Louer votre appartement à Paris
Posté le 15 février 2019

Que savoir avant de mettre son appartement meublé en location ?

Comment mettre son appartement en location ?

 

Sommaire :

 

Mise en location de son appartement meublé

 

Vous êtes un propriétaire bailleur et souhaitez mettre votre appartement en location, mais le choix exponentiel des sociétés de gestion sur le web fait que vous ne savez pas à qui vous adresser. 

Home Management est un professionnel immobilier de la gestion locative. En tant que tel, Home Management vous remplace au cours des étapes de la location de votre appartement meublé et veille à la préservation de votre patrimoine pendant la durée de la location.

Profitez de notre expertise immobilière dans la gestion locative en nous contactant pour obtenir de précieuses informations sur la législation immobilière ou des exemples de gestion locative simplifiée.

Pour préparer la mise en location de votre appartement, il est utile de regarder quelles sont les étapes suivies par un futur locataire en consultant le livret PDF “Les 7 étapes de la location meublée”. 

 

Estimer son loyer à Paris, quelles sont les démarches à suivre ? 

Pour calculer votre loyer, vous devrez prendre en compte des critères spécifiques:

  • La localisation géographique de l’appartement mis en location
  • La surface loi carrez du logement
  • La liste du mobilier et des équipements fournis pour une location meublée
  • L’étage ainsi que la présence ou non d’un ascenseur
  • L’orientation de l’appartement, sa luminosité, sa vue dégagée ou non, le calme (sur cour ou sur rue), …

En deuxième lieu, consultez les annonces immobilières similaires sur notre site Parisrental.com en utilisant le critères de votre propre appartement : nombre de chambres, arrondissements (celui où se situe votre appartement et ceux alentour).

Vous pouvez également utiliser le simulateur de loyer ou consulter le loyer de référence.

Consultez les services proposés par Home Management pour la gestion locative de votre logement loué.

Le logement décent: quelles sont les conditions ?

Le propriétaire-bailleur doit vérifier que son appartement est en conformité avec les consignes de décence imposées par la loi.
Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c'est-à-dire un logement :

  • sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,
  • exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites,
  • répondant à un critère de performance énergétique minimale,
  • doté d'équipements le rendant conforme à un usage d'habitation,
  • doté d'une surface habitable minimum, soit au moins une pièce principale présentant : une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³

Cliquez ici pour tout savoir sur le logement décent

En dernier lieu, le propriétaire-bailleur doit faire effectuer auprès d’une société spécialisée les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour louer son appartement.

Diagnostics immobiliers obligatoires avant de mettre son appartement en location

 

Pour tout savoir sur les 7 diagnostics obligatoires, rendez-vous sur notre rubrique Informations utiles et prenez connaissance des “Diagnostics établis avant la location”.
Pour avoir travaillé avec ces sociétés durant de nombreuses années, nous recommandons la société Exim et la société Form&Diag pour leur professionnalisme et leur réactivité.

Les visites : comment les organiser et les optimiser ? 

 

Un propriétaire-bailleur connaît mieux que quiconque l’appartement qu’il met à la location. Il l’a souvent habité lui-même, l’a décoré et y a sans doute fait quelques réparations ; il en connaît donc les qualités. De même, il sait à quel moment de la journée il est très agréable d’y entrer et de le découvrir.

C’est donc lui, le propriétaire-bailleur, qui peut décrire son appartement, son environnement (restaurants, salle de sport, cinéma…) au mieux. Souvent, les descriptions des agences immobilières sont factuelles, mais sans âme. Parfois, elles n’existent même pas.

Aussi, nous recommandons vivement au propriétaire bailleur de préparer une description de son appartement en se basant sur le modèle suivant (rechercher document) et en ajoutant les points forts -que lui seul peut connaître- lesquels donneront à son bien immobilier ce petit plus qui le différenciera et attirera le locataire correspondant à ces qualités-là.

Si vous ne connaissez pas les salles de sports ou les marchés avoisinants, consultez la carte de Paris Rental et cliquez sur les pictos à votre disposition, en ayant soin de remplir l’adresse du logement meublé, afin de le localiser. Par exemple: 2 chambres dans le 16eme arrondissement

Pour que la visite de votre appartement meublé soit maximisée, voici les quatres points à optimiser :

  • Aérez l’appartement. Un logement qui sent le renfermé déplaît d’emblée. Le futur locataire “sent” que personne n’a vécu là depuis longtemps et se méfie.

  • Que l’appartement soit propre ! Si la poussière est visible, l’intérieur du frigidaire moisi par endroits, le four graisseux, la cuvette des WC marquée par le calcaire, les ampoules claquées, le futur locataire fera demi-tour.

  • Organiser les heures de visite (ou prévenez l’agence qui vous représente) aux heures où l’appartement est le plus clair, donc le plus accueillant. Au besoin, allumez les lampes avant la visite. Rien ne doit rester dans l’ombre !

Choisir son locataire : que vérifier dans un dossier de location ? 

 

Paris Rental et Home Management recommandent la rencontre de votre futur locataire. Nos bureaux vous accueilleront entre 9H et 18H, afin de faire les présentations. Il est évident que votre choix aura déjà été fait, basé sur les garanties et le profil des locataires que nous vous aurons adressés. Toutefois, l’expérience prouve qu’un locataire qui connaît le propriétaire de l’appartement qu’il loue aura plus d’égards vis à vis de son logement, désormais personnalisé et non-plus anonyme.

Pour connaître tous les documents et garanties que vous pouvez espérer dans un dossier de location, consultez notre blog.

De nombreuses jeunes start-up aux idées dynamiques et simplifiées offrent des garanties à des coûts abordables. L'une d'elle se nomme GarantMe .
En tant que propriétaire-bailleur, vous devez veiller à vous protéger des impayés, au risque de passer de nombreuses nuits blanches et, de surcroît, être solidaire de la taxe d’habitation d’un locataire en défaut de paiement. Aussi, si le candidat locataire n’est pas encadré par la sécurité d’une grande entreprise qui a souscrit le bail en son nom, réclamez au futur locataire de souscrire une assurance.

Autres assurances  

Assurances logement : locataire et propriétaire

L’assurance multirisque habitation est obligatoire pour le locataire qui veut louer un appartement. Cette assurance doit être souscrite avant de rentrer dans l’appartement, car au moment où le locataire réside dans le logement, il devient responsable de tout dégât qu’il pourrait engendrer, mais aussi de tout dégât survenant à l’appartement lui-même. Par exemple, si le voisin du dessus oublie de fermer le robinet de sa baignoire et que le plafond de l’appartement du dessous -celui où vit le locataire- est inondé, ce dernier devra régler les réparations dues à ce dégât des eaux jusqu’à un certain montant.

L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est désormais obligatoire pour les co-propriétaires occupant ou non-occupants. En cas de location, l'assurance Multirisques du locataire n'assure que les biens du locataire et non les murs ou les gros équipements du logement, pas plus que les meubles, si le logement est loué meublé. ( exemples : cumulus ou chaudière au gaz hors service, mur endommagé par une infiltration, etc.....)

Par conséquent, l’assurance PNO garantit la couverture des aménagements extérieurs et, dans le cas d’une location meublée, elle couvre le mobilier mis à la disposition du locataire. De plus, la PNO assure les risques qui pourraient survenir quand le logement est vacant.

Quels sont les risques couverts ?

  • Dégât causé par un vice de construction
  • Dégât causé par un manque d’entretien de la structure du bien immobilier
  • Incendie, même s’il atteint un autre logement
  • Dégâts des eaux
  • Catastrophes naturelles, tempête
  • Bris de glaces
  • Dommages survenus par surtension des appareils électriques
  • Dégât pour cause de vandalisme
  • Remboursement d’emprunt ou de loyers en cas de sinistre majeur

Combien coûte la PNO ? 

Le coût de l’assurance varie en fonction des garanties proposées, de la surface du logement, de son emplacement, etc. Comptez entre 100 et 200 euros de cotisation annuelle.

A savoir : les cotisations d’une assurance PNO sont déductibles du revenu foncier du propriétaire occupant ou non-occupant, en cas de régime d’imposition réel.

Etat des lieux, une étape importante :  

L’Etat des lieux est un document annexé au bail de location et, dans le cas d’une location meublée, il est assorti d’un Inventaire des meubles, de l’électroménager et du linge de maison.

A l’entrée dans les lieux du locataire, ce document décrit l'état du logement et de ses équipements. Il est établi par écrit en deux exemplaires entre les deux parties au bail, le propriétaire-bailleur et le locataire ou leurs représentants respectifs, soit :

  • à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
  • ou par huissier de justice si l'état des lieux ne peut être réalisé directement entre les parties.

Si l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable entre propriétaire et locataire, l’état des lieux sera facturé soit par un huissier de justice, soit par une agence immobilière, ou par tout mandataire habilité. Pour prendre connaissance de ces coûts, visitez le site du service public. Au moment du départ du locataire, un nouvel état des lieux sera établi. Le locataire doit rendre le logement loué dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé, que le bail soit vide ou meublé.

Il se peut qu’à la sortie du locataire, des réparations soient nécessaires. Afin d’éviter tout litige, il est possible de se référer à une grille de vétusté afin de déterminer ce qui relève d’une usure normale du logement, ainsi qu’à la liste des réparations locatives normalement attribuées au locataire et au propriétaire.

Une fois l’Etat des lieux-sortie signé par les deux parties, le locataire rendra tous les jeux de clés en sa possession.

Constater s’il y a des dégradations et qui est responsable  

La comparaison de ces 2 documents permettra d'établir les responsabilités de chaque partie ou celle de la vétusté.

Le locataire doit procéder aux travaux et réparations locatives pendant la durée de son bail. A défaut d'entretien en cours de bail, les dommages seront à sa charge.Les dégradations engendrées peuvent être de nature diverse, notamment :

  1. Responsabilité du locataire
    • trou ou tâche sur les murs,
    • moquette brûlée,
    • parquet abîmé
    • fauteuil, lampe, micro-ondes cassés …, en location meublée
  2. Responsabilité du propriétaire

Si les dégradations intervenues en cours de location résultent de la vétusté du logement, les réparations sont à la charge du bailleur, même si elles ont la nature de réparations locatives.

  3. La vétusté

La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, tel que :

  • les peintures dont la couleur a passé,
  • les revêtements de sols usés.

Les dommages causés par la vétusté restent à la charge du bailleur, fixé par décret.

Dégradations en cas de force majeure 

 

Les dommages causés en cas de force majeure sont à la charge du bailleur, y compris si les dégradations ont la nature de réparations locatives (parties extérieurs & intérieures, Plomberie, Electricité ...). C'est le cas, par exemple, lorsque survient une tempête.

Revenus locatifs : comment les déclarer ?

 

Les particularités fiscales entre louer meublé ou non-meublé perdurent. Il est donc essentiel d’étudier la question avec crayon et calculette, avant de mettre en location votre appartement.

Que vous choisissiez de louer votre appartement meublé ou non-meublé, vos revenus locatifs seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers : loyers nets des dépenses annuelles, telles que les travaux, les honoraires de gestion, les intérêts d’emprunt, assurances...

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Malheureusement, les revenus fonciers (location nue ou meublée) ne sont pas concernés par le P.F.U. à 30%, « Prélèvement Forfaitaire Unique » composé de 2 prélèvements : prélèvement au titre des cotisations sociales au taux global de 17,2% et prélèvement au titre de l'impôt sur les revenus fixé au taux de 12,8%. C'est l'ensemble de ces 2 prélèvements qui aboutit à un taux de 30% forfaitaire, lequel ne dépend pas de la tranche d'imposition du contribuable ou de son revenu fiscal de référence.

Location non-meublée, ou Location vide

 

La location non-meublée est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Si le montant des charges déductibles est supérieur aux loyers encaissés, vous dégagerez un déficit foncier.

Le déficit foncier est imputable jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, hors intérêts d’emprunt. L’excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si vous investissez dans l’ancien, privilégiez un bien à rénover, car les travaux étant totalement déductibles, vous valorisez le bien tout en réalisant des économies d’impôts. Paris Rental met à votre disposition plusieurs appartements meublés à la vente, pouvant être facilement remis à la location par notre agence grâce à notre historique de votre futur bien immobilier.

Si vous investissez dans le neuf, le dispositif Pinel (jusqu’à fin 2021), offre une réduction d’impôt de 12% (loué 6 ans),18% (loué 9 ans) ou 21% (loué 12 ans) du prix du logement dans la limite de 5 500 €/M2 et 300 000 € par an. Toutefois, ce dispositif ne fonctionne que dans les zones géographiques “tendues”, telles que Paris et son agglomération, les grandes métropoles, la côte méditerranéenne. De plus, les loyers sont plafonnés à des montants différents selon les zones. Autre limitation : les locataires sont soumis à des conditions de ressources calculées en fonction de la taille du ménage et de la zone géographique.

Location meublée 

Dans le cas de de la location meublée, les revenus tirés de la location sont des “Bénéfices Industriels et Commerciaux”. L’activité de location meublée est considérée comme une activité commerciale.

La location meublée permet l’amortissement du bien, en déduisant des loyers le prix d’acquisition ou de construction.

Les dépenses liées à l’acquisition du bien (frais d’agence, frais de notaire, droits d’enregistrements,...) peuvent être :

  • soit déduites immédiatement (permet de créer un déficit dès les premières années)
  • soit ajoutées au prix d’acquisition pour être amorties.

Appartements meublés à louer par arrondissements

 
1er arrondissement   5ème arrondissement   9ème arrondissement   13ème arrondissement   17ème arrondissement  
 2ème arrondissement    6ème arrondissement     10ème arrondissement   14ème arrondissement   18ème arrondissement  
3ème arrondissement    7ème arrondissement   11ème arrondissement   15ème arrondissement   19ème arrondissement  
4ème arrondissement    8ème arrondissement   12ème arrondissement   16ème arrondissement   20ème arrondissement  

 

Toutefois, il faut distinguer la Location Meublée à titre Professionnel (L.M.P.) ou Non-Professionnel (L.M.N.P.).

Location Meublée à titre Professionnel (L.M.P.)  

Ce statut est réservé aux contribuables dont le montant des revenus locatifs excède à la fois 23 000 € et le montant des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Ce statut permet de déduire la globalité des déficits.

En cas de vente :
Ce statut bénéficie du régime favorable des plus-values professionnelles :

  • exonération totale après 5 ans -lorsque les recettes ne dépassent pas 90 000 €- et partielle jusqu’à 126 000 €.
  • abattement pour durée de détention de 10% par an au delà des cinq premières années
  • taxation restante de la plus-value à long terme au taux de 30%
  • exonération de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Attention : Tout amortissement professionnel augmente mécaniquement la plue-value si celle-ci n’est pas exonérée.

En cas de vente, la plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire de 19%, plus 17,2 % de prélèvement sociaux (CSG non-déductible) et une surtaxe de 2% à 6%*.

Une exonération totale du prélèvement forfaitaire est prévue au bout de 22 ans.Une exonération totale des prélèvements sociaux est prévue à 30 ans de détention.

Location Meublée Non-Professionnelle (L.M.N.P.).  

C’est le statut le plus répandu pour les loueurs en meublé.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a deux choix de régime fiscal :

  • Le forfait “Micro-bic” : uniquement valable si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €. Ce forfait permet, sans aucun justificatif, ni aucun formalisme comptable, de n’être imposable que sur 50% des revenus générés.
  • Le “régime réel” des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : obligatoire pour tous revenus locatifs annuels supérieurs à 70 000 € et optionnel pour tous revenus locatifs annuels inférieurs à ce seuil.

Le bailleur en Meublé non professionnel doit avoir conscience des frais collatéraux inévitables au “régime réel” : comptabilité obligatoire, taxes annexes telles que la CET (Contribution Economique Territoriale). Pour en savoir plus sur la CET, visitez le site gouvernemental https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/cet-cfe-et-cvae

Le Statut LMNP autorise aussi l’amortissement (valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduction de toutes les dépenses liées à l’activité -charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc-), mais les déficits éventuels ne sont pas déductibles du revenu global. Ils sont cependant reportables sur les bénéfices des dix années suivantes.

En cas de vente du bien :
Les Plus-values suivent le régime normal des plus-values privées :

  • Pour les ventes réalisées avant le 1er septembre 2013, on aura une diminution de 2 % par année pleine de détention, à partir de la 5ème année. Ce qui signifie que la plus-value ne sera donc plus imposable à partir de la 30ème année.
  • Pour les ventes réalisées à partir du 1er septembre 2013 :
Durée de détention  Abattement par année pour l'impôt     Abattement par année pour les prélèvements sociaux  
Entre 6 et 21 ans 6% 1,65%
La 22ème année 8% 1,60%
Après la 22ème année Exonération 9%
Plus de 30 ans Exonération Exonération

 

Explication de la surtaxe sur les plus-values :

 

Ne sont pas concernées par la surtaxe, les ventes exonérées d’impôt sur la plus-value, par exemple celles portant sur la résidence principale, sur la première cession d’un logement autre que la résidence principale ou par application de la durée de détention du bien.

Les ventes générant une plus-value immobilière imposable supérieure à 50 000 € sont soumises à une taxation forfaitaire supplémentaire (CGI, art. 1609 nonies G ; BOI-RFPI-TPVIE).

Lorsque la vente porte sur un bien appartenant à plusieurs personnes, l’appréciation du seuil de 50 000 € et le calcul de la taxe s’effectuent d’après la quote-part détenue par chacun (indivisaires, concubins, partenaires de pacs). La solution est identique pour un couple marié qui cède un bien de communauté: par exemple, si la vente génère une plus-value imposable de 90 000 €, la surtaxe n’est pas due (90 000 €/2 = 45 000 €).

Le taux de la taxe est fixé selon un barème progressif allant jusqu’à 6 % (voir le tableau ci-dessous). Autrement dit, pour les contribuables situés dans la tranche à 6 %, la fraction de leur plus-value imposable supérieure à 260 000 € sera, au final, taxée à 40,5 % = imposition forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux de 17,2 % + surtaxe de 6 %. Le paiement de la surtaxe s’effectue lors de la signature de l’acte chez le notaire, par prélèvement sur le prix de vente.

Textes de lois et jurisprudence 

 

LOI n° 2012-1404 du 17 décembre 2012 de financement de la sécurité sociale pour 2013
LOI n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement de la sécurité sociale pour 2018

Surtaxe sur les plus-values immobilières de plus de 50 000 € 
  Montant de la plus-value nette imposable (PV) comprise   Surtaxe Applicable 
Entre 50 001 € et 60 000 €    2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20 
Entre 60 001 € et 100 000 € 2 % PV 
Entre 100 001 € et 110 000 €   3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10 
Entre 110 001 € et 150 000 € 3 % PV 
Entre 150 001 € et 160 000 € 4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100 
Entre 160 001 € et 200 000 € 4 % PV 
Entre 200 001 € et 210 000 € 5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100 
Entre 210 001 € et 250 000 €  5 % PV 
Entre 250 001 € et 260 000 €   6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100 
Plus de 260 000 € 6 % PV 

 

Qu’est-ce que l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

 

L’Impôt sur la fortune Immobilière est un impôt annuel sur les actifs immobiliers qui ne concerne que les personnes physiques. L’imposition sera donc commune pour les couples mariés et les personnes liées par un PACS.

Chaque foyer fiscal doit déposer une déclaration dès lors que que son patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 M€ au 1er janvier de l’année d’imposition. (déclaration 2042-IFI)

La résidence principale est un bien immobilier soumis à l’IFI. Un abattement de 30% est effectué sur la valeur de la résidence principale; la résidence principale est donc soumise à l’IFI à hauteur de 70% de sa valeur vénale. Les dépenses ne sont pas déductibles.

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