Contrat de Location : Guide Complet pour Locataires et Bailleurs

Éléments essentiels d'un contrat de location en France

Informations sur les partis

Le bail doit inclure les informations suivantes concernant les parties concernées par la location :

• Nom et adresse du domicile du propriétaire.
• Nom et siège social de l'entité gestionnaire si le bien est géré par une entreprise de gestion locative.
• Nom du (des) locataire(s).
• Nom et adresse du domicile de la Caution (personne garante), le cas échéant

Détails sur le logement en location

Le bail doit préciser les informations suivantes concernant le logement loué :

• Désignation : maison ou appartement ;
• Nombre de pièces principales : Nombre de pièces destinées à l'habitation d'une superficie d'au moins 9 m², telles que chambre/s à coucher, salon et salle à manger. À noter que la cuisine, salle/s de bains, WC/s et dressing/s ne sont pas pris en compte dans le calcul du nombre de pièces habitables, en France ;
• Surface ou volume : la surface habitable totale du logement
• Copropriété : l'appartement est-il partie d'une copropriété ou non.
• Adresse : rue, code postal, ville, bâtiment, étage, numéro d'appartement, etc.
• Description du logement : par exemple, un appartement meublé comprenant une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine séparée, deux chambres à coucher, une salle de bains, un WC, un couloir, un balcon.
• Espaces et équipements collectifs : par exemple, place de parking, cave, local à bicyclette, concierge, interphone, code d'accès à l'immeuble, ascenseur, chauffage collectif, eau chaude centrale, etc. 
• Nombre de jeux de clés et nombre de clés par jeu

Type de bail et usage des locaux

• Type de bail : Code Civil (résidence secondaire, logement de fonction) ou loi Bail Alur.
• Usage des locaux : bail d'habitation ou bail mixte à usage d'habitation et professionnel.

Date d'entrée et durée du bail

• Date de début et durée du bail : Le bail commencera le 1er août 2024 et se terminera le XX/XX/XXXX.
• Conditions de renouvellement et résiliation du contrat :

« Le présent contrat est conclu pour une durée de X mois. Le Contrat de location n’est pas renouvelable et s'achèvera à son terme, soit le XX/XX/XXXX. 

“Le terme vaut congé, le locataire devra quitter les lieux le dernier jour de location, sauf reconduction tacite ou nouveau contrat de location par accord express entre propriétaire bailleur et locataire” 

• Durée du bail en cas de non-renouvellement : « Le contrat de bail actuel est conclu pour une durée déterminée de X mois. Il n'est pas renouvelable et prendra fin à son terme le XX/XX/XXXX.”

Loyer, charges et dépôt de garantie 

1) Montant et conditions de paiement 

• Montant du loyer mensuel
• Charges locatives : montant des charges locatives, inclues ou non dans le loye
• Modalités de paiement :
  • Date
  • Fréquence : généralement mensuelle; ou tous les trois mois, etc.
  • Coordonnées du compte bancaire sur lequel le paiement doit être envoyé (RIB) ; il peut s'agir du compte du propriétaire ou de son représentant.

N.B. « En cas de paiement à l'avance de la totalité du loyer, pour plusieurs mois ou pour toute la durée du bail (préciser le nombre de mois), le propriétaire doit rembourser le trop-perçu si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, après avoir donné un préavis. En cas de renouvellement du bail, le loyer doit être payé intégralement à l'avance, le paiement devant être effectué au moins 15 jours avant la date de renouvellement ».

2) Révision du loyer

Le bail doit contenir des informations sur la révision annuelle du loyer (si la note du DPE le permet), en précisant comment et quand le loyer sera révisé comme suit :

• Date de révision annuelle du loyer
• Indice de référence choisi pour la révision du loyer : par exemple, « 2ème trimestre 2024 ».
• Indice de référence des loyers (IRL) à la date de signature du bail : le bail doit indiquer la valeur de l'indice de référence des loyers à la date de signature du bail. L'Institut national de la statistique et des études économiques (l’INSEE) publie cet indice tous les trimestres.
• Formule de calcul du nouveau loyer :

La formule de calcul du nouveau loyer garantit que l'évolution annuelle du loyer est directement liée aux conditions du marché, ce qui permet une approche équilibrée des révisions de loyer.

Si les charges sont forfaitaires, elles sont ré-évaluées selon la même méthode que le loyer.

Nouveau loyer = Loyer actuel × Nouvel IRL au moment du calcul / IRL précédent à la date de signature du bail ou de la précédente révision.

3) Charges locatives

Montant et conditions de paiement des charges locatives : Le contrat doit indiquer si les charges locatives sont remboursables au forfait ou par provision

Forfait de charges :
Le forfait de charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire qui ne sera pas ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer.

Provision pour charges : 
Au lieu du forfait vous pouvez demander une provision du même montant, c'est-à-dire une somme d’avance payée chaque mois qui sera régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles.

4) Dépôt de garantie

Montant du dépôt de garantie (équivalent à X mois de loyer).

Bail loi ALUR : 

• Meublé : Deux (2) mois de loyer hors charges 

• Vide : Un (1) mois

Bail CODE CIVIL : 

Le dépôt de garantie peut être plus élevé, selon les prestations et le mobilier des appartements.

5) Coût de consommation d'énergie annuel estimé 

Estimation des coûts énergétiques annuels pour une utilisation standard (sur la base de l'année de référence du prix de l'énergie). 

Détail des frais d'agence immobilière et des frais d'état des lieux

Si une agence immobilière est impliquée dans la location, le bail doit contenir des informations supplémentaires :

• Les règles de partage des frais concernant les honoraires de l'agence ou les frais d'état des lieux.
• Les plafonds de facturation applicables au locataire (bail loi Alur)

N.B. Les agences immobilières sont libres de fixer leurs tarifs pour un bail CIVIL (en général 12% du loyer annuel).
Pour les baux soumis à la loi ALUR, les honoraires de l'agent immobilier payés par le locataire ne peuvent excéder 12 € TTC par mètre carré (m2) dans les zones tendues, dont Paris.

Les honoraires d'état des lieux sont à la charge du locataire, si c’est un professionnel de l'immobilier qui établit l'état des lieux et ne peuvent excéder un maximum de 3 € TTC par m². 

Clause résolutoire

En France, tous les contrats de location doivent désormais comporter une clause résolutoire. La clause résolutoire permet au propriétaire de résilier le bail sans poursuites judiciaires, si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. Ces obligations sont les suivantes :

• Les locataires ne paient pas le dépôt de garantie, le loyer ou les charges locatives. 
• Ils ne souscrivent pas à l'assurance habitation obligatoire pour couvrir les risques locatifs ou au renouvellement annuel de l’assurance, lors du renouvellement du bail.
• Ils ne respectent pas l'obligation contractuelle de jouir paisiblement des locaux, en causant des bruits excessifs qui dérangent les voisins, en se livrant à des activités illégales dans les locaux, etc.

N.B. Lorsque le bailleur bénéficie d'une clause résolutoire, le locataire doit quitter les lieux immédiatement ; si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur peut saisir un juge pour résilier le bail et obtenir une expulsion. Cette procédure est mise en place pour garantir une résolution équitable et légale en cas de résiliation du bail.

Autres clauses convenues entre le propriétaire et le locataire

Le bail Code Civil permet au propriétaire et au locataire de négocier librement les clauses spécifiques du bail. Les deux parties peuvent donc convenir d'ajouter des clauses, sous réserve qu'elles ne soient pas des clauses abusives, telles que l'obligation d'un prélèvement automatique pour paiement du loyer, l'interdiction de visites d’invités, ou la facturation de  frais pour les quittances de loyer.

Contenu sur les procédures de résiliation de bail

Résiliation par le locataire : 

1. Délai de préavis :

• Biens non meublés : Les locataires doivent donner un préavis de trois mois à tout moment, mais d'un mois seulement si l'appartement est en “zone tendue”.
• Biens meublés : Les locataires peuvent donner un mois de préavis à tout moment.

Résiliation par le Bailleur : 

1. Délai de préavis :

• Biens non meublés : Les propriétaires doivent donner un préavis de six mois avant la fin du bail.
• Bien meublé : Les propriétaires doivent donner un préavis de trois mois avant la fin du bail

2. Motifs valables de résiliation en loi Alur et/ou en vide :

• Usage personnel : le propriétaire ou les membres de sa famille vont occuper le bien (Son époux, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, son partenaire de Pacs, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pac).
• Vente du bien : Le propriétaire a l'intention de vendre le bien.
• Raison légitime et sérieuse : Non-paiement du loyer par le locataire, violation grave des conditions du bail, etc

Modalités de délivrance du congé : 

Le bailleur et le locataire se mettent d'accord sur l'envoi du congé par courrier ou par e-mail. S'ils décident d'un commun accord de communiquer par e-mail, indiquez l'adresse électronique des deux parties dans le bail. 

Si le bailleur donne congé pour vente, il est préférable d’envoyer une lettre RAR ou un congé par huissier, car “le notaire” demandera une copie du congé et de l’accusé AR si la signification n’a pas été faite par huissier.

Documents annexés au bail

Le bail doit comprendre un rapport de diagnostic technique comprenant :

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE)

En complément du rapport du DPE, les propriétaires doivent désormais faire figurer dans tous les contrats de location l'information sur l'interdiction de louer des logements énergivores (décret n° 2023-796).
Pour les baux signés à partir du 1er janvier 2023, en France métropolitaine, la consommation d'énergie doit être inférieure à 460 kWh par mètre carré. Cet engagement du bailleur garantit au locataire la mise à disposition d'un logement répondant à des normes minimales de performance énergétique.

Voici la formulation requise :
« Le bailleur doit fournir au locataire un logement répondant à des normes minimales de performance énergétique :

• Pour les baux signés à partir du 1er janvier 2023, en France métropolitaine, la consommation d'énergie doit être inférieure à 460 kWh par mètre carré.
• À partir du 1er janvier 2025, la performance énergétique doit être comprise entre les classes A et F.
• À partir du 1er janvier 2028, la performance énergétique doit être comprise entre les classes A et E.
• A partir du 1er janvier 2034, la performance énergétique doit être comprise entre les classes A et D. »

2. Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
3. État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
4. État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
5. État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
6. Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée
7. Diagnostic Amiante

De plus, les documents suivants sont nécessaires pour s'assurer que le bailleur et le locataire sont bien informés pour le contrat de location et doivent être joints au bail :

• Copie des extraits de copropriété ou du règlement concernant l'usage des locaux et des parties communes de l'immeuble
• Pièce d’identité du Locataire, de l’Occupant : passeport et visa, extrait Kbis pour société… 
• RIB du Locataire
• Une attestation d'assurance habitation est demandée par le propriétaire avant la remise des clés
• Caution bancaire ou acte de cautionnement solidaire ;  RIB, et copie de la pièce d'identité du garant le cas échéant
• RIB du propriétaire ou de son représentant 
• Contrat internet/télévision/téléphone, s'il est inclus dans le loyer
• Copie de la grille de vétusté convenue (le cas échéant)
• Extrait du règlement de copropriété précisant l'usage de l'immeuble et la répartition des charges, si le bien est en copropriété
• Une autorisation ou un récépissé de déclaration de la mairie est nécessaire, si le bien se trouve dans une zone où il faut une autorisation préalable de louer.

Après la signature du bail :

• État des lieux d'entrée.
• Inventaire du mobilier “facultatif”, mais conseillé.