Faire de la location meublée : quels sont les avantages ?

Bénéfices de la location meublée pour les propriétaires

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif  ? Avant de mettre votre bien en location, vous devez prendre une décision stratégique : le louer vide ou meublé. Si la location vide semble a priori être le régime le plus simple, la location meublée présente un certain intérêt. Certes, cela nécessite un petit investissement supplémentaire en meubles et en équipements. Mais cela vous permet aussi d’exiger un loyer plus élevé ! Et ce n’est pas le seul avantage offert par ce type de location, y compris pour le locataire.

Avantages pour les propriétaires dans la location meublée

Rentabilité brute accrue pour le bailleur

Les locations meublées affichent des loyers au m2 plus élevés que des locations vides, en raison des équipements inclus dans la location que le locataire n’a pas à se fournir. Et la différence n’est pas négligeable ! En effet, le loyer pour un bien meublé est en moyenne entre 5 et 30 % supérieurs à celui affiché pour une location vide.

Or, qui dit loyer plus élevé dit aussi meilleure rentabilité brute ! La rentabilité brute d’un investissement locatif traduit le rapport entre le prix d’achat du logement et le loyer annuel à travers un pourcentage. Elle se calcule ainsi : (loyer annuel / prix du logement) x100.

En moyenne, on considère que la rentabilité brute d’une location vide est comprise entre 4,7 % et 6,6 %, alors qu’elle peut atteindre les 8 % en location meublée ! Elle peut d’ailleurs être encore plus importante si vous combinez un bail étudiant de 9 mois avec des locations saisonnières pendant les vacances d’été.

Si on prend l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € dans le 15e arrondissement de Paris, avec un loyer de 1000 € par mois en location vide ou 1200 € par mois en location meublée à Paris :

• la rentabilité brute de la location vide s’élève à (1000 / 200 000)x 100, soit 6 % 
• la rentabilité brute de la location meublée s’élève à (1200 / 200 000)x100, soit 7,2 

Avantages fiscaux pour les propriétaires de biens meublés

Le régime fiscal d’une location meublée est différent de celui d’une location vide, et généralement plus avantageux. Alors que les revenus générés par une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, ceux d’une location meublée, eux, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Considéré comme un commerçant par l’administration fiscale, vous avez alors le choix entre deux statuts :

• Loueur en meublé non-professionnel (LMNP), ce qui vous permet de payer des impôts seulement sur la moitié de vos recettes, ou bien de les diminuer en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements ; 
• Loueur en meublé professionnel (LMP), ce qui nécessite d’avoir des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € ainsi qu’à tous vos autres types de revenus. Cela permet de bénéficier d’une réduction de déficit sur votre revenu annuel (grâce à un système d’amortissement), d’un régime des plus-values professionnelles et une non-imposition à l’impôt sur la fortune immobilière.

Avantages pour les locataires dans la location meublée

Il n’y a pas que pour les propriétaires que la location meublée est avantageuse ! Pour les locataires, louer un bien meublé permet souvent de se faciliter la vie. Comme tous les équipements sont fournis avec le logement, le locataire peut réaliser d’importantes économies tout en simplifiant son emménagement… Meubles, électroménager, vaisselle, luminaires… tout est déjà là !

Le fait de ne pas avoir à s’équiper fait de la location meublée le type de location idéale pour les étudiants et les professionnels en mobilité. Études, stage, formations… La location meublée permet de trouver un logement “prêt-à-habiter” avec un préavis réduit à 1 mois quelle que soit la zone, et ce sans justification. 

De même, la location meublée implique une durée de bail plus courte qu’une location vide, avec seulement 1 an contre 3 ! Si le bien est loué par un étudiant, la durée du bail est ramenée à la durée d’une année scolaire, soit 9 mois, ce qui évite d’avoir à se soucier du préavis.

Risques et considérations pour l'investissement locatif meublé

Avec sa forte rentabilité, l’investissement locatif meublé est un projet immobilier sûr. Mais comme tout investissement, il comporte tout de même quelques risques :

• les loyers impayés, qui représentent 3 % du marché locatif (soit très peu de cas) ;
• une rotation plus importante des locataires, du fait des baux plus courts ;
• des frais d’entretien plus élevés, en raison de l’obligation d’entretenir les différents meubles et équipements.
• des états des lieux plus longs et complexes, puisqu’il faut faire un inventaire précis de tout ce qui est fourni avec le logement.

Responsabilités et obligations légales du bailleur en location meublée

Liste des équipements obligatoires en location meublée

Pour pouvoir louer son bien en meublé, il ne suffit pas d’y ajouter deux-trois meubles et un frigo ! Un décret publié en 2015 dresse ainsi la liste des équipements obligatoires pour une location meublée :

• Une literie complète (lit ou canapé-lit) avec couette ou couverture
• Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher (volets ou rideaux)
• Une table
• Des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai, aspirateur, serpillière…)
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur comportant au minimum un freezer (température maximale de -6 °C)
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas en nombre suffisant
• Des ustensiles de cuisine

Attention : un juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide en cas de non-respect de cette liste d’équipements obligatoires. Pensez également à meubler toutes les pièces du logement s’il en comporte plusieurs.

Caractéristiques du bail en location meublée

Au-delà de sa durée, le bail d’une location meublée répond à des conditions spécifiques :

• Le dépôt de garantie : le dépot de garantie peut être de 2 mois maximum contre 1 mois pour les locations vides.
• Le préavis du bailleur : il doit être donné 3 mois à l’avance, contre 6 pour un logement vide.
• Le préavis du locataire : il doit être donné 1 mois à l’avance, contre 3 mois pour les locations vides (sauf dans les zones tendues).

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