Mettre son appartement en location : dépôt de garantie, garants divers, assurances

Tout d’abord, examinons ce que, en tant que propriétaire, vous êtes en droit d’exiger pour protéger votre investissement immobilier et garantir vos revenus locatifs.

Des garanties pour vous protéger

Comme tout propriétaire, votre principale inquiétude est de vous retrouver face à un locataire qui cesse de payer ses loyers ou qui commet des dégradations importantes dans votre logement.

En tout premier lieu, exigez le versement d’un dépôt de garantie de loyer, ainsi que un garant de location et une attestation d’assurance habitation.

1/ Le dépôt de garantie

Avant tout, réclamez le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail ! Préciser son montant dans le contrat et veiller à respecter un mois de loyer hors charges pour une location vide ou bien deux mois pour une location meublée.

Ce dépôt de garantie doit être restitué à votre locataire dans un délai d'un mois après son départ. Toutefois, en cas de non-paiement du loyer, des charges, de l'inexécution des réparations locatives ou de dégradations de sa part, vous êtes en droit de retenir la somme correspondant au préjudice. Vous disposez alors de 2 mois pour retourner le reste du dépôt de garantie à votre locataire en justifiant le montant retenu par des factures détaillant les réparations engagées, sous réserve que les dégradations ou défaut d'entretien aient dûment été constatés dans l'état des lieux de sortie.

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2/ Les garants divers (ou cautions)

De surcroît, vous pouvez demander à votre locataire un garant solidaire (ou caution). Un garant est une personne physique ou morale (banque) s'engageant à payer les loyers, charges et réparations locatives dues par le locataire en cas de défaillance de sa part. Un acte de cautionnement peut définir un montant maximum à hauteur duquel le garant s'engage, faute de quoi il est tenu de rembourser la totalité des dettes éventuelles de votre locataire.
A savoir : Le ou les garants doivent fournir des justificatifs d’identité et de revenus au même titre que le locataire.

Dans le cas où le locataire ne peut présenter un garant (personne physique), vous avez l’option de demander une caution bancaire (personne morale).

Caution Bancaire

Une caution bancaire couvre le risque de loyers impayés en réclamant au locataire une somme d’argent correspondant à n mois de loyers et qui sera bloquée sur un compte durant la durée de la location.En général, cette somme correspond à un an de loyer et la caution bancaire peut être renouvelable chaque année.

Combien cela coûte ?

En plus d’avoir à bloquer de l’argent, vous aurez à payer une trentaine d’Euros par mois pour le service de cautionnement, soit 360 € à l’année. Ce montant est partiellement compensé par les intérêts de l’argent déposé sur le compte bloqué

Avantages et inconvénients

- Le bailleur doit écrire explicitement à la banque pour lever la Caution.

conseil : Au moment de l’état des lieux de sortie, le locataire doit réclamer au propriétaire les documents concernant la levée de sa caution bancaire.

3/ L’assurance multirisque habitation

Votre locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux…). S'il n'est pas en mesure de vous fournir d'attestation d'assurance habitation, vous pouvez légitimement prendre action pour résilier le bail ou souscrire une assurance à ses frais.

Autres précautions à prendre en tant que bailleur

Afin de vous protéger au maximum, choisissez votre locataire avec soin en vérifiant qu'il gagne au minimum trois fois le montant du loyer et que ses revenus sont réguliers. N'oubliez pas d'inclure une clause résolutoire dans le bail entraînant sa nullité en cas de non-paiement du loyer, et établissez l'état des lieux d'entrée avec minutie.

Vous avez également la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés (GLI), qui remplace alors la caution, car les deux ne sont pas cumulables. Cette assurance engendre des frais à votre charge qui varient entre 2,75 % et 4,5 % du montant du loyer charges comprises, selon les compagnies d’assurances et les garanties.

Nous vous invitons à consulter le site de GarantMe, la caution locative pour les locataires sans garants ! 

Photo by Darío Gutiérrez