meublée, comme en location vide, la liste de ces charges est fixée de manière réglementaire. Toute dépense ne figurant pas dans cette liste ne peut être répercutée sur le locataire.
Les charges récupérables se répartissent en 3 grandes catégories de dépenses :
- les services liées au logement et à l’usage de l’immeuble
- les frais d’entretien courant et les petites réparations dans les parties communes de l’immeuble
- les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Voici les principales charges récupérables :
1. Services liés au logement et à l’usage de l’immeuble
Ascenseurs et monte-charge
Sont récupérables auprès du locataire les frais liés à l’électricité ainsi que ceux liés au contrat d'entretien de l'ascenseur (vérification réglementaire, fourniture de produits ou de petits matériaux d'entretien, menues réparations de la cabine, des paliers et des fusibles).
Certaines dépenses relatives à la consommation d’eau et au chauffage sont récupérables.
Ces consommations sont :
- l’eau froide et chaude des locataires
- l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes
- l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
- les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
- la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature
- les frais d’entretien courant et de menues réparations des équipements de production d’eau chaude ou de chauffage
- les frais de location d’entretien et l’exploitation des compteurs généraux et individuels.
2.Les frais d’entretien courant et petites réparations dans les parties communes de l’immeuble, dont les espaces extérieurs
Les frais engagés pour l’entretien des parties communes sont répercutables au locataire. Ces frais sont :
- l’électricité
- la fourniture de produits d’entretien (balais et petit matériel, sel)
- l’entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures
- la réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
- les coûts salariaux du personnel d’entretien.
Les espaces verts
Les dépenses relatives à l’entretien et à l’exploitation des espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) sont récupérables auprès de son locataire. Ces frais sont principalement :
- les opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage
- l’achat des produits de jardinage (engrais, graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l’exception de celles utilisées pour la réfection des massifs, haies, produits bactéricides et insecticides).
3.Les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les taxes et redevances suivantes sont répercutables auprès du locataire :
Pour finir, l’assurance PNO a un coût raisonnable et les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers des propriétaires bailleurs. Aussi, il est avantageux de protéger son logement tout au long de l’année, quelque soit sa situation locative.
Comment sont récupérées les charges locatives ?
En location vide, la récupération, dite régularisation des charges locatives auprès du locataire se passe en deux temps. D’abord, le locataire paye une provision sur charges tous les mois; puis, en fin d’année locative, une régularisation annuelle est effectuée.
En location meublée, le locataire règle soit une provision sur charges comme en location vide, soit un forfait de charges. Le forfait étant une somme fixe, le bailleur ne pourra réévaluer son montant chaque année qu’en fonction de la variation de l'indice IRL (comme pour le loyer), afin de tenir compte de l’inflation.
A savoir : Quelque soit le mode de charges, l’arrêté de comptes donne toutes les charges par lot. Le bailleur doit donc répercuter uniquement les charges liées aux biens immeubles loués. Donc, si le bailleur a en plus une cave, une chambre de bonne, un parking, mais ne loue que l’appartement, il ne peut répercuter que les charges liées à l’appartement et pas les autres.
La provision sur charges
Si le logement est loué vide, le locataire paie chaque mois ou chaque trimestre une « provision sur charges » en même temps que son loyer. Le montant de cette provision doit être mentionné dans le contrat de bail.
Cette provision est calculé en fonction des chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou du budget prévisionnel, si le logement est en copropriété. La provision payée par le locataire est régularisée chaque année en fonction des dépenses réelles.
La régularisation annuelle
Le propriétaire-bailleur doit adresser à son locataire un décompte des charges au moins 1 mois avant la régularisation annuelle des charges locatives.
Chaque poste de dépense doit être renseigné tant avec ce qui incombe au propriétaire et au locataire, qu’avec le mode de répartition entre les locataires (si le logement est situé dans un immeuble collectif). Ce document permet au locataire de vérifier que les charges réclamées lui sont bien imputables et de comprendre les variations éventuelles, d'une année sur l'autre.
Le différentiel entre la provision déjà versée par le locataire et les dépenses effectives de l’année peut être en faveur ou en défaveur du locataire.
Si la provision est inférieure au montant exact des charges locatives, le bailleur peut demander un complément de charges, Dans le cas contraire, le bailleur doit reverser le trop-perçu au locataire.
Important
- À compter de l'envoi du décompte des charges locatives au locataire, toutes les pièces justificatives (factures, contrat d'entretien...) doivent être tenues à disposition de ce dernier pendant 6 mois .
- Si le bailleur n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges dans l'année suivant leur exigibilité (oubli, etc.), le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois du complément de charges réclamé. (Voir Modèle de lettre)
A savoir : Le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges ou de loyers, seulement pendant 3 ans. Tout arriéré antérieur à trois années est perdu pour le bailleur.
Le forfait de charges
Le montant du forfait de charges appliqué pour les locations meublées doit être indiqué dans le contrat de bail. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, les charges locatives sous forme de forfait n'ont pas à être régularisées. Si la somme versée est inférieure aux dépenses réelles, le bailleur ne peut pas réclamer de complément à son locataire.
Liste des charges récupérables :
I. - Ascenseurs et monte-charge.
- Dépenses d'électricité
- Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien :
chiffons, graisses et huiles nécessaires et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.
II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives :
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
- Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
- A l'électricité ;
- Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
III. - Installations individuelles.
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
b) Menues réparations :
-
remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).
V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- A l'essence et huile ;
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
- ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2. Exploitation et entretien courant :
a) Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
VI. - Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables :
2. Exploitation et entretien courant :
3. Elimination des rejets (frais de personnel).
VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation.
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
- Ramonage des conduits de ventilation ;
- Entretien de la ventilation mécanique ;
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
VIII. - Impositions et redevances.
- Droit de bail.
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.
Credits Picture @Scott Graham
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