Tout sur la location meublée
Posté le 21 septembre 2021

Comment bien réussir son état des lieux ?

État des lieux d'entrée et de sortie : ce que vous devez savoir 

 

C’est au moment de quitter l’appartement loué qu’un locataire se rend compte de l’enjeu de son dépôt de garantie. Aussi, locataire et propriétaire (ou leur représentant) ont intérêt à être minutieux au moment de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement.
En cas de location meublée, c’est le moment où le locataire peut tester le bon fonctionnement de l’électroménager, ainsi que celui de la télévision, d’internet (si installé) et des diverses télécommandes de l’appartement.
Même fatigué, même pressé d’aller découvrir son nouveau quartier et de prendre une consommation à la brasserie du coin pour célébrer, le locataire doit prendre son temps pour cette étape essentielle qu’est l’état des lieux.

Qu'est-ce que l'état des lieux ?

L’état des lieux transcrit l’état de l’appartement du sol au plafond, en passant par les équipements, la description et l’état d’entretien et de réparation de chaque pièce. Paris Rental recommande vivement de prendre des photos qui seront annexées à l’état des lieux. Elles pourront être envoyées au locataire par email à l’issue du rendez-vous et fixeront encore mieux l’état de l’appartement. Ni le propriétaire ni le locataire n’ont intérêt à le négliger, car le document fixe les obligations suivantes : 

  • Le propriétaire-bailleur doit restituer un logement (vide ou meublé) en bon état. 
  • Le locataire est tenu de rendre le bien en bon état d’entretien et d’usage.

L'état des lieux d'entrée

Pour le propriétaire,  il est recommandé de donner un appartement impeccable, nettoyé de fond en comble, parquet nourrit, intérieur et dessus des meubles de cuisine nettoyés, détartrage des éléments sanitaires,... De cette façon, il ne pourra pas y avoir de discussion sur le niveau de propreté à attendre du locataire à la sortie. L’état des lieux d'entrée permettra de prouver,  le cas échéant, que le locataire n’a pas entretenu le bien correctement, ni effectué les réparations auxquelles il était tenu pendant sa location de l’appartement. Preuve à l’appui, le propriétaire pourra déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail. 

Un conseil : effectuer l’état des lieux en journée permet de repérer les anomalies, rayures et tâches mieux qu’avec la lumière artificielle. 

En amont, nous conseillons aux propriétaires de garder les factures des équipements mis à disposition au locataire. En cas de litige, les factures établissent l'âge de l’appareil et son prix. De même, les propriétaires vigilants préparent une pochette dans laquelle trouver les modes d’emploi et dates de garantie des appareils. Cette précaution incite le locataire à se renseigner sur le fonctionnement d’une machine et, en cas de panne -parfois aisément réglable-, évite des discussions autour de la responsabilité de la réparation, le coût de dépannage et déplacement d’un prestataire.  

Locataire, après avoir trouvé finalisé votre location d’appartement meublé, il faut savoir que l’état des lieux d’entrée peut être modifié et complété s’agissant de tout élément concernant le logement, sous dix jours après l’état des lieux. Le locataire peut également faire la demande de modification, le 1er mois de la période de chauffe quand il s’agit de l'état des éléments de chauffage. Si la chaudière ou les radiateurs fonctionnent mal, le locataire doit en informer le propriétaire qui est tenu d’y remédier. Chaque partie pourra alors noter dans l’état des lieux d’entrée la date de l’incident et de la remise en état. 

Enfin, chaque partie devra noter sur son exemplaire le relevé du compteur électrique à l’entrée dans les lieux et de même à la sortie, pour calculer la dernière facture d’électricité. Il en va de même avec le gaz.

Quelles sont les obligations du locataire? 

L'entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures) et ses éléments d'équipement sont concernés. 

Le locataire est tenu de faire les réparations locatives pendant toute la durée du bail. Les dommages causés par sa négligence (absence d'entretien ou manque de soin) sont à sa charge.
Les réparations et entretiens les plus courants à la charge du locataire sont :

  1. Entretien de la plomberie (remplacement des joints de robinet) 
  2. Détartrage du pommeau de douche
  3. Débouchage des canalisations.
  4. Entretien de l’installation électrique et remplacement des ampoules
  5. Entretien annuel du système de chauffage et ramonage de la chaudière, le cas échéant
  6. Trous ou tâches sur les murs,
  7. Moquette brûlée, parquet abîmé.
  8. Entretien du détecteur de fumée
    ​​​

Ces réparations locatives à la charge du locataire sont listées et détaillées de façon exhaustive dans un décret publié le 26 août 1987.

En voici quelques exemples : 

1. L'intérieur de l'habitation 

Le locataire est tenu de vérifier et retirer les moisissures des joints du carrelage de la douche. 
Pour ce qui est de la cuisine, les carreaux de la cuisine doivent être propres,  le plan de travail et les plaques de cuisson dégraissées, les bouches d’aération dépoussiérées. 

Blog : bien aménager une cuisine dans un appartement meublé à louer

Il est conseillé d’examiner chaque recoin avec minutie. Nettoyer les tâches ou traces sur les murs et le sol . Une gomme magique et la pierre d’argile sont des alliés pour ce nettoyage. Les trous percés pour l’installation d’étagères, les traces de colle d’un meuble fixé au mur et les trous de punaises d’un poster doivent être correctement bouchés, au risque d’être retenus comme dégradations par le bailleur. Parfois, si le mur est vraiment dégradé par des trous, le locataire sera tenu de repeindre le panneau. Le jour de l’état des lieux, les fenêtres et l’état des vitres sont contrôlés. Si ces dernières sont cassées ou fendues, les remplacer. 

Conseil au propriétaire : Avant de remettre l’appartement au locataire, veiller à graisser les paumelles, poignée et serrure des portes et fenêtres afin d’éviter des ennuis futurs.

2. Le système électrique

Le système électrique doit être en bon état de marche et les ampoules fonctionner. Assurez-vous par ailleurs que les prises électriques sont en état de marche et que les interrupteurs fonctionnent correctement.

3. L'extérieur de l'habitation

Pour les habitations avec balcon, terrasse ou jardin, il est essentiel de rendre ces surfaces propres et dénuées de débris, plantes mortes, etc. Ces espaces extérieurs doivent être comme au jour de votre arrivée. Nettoyez les dalles de terrasse.

 

Les réparations à la charge du propriétaire

Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (petites réparations et entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur. Il a l'obligation de les faire réaliser. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de voies de recours pour trouble de jouissance.

Voici quelques exemples à la charge du bailleur :

  • Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives (ascenseur, digicode, entretien de la toiture…)
  • Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (isolation, volets défectueux,...)
     

Alors, comment bien préparer son départ ?

Locataire : comment vous préparer pour l'état des lieux de sortie ?

L’état des lieux est une étape importante qui se prépare en amont. Établissez un plan logique et assurez-vous de vérifier chaque pièce du logement. Munissez-vous de l’état des lieux d’entrée afin de comparer l’état de l’appartement tel que vous l’avez reçu et tel que vous le rendez. 

Appartement avec deux chambres
Appartement avec trois chambres
Appartement avec quatre chambres 

À savoir : Parfois, les locataires qui ont aimé leur vie dans l’appartement et l’ont bichonné pour s’y sentir vraiment bien, le rendent en meilleur état qu’au premier jour 

Comment est défini l'état d'usage de l'état des lieux ?

Dans le monde de l’immobilier, plusieurs termes sont utilisés pour définir l’état d’usage. Les voici : 

  • Vétusté : État d’usure ou de destruction dû à l’usage normal des matériaux et équipements du logement.  
  • Neuf / Très bon état : Le matériel a été très peu ou jamais utilisé depuis la livraison du bien neuf ou la remise à neuf d’un logement ancien. Il y a très peu de traces d’usage et n’est pas abîmé.
  • Bon état : Aucune dégradation visible, l’équipement est propre et fonctionne correctement.
  • Assez bon état/Etat moyen : Quelques traces d’usure sont visibles mais ne sont pas liées à une dégradation. Les matériaux et équipements sont propres et fonctionnent normalement.
  • Dégradé : L’équipement est endommagé et détérioré.
  • A changer/Hors service : Le matériel en question est inutilisable, très fortement dégradé ou cassé. 

Nous conseillons au propriétaire tout comme au locataire de ne pas s’en tenir aux termes généraux. Privilégiez des descriptions précises comme “parquet en bon état sauf une latte fendue” ou encore “porte et/ou fenêtre comportant des éclats de peinture". 

NB : Il faut savoir qu'à l'état des lieux de sortie, l’état général de l’appartement tiendra compte de la vétusté, ainsi que l’état des éléments mobiliers et électroménagers.
En cas de dégradation importante et de réparation nécessaire, le taux de vétusté est appliqué.

Voici un exemple de grille de vétusté : 

Équipements

Durée de vie

Franchise

% d'abattement par année après franchise

Valeur résiduelle à la charge du locataire au-delà de la durée de vie (en%)

Plomberie - Canalisations

15 ans

5 ans

8%

20%

Appareils sanitaires

20 ans

5 ans

5%

25%

Chauffage : réseau et radiateurs

25 ans

5 ans

4%

20%

Appareil gaz de chauffage et/ou production E.C.S

15 ans

5 ans

8%

20%

Appareil électrique de chauffage et/ou production E.C.S (et organe de régulation)

10 ans

2 ans

10%

20%

Réseau électrique

20 ans

5 ans

5%

25%

Quincaillerie

10 ans

2 ans

10%

20%

Robinetterie

10 ans

2 ans

10%

20%

Appareils ménagers

8 ans

2 ans

15%

10%

Menuiseries intérieures et extérieures

20 ans

5 ans

5%

25%

Meubles sous éviers

10 ans

2 ans

10%

20%

Parquet - Carrelage - Faïence

20 ans

5 ans

5%

25%

Dalles ou revêtements plastiques pièces humides

10 ans

2 ans

10%

20%

Dalles ou revêtements plastiques autres pièces

15 ans

5 ans

8%

20%

Moquette et Aiguilleté

7 ans

1 an

15%

10%

Peinture - Papiers peints

7 ans

1 an

15%

10%

Stores

5 ans

1 an

20%

20%

Persiennes et volets roulants

10 ans

2 ans

10%

20%

 

Que faire en cas de litige ?

Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s’entendre sur la conclusion de l’état des lieux de sortie, il peuvent faire appel à un huissier de justice pour régler le litige.  Ce dernier se basera sur l’état des lieux-entrée et notera ce qui incombe à chaque partie des réparations ou remplacements, le cas échéant.
Quand la demande vient du locataire, le bailleur ne peut refuser. Il en va de même si cette demande provient du propriétaire. 
Qui règle l’huissier ? Le montant total est partagé pour moitié entre le propriétaire bailleur et le locataire.

L'état des lieux est terminé : quand vais-je récupérer mon dépôt de garantie ? 

Si aucune dégradation n’est constatée lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit vous restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois à compter du jour de remise des clés.

Dans le cas où des dégradations sont constatées, le restant de votre dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai de deux mois après la remise des clés. 

Attention : si le montant de vos dettes excède le montant de votre dépôt de garantie, et à défaut d’un accord entre les deux parties, votre propriétaire a la possibilité de saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir une indemnisation complémentaire. 

En conclusion, pour une bonne relation entre propriétaire et locataire que ce soit pendant la durée de location ou à l’état des lieux de sortie, chaque partie gagnera à être précise et vigilante à l’entrée dans les lieux !
 

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