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Assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour les expatriés à Paris : ce qu'il faut savoir

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L'assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO), est essentielle pour les expatriés qui possèdent des biens immobiliers à Paris, France. La PNO offre une protection vitale contre les risques locatifs, les dommages matériels, la responsabilité civile et la perte de revenus locatifs. Ce blog vous guide à travers sa couverture, son tarif, son processus de souscription, etc.

Qu'est-ce que l'assurance PNO (assurance Propriétaire Non Occupant) ?

L'assurance PNO, ou assurance propriétaire, est conçue pour protéger les propriétaires qui n'occupent pas eux-mêmes le bien, par exemple, propriétaire d'un appartement en location ou ou un logement vacant.

L'assurance PNO Propriétaire Non Occupant est-elle obligatoire pour les propriétaires de biens immobiliers en France ?

Depuis 2015, les propriétaires de biens immobiliers en copropriété (appartement ou maison de ville) doivent souscrire une assurance PNO-Propriétaire Non Occupant (article 9-1 de la loi Alur). Si vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers à Paris, il est quasiment obligatoire de prendre une PNO car 75% des logements sont en copropriété à Paris, ce qui représente 47 000 copropriétés. Cependant, si vous ne faites pas partie d'une copropriété, et êtes propriétaire d'une maison individuelle, l'assurance PNO n'est pas une obligation légale pour vous en tant que propriétaire.

La couverture de l'assurance PNO :

Couverture de base de l'assurance PNO

Le Propriétaire Non Occupant d'un bien en copropriété doit souscrire une assurance responsabilité civile. Cette assurance comporte des garanties de base spécifiques :

  • L'assurance responsabilité civile : couvre le propriétaire lorsque ses biens causent des dommages aux propriétés d'un voisin, aux parties communes d'un immeuble, ou causent un préjudice à un tiers en l'absence d'un locataire ou lorsque son assurance ne couvre pas le sinistre.
  • La garantie multirisque : couvre les incendies, les dégâts des eaux, le vol et le vandalisme, les bris de glace, les tempêtes et les événements climatiques, les catastrophes naturelles et les catastrophes technologiques.

Couverture supplémentaire de l'assurance PNO

En plus de ces garanties de base, il existe d'autres garanties complémentaires dans l'assurance du Propriétaire Non Occupant :

  • Troubles de jouissance : Cette garantie assure la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de son locataire en cas de défaut d'entretien ou de vice de construction du bien immobilier.
  • Défauts de construction : Par exemple, si la prise électrique ne fonctionne pas correctement, votre logement risque de devenir dangereux (voire inhabitable).
  • Réclamations des voisins et des tiers : Cette couverture protège le propriétaire en cas de dommages provenant de son appartement et affectant les propriétés d'un voisin ou d'un tiers.
  • Perte de revenus locatifs : cette garantie protège le propriétaire contre les loyers impayés et les retards de paiement des loyers et des charges locatives par son locataire.
  • Infestation de punaises de lit : Aujourd'hui, certains assureurs, comme Luko, permettent aux propriétaires non-occupants d'inclure l'option “infestation de punaises de lit” dans leur police d'assurance PNO. En cas d'infestation de punaises de lit : Le propriétaire peut appeler la compagnie d'assurance qui organisera une intervention avec un spécialiste. Les frais d'intervention sont pris en charge jusqu'à 300 € sans avance de frais de la part du propriétaire. Si nécessaire, la compagnie d'assurance prend également en charge le relogement du locataire pendant la période de traitement des punaises de lit, avec une nuit d'hébergement dans un hôtel 2 étoiles, petit déjeuner compris.

Scénarios de couverture d'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) :

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) vous couvre dans les situations suivantes :

  • Si votre locataire est responsable d'un dommage, vous vous demandez si l'assurance du locataire couvrira correctement votre bien locatif (surtout si le locataire a souscrit une assurance avec une couverture minimale).
  • Si votre locataire est victime d'un sinistre dont il n'est pas responsable, c'est l'assurance du propriétaire (PNO), et non celle du locataire (MRH), qui entre en jeu. Par exemple, lorsque le gel fait éclater une canalisation dans un logement loué, c'est l'assurance PNO du propriétaire qui prend en charge le dommage puisqu'il n'a pas été causé par le locataire.
  • Si le locataire est victime d'un dégât des eaux en raison d'une installation de plomberie en mauvais état, c'est le bailleur qui est tenu pour responsable. C'est donc l'assurance PNO du bailleur qui doit indemniser les dégâts.

Scénario réel d'utilisation de l'assurance Propriétaire Non Occupant :

Marie est propriétaire d'un appartement à Paris qu'elle loue à long terme à un locataire qui prévoit d'y rester plusieurs années. L'appartement étant en copropriété, Marie est obligée de souscrire une assurance PNO.

Exemple :

Lors de fortes pluies, le toit de l'immeuble de Marie présente une fuite et l'eau s'infiltre dans son appartement. Les dégâts des eaux affectent le plafond, les murs et le sol du salon et de l'une des chambres.

Comment PNO Insurance peut vous aider :

  • Couverture des dommages matériels : La police d'assurance du propriétaire de Marie couvre la réparation ou le remplacement du plafond, des murs et du sol endommagés de son appartement. Cette assurance couvre également les biens personnels qu'elle met à la disposition du locataire, tels que les meubles et les électroménagers.

  • Couverture de la perte de revenus locatifs : Marie a perdu des revenus locatifs pendant la période de travaux, car l'appartement était temporairement inhabitable en raison des dégâts des eaux. Son assurance Propriétaire Non-Occupant couvre la perte de loyers et lui rembourse le loyer qu'elle aurait perçu en louant son appartement pendant cette période.
  • Protection de la responsabilité civile : Si le dégât des eaux cause des blessures au locataire ou endommage de l'appartement en dessous, la police d'assurance de Marie garantit la responsabilité civile pour les frais médicaux et l'indemnisation des dommages si elle est jugée responsable.
  • Couverture des frais juridiques : Si Marie doit intenter une action en justice contre le syndic ou les entrepreneurs responsables de l'entretien de la toiture, sa police d'assurance Propriétaire Non Occupant peut couvrir les frais juridiques associés, y compris les frais d'avocat et de justice.

Différence par rapport aux autres types d'assurance du logement en France :

Assurance propriétaire-occupant : cette assurance couvre la situation où le propriétaire occupe le bien dont il est propriétaire.

Assurance Habitation du locataire (MRH - Assurance MultiRisque Habitation) : Les locataires souscrivent généralement une assurance MultiRisque Habitation pour protéger leurs biens et bénéficier d'une couverture de la responsabilité civile. Cette assurance habitation couvre également les risques locatifs importants (incendie, explosion, dégâts des eaux, etc.). Toutefois, l'assurance habitation ne couvre pas les dommages causés du fait de la structure de l'immeuble ou des intérêts du propriétaire.

Pourquoi souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant en France ?

L'importance de l'assurance PNO pendant les absences et les vacances des locataires

L'importance de l'assurance Propriétaire Non Occupant est particulièrement remarquable dans les cas suivants :

  • Absence prolongée du propriétaire : Si le propriétaire est expatrié et réside à l'étranger, l'assurance PNO peut le protéger des risques auxquels son bien immobilier peut être exposé en son absence.
  • Entre deux locations : Lorsque le bien est inoccupé entre deux locations, il y a risque de vandalisme, de vol ou de dommages causés par les intempéries. L'assurance Propriétaire Non Occupant offre une couverture vitale pour protéger l'investissement du propriétaire pendant ces périodes inoccupées.

Les avantages de l'assurance PNO pour un bien loué

Vous êtes propriétaire d'un bien que vous avez mis en location ? L'assurance Propriétaire Non Occupant est utile dans les deux cas suivants :

  • Votre locataire a souscrit une assurance habitation obligatoire. Cependant, il n'est pas couvert ou pas entièrement couvert pour le sinistre qu'il subit. L'assurance du propriétaire intervient alors pour l'indemniser.
  • Votre locataire doit toujours remplir son obligation légale de souscrire une assurance habitation, mais votre assurance Propriétaire Non Occupant prend en charge les réparations.

Assurance PNO pour un bien inoccupé (vacant entre deux locations, par exemple)

Les logements vacants ne sont pas couverts par l'assurance habitation du locataire. Le propriétaire est donc seul responsable en cas de sinistre. En l'absence d'assurance Propriétaire Non Occupant, il est responsable de tous les dommages et des frais de réparation.

Par exemple, si une fuite d'eau provenant des canalisations de votre salle de bains endommagé l'appartement du voisin en dessous, vous devez financer les frais de réparation.

Avantages spécifiques pour les propriétaires expatriés à souscrire une assurance PNO en France

  1. Maintien de la couverture pendant l'absence : Les propriétaires étrangers laissent souvent leur bien immobilier en France inoccupé lorsqu'ils vivent à l'étranger. L'assurance Propriétaire Non Occupant garantit que leur investissement immobilier en France reste protégé contre les risques tels que le vol, le vandalisme et les dommages causés par les catastrophes naturelles en leur absence.
  2. Protection contre la défaillance du locataire : La gestion d'un bien locatif à distance peut s'avérer difficile, en particulier en cas de défaut de paiement du locataire ou de dommages subis. L'assurance PNO couvre les frais de réparation et la perte de revenus locatifs si les locataires ne respectent pas leurs obligations locatives.
  3. Assistance à la gestion à distance : L'assurance PNO protège votre bien immobilier et vous permet de bénéficier de services ou d'une assistance sur mesure pour la gestion à distance de votre bien en France. La PNO peut vous aider dans les procédures juridiques, l'inspection des biens ou la coordination des réparations, ce qui facilite la gestion d'un bien immobilier à distance et vous permet de garder le contrôle.
  4. Protection des revenus locatifs : L'assurance Propriétaire Non Occupant allège la charge financière si le bien devient inhabitable en raison d'un sinistre couvert, tel qu'un incendie ou une tempête. La PNO couvre la perte de revenus locatifs pendant la période de travaux.

Comment choisir une bonne assurance PNO ?

De nombreuses compagnies d'assurance, telles que la Macif, la Maaf, Axa, la GMF, la Maif, Luko, etc., proposent une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) en France. 

Voici quelques conseils et critères essentiels pour évaluer les différentes offres d'assurance Propriétaire Non Occupant disponibles sur le marché en France :

Couverture de l'assurance :

  • Vérifiez les garanties incluses dans l'assurance PNO proposée.
  • Assurez-vous que l'assurance couvre les risques essentiels tels que les dommages aux biens, la responsabilité civile, le vol, l'incendie et les dégâts des eaux.
  • Comparez les plafonds de couverture entre les différentes offres pour vous assurer de répondre à vos besoins spécifiques.

Franchises :  Examinez les franchises applicables à chaque garantie. 
N.B. La franchise est le montant que l'assuré doit payer en cas de sinistre. 

Primes : Comparez les primes annuelles proposées par différentes compagnies d'assurance. N'oubliez pas que le tarif de l'assurance peut varier en fonction de la superficie, de la localisation et de l'âge de la propriété.

Exclusions : Prenez le temps de lire attentivement les clauses d'exclusion de chaque police d'assurance. Les exclusions précisent les circonstances dans lesquelles les assureurs n'interviendront pas. Assurez-vous de bien comprendre ce qui n'est pas couvert par l'assurance PNO afin de prendre des mesures supplémentaires si nécessaire. Soyez attentif aux exclusions spécifiques à votre situation, telles que celles relatives aux locataires de courte durée et aux biens vacants.

Service client et réputation de l'assureur : Renseignez-vous sur la réputation et la solidité financière de l'assureur. Consultez les commentaires des clients et les évaluations indépendantes pour comparer la qualité du service clientèle et la rapidité du traitement des demandes d'indemnisation.

Quel est le coût de l'assurance Propriétaire Non Occupant en France ? 

Le tarif de l'assurance PNO en France varie en fonction de critères tels que la taille du bien, le type de bien (maison ou appartement), le taux d'occupation sur l'année, la localisation (certaines villes et régions sont plus chères à l'assurance), le fait que le bien soit meublé ou non, et l'étendue de la couverture demandée par le propriétaire.

L'assurance Propriétaire Non Occupant offre une large gamme de garanties. Pour vous donner une idée du coût, vous devez compter entre 1 et 2 % du loyer pour la souscription de votre assurance PNO. Le prix annuel de l'assurance PNO se situe généralement entre 60 et 200 euros.

Les assureurs numériques, ou néo-assureurs, pratiquent généralement des tarifs inférieurs à la moyenne du marché, car leur offre 100 % en ligne leur évite des frais de gestion importants. Il s'agit de Lovys, Luko, Friday et Acheel.

Bon à savoir : En tant que propriétaire d'un bien locatif, vous pouvez déduire les primes d'assurance Propriétaire Non Occupant de vos revenus locatifs dans le cadre du régime réel si vous mettez votre bien en location.

Procédure de souscription et documents requis pour la souscription d'une assurance Propriétaire Non Occupant 

Documents requis pour souscrire une assurance PNO

Pour souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant, vous devez généralement fournir 

  • un justificatif de propriété (la dernière taxe foncière ou l'attestation notariée),
  • un justificatif de domicile (facture d'électricité ou de gaz ou quittance de loyer) et 
  • des informations sur le bien immobilier (taille, nombre de pièces, emplacement, etc.). 

N'oubliez pas que les documents demandés peuvent varier d'un assureur à l'autre.

Procédures de résiliation de l'assurance PNO

L'assurance Propriétaire Non Occupant étant un contrat d'habitation, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment après la première année. Pour résilier votre assurance PNO, rien de plus simple : informez votre compagnie d'assurance par lettre recommandée de votre intention de mettre fin au contrat ; aujourd'hui, de nombreuses compagnies d'assurance vous permettent de résilier votre souscription directement en ligne sur leur site internet. 

Gestion des sinistres et réclamations

Conseils pour gérer efficacement les réclamations et les procédures avec votre assureur PNO

Le traitement des demandes de remboursement et le processus auprès de votre assureur peuvent être facilités grâce aux conseils suivants :

  1. La documentation est essentielle : Conservez une documentation complète sur votre bien, y compris des photos, les reçus d'achat du mobilier et des électroménagers, et tout autre document pertinent. Ces documents seront précieux pour la demande d'indemnisation, car ils prouvent l'état du bien avant l'incident et justifient le montant de l'indemnisation.
  2. Agir rapidement : En cas de sinistre, il est essentiel de prévenir votre assureur le plus rapidement possible.
  3. Fournir des informations détaillées : Lorsque vous déclarez un sinistre, veillez à fournir à votre compagnie d'assurance tous les détails nécessaires, y compris la date, l'heure et la nature de l'incident, ainsi que les coordonnées des parties concernées, des photos ou des vidéos. Plus vous fournirez d'informations, plus la procédure d'indemnisation sera fluide.
  4. Assurez un suivi régulier : Restez en contact avec votre assureur tout au long de la procédure de réclamation pour vous assurer que tout se déroule bien. 
  5. Comprenez votre couverture : Soyez conscient des spécificités de votre police d'assurance PNO, y compris ce qui est couvert et les exclusions. Ces connaissances vous aideront à naviguer plus efficacement dans le processus d'indemnisation et à vous assurer que vous recevrez l'indemnité appropriée.
  6. Conservez des traces de vos communications : Documentez toutes les communications avec votre assureur et les parties concernées, telles que vos locataires, vos voisins et le syndic, y compris les appels téléphoniques, les emails et les lettres. 

Comparaison avec l'assurance du locataire : PNO vs MRH

MRH et PNO : garanties standard

Bien que la MRH (assurance MultiRisque Habitation) et la PNO (assurance Propriétaire Non Occupant) répondent à des objectifs différents, elles partagent certaines garanties standard, telles que

  • la responsabilité civile (qui vous protège contre les dommages causés aux biens de vos voisins)
  • les catastrophes naturelles déclarées par l'État
  • Les dégâts des eaux liés à un vice de construction, à un défaut d'entretien ou à une dégradation de la toiture, de la charpente ou des murs.
  • le vol et le vandalisme
  • Bris de glace accidentel pour les vitres cassées

Clarification des différences entre l'assurance PNO et l'assurance locataire obligatoire :

Statut d'occupation :

  • L'assurance MRH concerne les personnes qui vivent dans le logement (propriétaires ou locataires).
  • L'assurance PNO concerne les propriétaires qui n'habitent pas le bien assuré (par exemple, lorsqu'il est loué ou vacant).

Objectif de couverture :

  • Assurance PNO : L'assurance du Propriétaire Non Occupant protège principalement les intérêts du propriétaire, en couvrant les risques liés aux dommages matériels, à la responsabilité civile et aux pertes financières potentielles liées à la location du bien.
  • Assurance habitation obligatoire du locataire : L'assurance multirisque habitation obligatoire du locataire est une obligation pour les locataires et se concentre sur la protection des biens personnels du locataire et la responsabilité civile.

Exigences légales : 

  • L'assurance PNO : Obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété, l'assurance Propriétaire Non Occupant protège les intérêts financiers des propriétaires qui y souscrivent pendant la location de leurs biens. 
  • L'assurance MRH : Obligatoire pour les locataires, l’assurance Multi-Risque Habitation protège les locataires de tout dégât survenant dans l’appartement (dégâts des eaux, incendie…) pendant leur location. La preuve de leur souscription à l’assurance MRH est requise pour obtenir les clés de leur appartement. 

En conclusion, l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est indispensable pour les propriétaires qui possèdent un bien immobilier en copropriété à Paris, qu'il soitent résidents en France ou expatriés. L'assurance PNO garantit la sécurité de votre investissement sur le marché immobilier parisien, qu'il soit en location ou inoccupé. N'hésitez pas à contacter Paris Rental si vous envisagez de mettre en location votre appartement meublé à Paris. Nous sommes là pour vous !
 

Editeur : Siyi Chen

Photo credit @ Unsplash+

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